Avocat du locataire à Toulouse

Le bailleur doit vous remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles et de parasites, doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation et d'un niveau minimal de performance énergétique (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). L'article 1719 du Code civil l'oblige aussi à entretenir le logement et à vous en assurer la jouissance paisible pendant tout le bail.

Le DPE entre dans la décence

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, seul un logement classé entre A et F est décent : un G ne l'est plus. La limite passe à E le 1er janvier 2028, puis à D le 1er janvier 2034 ; le calendrier des passoires thermiques reprend ces échéances. Dans un logement F ou G, vide ou meublé, le loyer ne peut plus être révisé chaque année ni réévalué au renouvellement (articles 17-1, 17-2 et 25-9) : voir le gel des loyers des logements énergivores. Si le DPE n'a pas été annexé au bail, lisez les recours en cas d'absence de DPE.

Faire ordonner les travaux

Tout commence par une demande écrite de mise en conformité, qui laisse le bail intact. Sans accord ni réponse sous deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce passage soit obligatoire avant le juge (article 20-1). Le juge des contentieux de la protection fixe la nature des travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à leur réalisation.

Seul le juge peut suspendre le loyer : un impayé décidé seul exposerait votre bail à la clause résolutoire. Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que l'obligation de décence est continue : le locataire peut exiger les travaux tant que le manquement dure et obtenir réparation de son préjudice sur les trois années qui précèdent sa demande en justice.

Arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité

Lorsque l'autorité administrative prend un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité, le loyer cesse en principe d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit sa notification, jusqu'à la mainlevée. Les loyers indûment perçus sont restitués, la durée du bail est suspendue et l'arrêté ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail (article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation). Le propriétaire peut aussi être tenu d'assurer votre hébergement ou votre relogement. Dès l'engagement de la procédure contradictoire, la possibilité de vous donner congé est suspendue (article 15 de la loi de 1989).

Un chantier envahissant ou un voisin bruyant ne rend pas le logement indécent : ces nuisances relèvent du trouble de jouissance, traité dans notre article sur les troubles de jouissance.

Le bail d'un logement vide consenti par un particulier dure au moins trois ans et se reconduit tacitement (article 10). Le propriétaire ne peut donner congé que pour son échéance, et pour l'un des trois motifs de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : reprendre le logement, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme l'inexécution de vos obligations.

Six mois, un motif, des mentions à peine de nullité

Le congé doit vous parvenir au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. À peine de nullité, il indique le motif et, pour une reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur, qui doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Une notice d'information accompagne le congé pour reprise ou pour vente, et le juge peut vérifier le motif même d'office. Le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est mieux protégé : sauf exception, le congé suppose qu'un logement adapté lui soit proposé.

Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a aussi jugé que des travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur à la signature du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé. Le congé frauduleux pour reprise ou pour vente est puni d'une amende pénale, et le locataire peut demander réparation de son préjudice.

Congé pour vendre : votre droit de préemption

Le congé pour vendre mentionne le prix et les conditions de la vente ; il vaut offre de vente à votre profit pendant les deux premiers mois du préavis. Si vous acceptez, vous avez deux mois pour signer, quatre si vous recourez à un prêt. Si le logement est ensuite vendu à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit vous notifier ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Le mécanisme est expliqué dans notre article sur le congé pour vendre. En meublé, le bail dure un an (neuf mois pour un étudiant) et le préavis du bailleur est de trois mois, pour les mêmes motifs.

Commandement de payer : six semaines pour réagir

Un commandement de payer visant la clause résolutoire vous laisse six semaines pour régler la dette. Le juge peut accorder des délais jusqu'à trois ans si vous êtes en mesure de régler la dette et avez repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ; les effets de la clause peuvent alors être suspendus, et elle est réputée ne pas avoir joué si l'échéancier est respecté (article 24). Il peut aussi vérifier d'office le montant de la dette et la décence du logement. Notre article sur la clause résolutoire et sa contestation détaille ces moyens de défense.

Une fois l'expulsion ordonnée, le juge peut encore accorder un délai d'un mois à un an lorsque votre relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; sauf relogement assuré, aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars. Ces étapes sont détaillées dans l'expulsion après le jugement ; côté propriétaire, voyez notre page loyers impayés et expulsion.