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Avocat bail commercial : neuf ans d'engagement, des dates à tenir
Un bail commercial engage sur neuf ans au minimum, et ses clauses pèsent pendant tout ce temps : loyer, charges, travaux, cession, fin du contrat. Un avocat bail commercial intervient au moment de la signature, pour éviter les clauses déséquilibrées, puis à chaque échéance où une erreur de forme coûte cher : congé, demande de renouvellement, révision du loyer, commandement de payer.
Le Code de commerce protège le locataire qui exploite un fonds, mais il donne aussi au bailleur des leviers précis. Un congé sans motif, un commandement qui omet le délai d'un mois : l'acte est nul, et le calendrier repart de zéro.
Me Pierrick Bournet suit ces dossiers au sein du pôle droit immobilier du cabinet à Toulouse, côté propriétaire comme côté locataire, de la négociation du bail jusqu'au tribunal judiciaire de Toulouse.
Signature, loyer, congé, impayé : où en est votre bail ?
Le locataire consulte souvent après un acte de commissaire de justice, le bailleur quand le loyer n'arrive plus.
Vous allez signer ou renégocier un bail
La destination des lieux, l'indexation, la répartition des charges et des travaux, les garanties et la cession se négocient avant de signer ; ensuite, elles s'imposent pour neuf ans. Nous relisons ou rédigeons le contrat pour qu'il colle à votre activité et respecte le statut.
Votre bailleur veut augmenter le loyer
En cours de bail comme au renouvellement, le loyer ne suit pas la seule volonté du bailleur. Le plafonnement par l'indice s'applique en principe ; les exceptions prévues par le Code de commerce doivent être établies. Nous vérifions la demande, chiffrons ce qui est réellement dû et préparons la réponse ou la défense devant le président du tribunal judiciaire.
Vous avez reçu un congé ou un refus de renouvellement
Le congé du bailleur obéit à une forme stricte et doit mentionner vos droits. S'il refuse de renouveler sans motif grave, il doit en principe vous verser une indemnité d'éviction, et vous restez dans les lieux jusqu'au paiement. Vous avez deux ans pour saisir le tribunal : nous les employons à contester l'acte ou à chiffrer votre préjudice.
Votre locataire ne paie plus le loyer
Presque tous les baux prévoient une clause résolutoire. Elle ne joue qu'après un commandement de payer régulier, suivi d'un mois sans régularisation. Nous rédigeons le commandement, puis saisissons le juge pour faire constater la résiliation, obtenir une provision et, si nécessaire, l'expulsion.
La vie du bail
Du bail signé au bail renouvelé : neuf ans jalonnés de délais
Le statut des baux commerciaux fonctionne par échéances. Chacune ouvre un droit à l'un ou à l'autre, et se ferme si l'acte n'est pas délivré à temps ou dans la bonne forme.
Neuf ans au moins, inventaire des charges au contrat
La durée ne peut pas être inférieure à neuf ans. Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire.
Première révision du loyer possible, puis tous les trois ans
Chaque partie peut demander la révision trois ans au moins après l'entrée en jouissance. La hausse ou la baisse est en principe limitée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires.
Le locataire peut partir, avec six mois de préavis
Il donne congé à l'expiration de la période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice. Seuls certains baux peuvent écarter cette faculté.
Congé du bailleur ou demande de renouvellement du locataire
Le bail ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement, formée dans les six mois qui précèdent l'expiration. Le congé du bailleur est motivé et délivré par commissaire de justice.
Le bailleur répond ; son silence vaut accord sur le principe
Il a trois mois pour notifier un refus motivé par acte de commissaire de justice. Sans réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Nouveau bail de neuf ans, loyer plafonné en principe
Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue. Pour un bail de neuf ans, la hausse est en principe limitée à la variation de l'indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative.
Tacite prolongation, puis fin du plafonnement après 12 ans
Le bail se prolonge tacitement. Le congé se donne alors six mois à l'avance, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Si la prolongation porte la durée au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer ne s'applique plus.
Nos interventions
De la clause d'indexation au commandement de payer
Une partie du travail précède tout litige : un projet de bail, un congé à notifier. L'autre se mène devant le juge, pour le bailleur comme pour le locataire.
Le bail avant signature
Nous rédigeons ou relisons le bail, l'inventaire des charges et l'état des lieux, et signalons les clauses réputées non écrites avant que vous ne vous engagiez.
Loyer révisé ou renouvelé
Nous calculons le loyer plafonné, analysons une demande de déplafonnement, rédigeons le mémoire devant le président du tribunal judiciaire et suivons l'expertise judiciaire sur la valeur locative.
Congés et demandes de renouvellement
Nous rédigeons et contrôlons congés, demandes de renouvellement et refus, notifiés par commissaire de justice quand la loi l'exige, dans les délais du Code de commerce.
Indemnité d'éviction
Pour le locataire, nous contestons le refus et chiffrons l'indemnité, au besoin avec l'expert judiciaire désigné par le juge. Pour le bailleur, nous discutons une demande excessive et négocions le départ.
Commandement et clause résolutoire
Nous faisons délivrer le commandement visant la clause, demandons au juge de constater la résiliation ou, côté locataire, des délais de paiement, puis suivons le recouvrement ou l'expulsion.
Cession, départ, restitution
Nous encadrons la cession du droit au bail et la garantie du cédant, la résiliation triennale ou amiable, puis la restitution des locaux et du dépôt de garantie.
Les repères à connaître
Neuf ans, six mois, deux ans, un mois : le calendrier du statut
de durée minimale pour un bail commercial, le locataire pouvant en principe donner congé à la fin de chaque période triennale (art. L145-4 C. com.).
de préavis au moins pour le congé qui met fin au bail ; celui du bailleur est délivré par commissaire de justice et motivé (art. L145-9 C. com.).
pour saisir le tribunal après un congé ou un refus de renouvellement ; c'est aussi la prescription des actions du statut (art. L145-9, L145-10, L145-60 C. com.).
après un commandement de payer resté sans effet, la clause résolutoire peut jouer, si l'acte mentionne ce délai (art. L145-41 du Code de commerce).
I. Le contrat
Bail commercial, dérogatoire ou professionnel : ce que fixe la signature
Le bail commercial relève d'un statut d'ordre public : de nombreuses règles du Code de commerce s'imposent, et une clause qui ferait échec au droit au renouvellement est réputée non écrite. Il s'applique aux locaux où est exploité un fonds appartenant à un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou à un artisan immatriculé au registre national des entreprises.
Neuf ans minimum, avec une sortie tous les trois ans
La durée ne peut pas être inférieure à neuf ans. Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Cette faculté peut être écartée par le contrat dans des cas limités : bail de plus de neuf ans, local construit pour une seule utilisation, local à usage exclusif de bureaux ou de stockage. Le locataire qui part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité peut aussi donner congé. Le bailleur, lui, ne peut résilier à la fin d'une période triennale que pour construire, reconstruire, surélever ou réaliser certaines opérations prévues par le texte. Nos articles détaillent les règles de résiliation et de préavis et la résiliation amiable du bail commercial.
Bail dérogatoire et bail professionnel
À l'entrée dans les lieux, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, hors statut, si la durée totale des baux successifs ne dépasse pas trois ans. Si le locataire reste et est laissé en possession plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial soumis au statut naît automatiquement. Le bailleur qui laisse passer la date se retrouve lié pour neuf ans.
Le bail professionnel, lui, concerne un local affecté à un usage exclusivement professionnel, souvent une profession libérale. Il est conclu par écrit pour six ans au moins et se reconduit tacitement. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de six mois ; les parties peuvent aussi choisir d'appliquer le statut des baux commerciaux. Voyez notre article sur le bail professionnel.
Ce qu'il faut regarder avant de signer
- La destination des lieux : trop étroite, elle bloque l'évolution de l'activité ; le locataire peut toutefois adjoindre des activités connexes ou complémentaires en le notifiant au bailleur, qui dispose de deux mois pour contester.
- L'inventaire des charges, obligatoire, précis et limitatif, avec la répartition entre bailleur et locataire.
- La clause d'indexation et les garanties demandées : dépôt, caution, garantie bancaire.
- Les conditions de cession et la garantie du cédant.
- Les diagnostics à annexer : les diagnostics obligatoires du bail commercial.
Pour les apports de la réforme de 2014, voyez notre synthèse sur la loi Pinel.
Bailleur ou locataire
Les mêmes articles du Code de commerce, deux lectures
Bailleur et locataire lisent les mêmes articles avec des intérêts opposés. Le tableau met en regard ce que le statut permet à chacun, aux moments où ces intérêts se croisent.
II. Loyer et charges
Loyer et charges : ce qu'un avocat en baux commerciaux vérifie ligne à ligne
Le Code de commerce pose une règle : le loyer d'un bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, celle-ci se détermine d'après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La révision triennale
Chaque partie peut demander la révision trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le début du bail renouvelé, puis tous les trois ans. La hausse ou la baisse est en principe limitée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, sauf si l'on prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10 %. Lorsque le bail contient une clause d'échelle mobile, une révision peut être demandée dès que le loyer a varié de plus d'un quart. Pour savoir si une hausse peut être refusée, notre article sur le refus d'augmentation reprend chaque cas.
Plafonnement et déplafonnement au renouvellement
Pour un bail de neuf ans, la hausse du loyer au renouvellement est plafonnée à la variation de l'indice depuis la fixation initiale. Le plafond saute dans trois cas :
- une modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative ;
- un bail conclu pour plus de neuf ans ;
- un bail qui, par l'effet de la tacite prolongation, a duré plus de douze ans.
En cas de déplafonnement fondé sur une modification notable ou sur une clause fixant une durée de plus de neuf ans, l'augmentation ne peut pas dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Le texte ne prévoit pas cet étalement pour le bail qui a dépassé douze ans par tacite prolongation. Le mécanisme est expliqué en détail dans notre article sur le déplafonnement du loyer.
Les contestations sur le prix sont portées devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, qui statue sur mémoire, souvent après une expertise judiciaire sur la valeur locative. Pendant l'instance, le locataire continue de payer l'ancien loyer, ou un loyer provisionnel fixé par le juge. Les litiges sur le plafonnement, la révision, les charges et les travaux peuvent aussi être soumis à une commission départementale de conciliation, qui rend un avis.
Charges et travaux : ce qui ne peut pas être refacturé
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, et le bailleur adresse chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou, en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété. Certaines dépenses ne peuvent jamais être imputées au locataire :
- les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) et les honoraires liés ;
- les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations ;
- les impôts dont le bailleur est redevable, à l'exception de la taxe foncière et des taxes liées à l'usage du local ;
- les honoraires de gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Ce qui change avec la loi du 26 mai 2026
La loi de simplification de la vie économique a ajouté plusieurs règles pour les locaux de commerce et d'artisanat. Le locataire peut obtenir de droit le paiement mensuel du loyer, y compris dans un bail en cours, s'il n'a pas d'arriéré non contesté. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette loi, les garanties exigées ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer, et le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de trois mois au plus après la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées.
Notre méthode
Du bail et des quittances jusqu'à la décision du juge
Bien des dossiers se décident sur la date d'un acte ou une mention absente. Nous commençons donc par les pièces et le calendrier.
Lecture du dossier
Au premier rendez-vous, à Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio, nous lisons le bail, les avenants, les quittances et les courriers, puis datons chaque échéance.
Convention d'honoraires
Avant toute démarche, une convention d'honoraires écrite fixe le mode de facturation retenu pour votre dossier : forfait ou temps passé.
Fondement et calendrier
Nous arrêtons le texte applicable, les délais à tenir et les sommes en jeu : loyer plafonné, valeur locative, indemnité d'éviction ou dette locative.
Négociation ou acte
Courrier, proposition d'accord, avenant, congé ou commandement : l'issue amiable a notre préférence quand elle protège réellement vos intérêts.
Procédure et exécution
Si l'accord échoue, nous saisissons le juge compétent à Toulouse, suivons l'expertise judiciaire éventuelle puis l'exécution de la décision.
Un premier échange
Échangez avec Maître Pierrick Bournet
Avocat associé, au cabinet depuis 2017, il accompagne bailleurs et locataires en baux commerciaux et d'habitation. Rendez-vous à Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio.
III. Échéance et départ
Fin du bail : ce que l'avocat bail commercial surveille, du congé à l'expulsion
Le bail commercial ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement. Sans l'un ni l'autre, il se prolonge tacitement au-delà de son terme. Pendant cette prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Congé et demande de renouvellement
Le congé du bailleur est délivré par commissaire de justice. À peine de nullité, il précise ses motifs et rappelle que le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans s'il veut le contester ou réclamer une indemnité d'éviction. Le locataire peut, de son côté, demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation. Le bailleur a alors trois mois pour notifier un refus motivé ; s'il se tait, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le bail renouvelé est conclu pour neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue.
Avocat indemnité d'éviction : refus de renouveler et départ du locataire
Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement. Mais il doit alors payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice subi. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, à laquelle s'ajoutent, le cas échéant, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve un préjudice moindre. Sauf cas particulier prévu par le texte, le locataire reste dans les lieux, aux conditions du bail expiré, tant qu'il n'a pas été payé ; il doit alors une indemnité d'occupation.
Le refus peut notamment être sans indemnité en cas de motif grave et légitime. Quand il s'agit d'un manquement du locataire, le bailleur doit d'abord le mettre en demeure par acte de commissaire de justice, et le manquement doit avoir continué plus d'un mois après. Après la décision fixant l'indemnité, le bailleur dispose encore d'un droit de repentir : dans les quinze jours suivant la décision passée en force de chose jugée, il peut consentir au renouvellement, en supportant les frais de l'instance, si le locataire est encore dans les lieux et ne s'est pas réinstallé ailleurs.
Impayés, clause résolutoire et expulsion
La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité. Le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, et suspendre la clause. Pour les demandes introduites depuis la loi du 26 mai 2026, ces délais supposent que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La procédure du bailleur est décrite dans notre article sur les loyers commerciaux impayés, et ses suites dans les étapes de l'expulsion d'un locataire commercial. Pour un logement, les règles sont différentes : voyez notre page loyers impayés et expulsion d'habitation.
Cession du bail et vente des murs
Le bail ne peut pas interdire au locataire de le céder à l'acquéreur de son fonds. Si le cédant s'est porté garant du repreneur, le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans. Quand le propriétaire vend un local commercial ou artisanal, il doit en principe l'offrir d'abord au locataire, qui a un mois pour répondre. Pour un local en copropriété, les décisions d'assemblée générale relèvent de notre page avocat en copropriété à Toulouse.
Honoraires
Relire un bail ou plaider : combien coûte un avocat en bail commercial ?
Le coût dépend de l'enjeu et de la phase du dossier : rédaction, négociation ou procédure. Il est toujours fixé dans une convention d'honoraires écrite, signée avant toute démarche.
Rédaction, audit, négociation : au forfait
Pour la rédaction ou la relecture d'un bail, un congé, une demande de renouvellement ou une négociation, la convention peut prévoir un forfait connu dès le départ.
Procédure : forfait ou temps passé
Fixation du loyer, indemnité d'éviction, clause résolutoire : selon la complexité et le nombre d'audiences, la convention prévoit un forfait par étape ou une facturation au temps passé.
Frais annexes annoncés à l'avance
Les frais distincts des honoraires, comme une expertise judiciaire sur la valeur locative ou l'acte d'un commissaire de justice, vous sont signalés avant d'être engagés.
Un accompagnement assuré par notre cabinet d’avocats en Occitanie
FAQ
Bailleurs et locataires : les questions posées avant d'agir
Les questions posées le plus souvent au premier rendez-vous.
Pourquoi consulter un avocat bail commercial avant de signer ?
Le contrat vous engage pour neuf ans au moins, et beaucoup de litiges naissent de clauses mal rédigées : destination trop étroite, charges floues, indexation déséquilibrée, garanties excessives. Une relecture repère les clauses réputées non écrites et celles qui, valables, vous seront défavorables. Avec un avocat en baux commerciaux, vous négociez avant de signer, quand tout se discute encore.
Mon bailleur peut-il augmenter le loyer comme il le souhaite ?
Non. En cours de bail, la révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Au renouvellement, le plafonnement s'applique aussi pour un bail de neuf ans, sauf modification notable des éléments de la valeur locative, bail conclu pour plus de neuf ans ou durée supérieure à douze ans par tacite prolongation. Dans les deux premiers cas, la hausse est en principe limitée à 10 % par an.
Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?
Elle répare le préjudice causé par le refus de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, à laquelle peuvent s'ajouter les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation. Le bailleur peut, lui, prouver que le préjudice est moindre. Le montant est souvent discuté devant un expert judiciaire : un avocat indemnité d'éviction prépare ce débat chiffres à l'appui.
Puis-je quitter mon local avant la fin des neuf ans ?
Oui, en principe à la fin de chaque période de trois ans, avec un congé donné six mois à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. Seuls certains baux peuvent écarter cette faculté : plus de neuf ans, locaux construits pour une seule utilisation, bureaux exclusifs, certains locaux de stockage. Le départ est aussi possible à la retraite ou en cas d'invalidité, ou par une résiliation amiable négociée avec le bailleur.
Que faire si mon locataire commercial ne paie plus ?
Faites délivrer rapidement un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, par commissaire de justice. Si la dette n'est pas réglée dans le mois, le juge peut constater la résiliation, condamner le locataire au paiement et ordonner son expulsion. Le locataire peut demander des délais, mais depuis la loi du 26 mai 2026 il doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?
Le bail commercial concerne un fonds de commerce ou artisanal ; il dure neuf ans au moins et ouvre droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction. Le bail professionnel vise un local à usage exclusivement professionnel, souvent pour une profession libérale : six ans au moins, reconduction tacite, préavis de six mois pour la refuser, départ du locataire possible à tout moment avec le même préavis. Le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction ne s'y appliquent que si les parties ont choisi le statut commercial.
Intervenez-vous pour un bail commercial hors de Toulouse ?
Oui. Le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et nous recevons nos clients à Toulouse, Carbonne et Cazères, ou en visio. Pour un local situé en Haute-Garonne, nous suivons le dossier de la négociation à l'audience. Pour un local plus éloigné, nous vous indiquons dès le premier échange comment le dossier peut être organisé.
Nos guides
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