Avocat loyers impayés et expulsion à Toulouse

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire : le contrat est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne joue toutefois que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Avant la réforme, ce délai était de deux mois. Pour les baux plus anciens, la Cour de cassation a estimé que le nouveau délai ne modifie pas ceux qui figurent dans les clauses des baux en cours au 29 juillet 2023. Si votre bail, conclu avant cette date, prévoit deux mois, c'est en principe ce délai qu'il faut viser. La clause ne peut pas viser d'autres manquements que ceux que la loi énumère : un bail qui prévoit une résiliation automatique pour un autre motif contient sur ce point une clause réputée non écrite.

Un acte qui doit être parfait

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Il doit contenir, à peine de nullité :

1. la mention du délai de six semaines laissé au locataire pour payer ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure de résiliation et d'expulsion ;
5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse ;
6. la possibilité de demander à tout moment un délai de grâce au juge.

Le décompte se prépare ligne par ligne. Seules les sommes réellement dues y figurent : un rappel de charges mal justifié ou des frais non prévus par la loi fragilisent tout l'acte. Notre article sur les charges que le propriétaire peut réclamer fait le point sur ce sujet.

La caution et les garanties

Si un tiers s'est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Encore faut-il que l'acte de cautionnement soit valable : la loi impose des mentions précises et interdit, sauf pour un étudiant ou un apprenti, de cumuler caution et assurance des loyers impayés. Si vous avez souscrit une assurance ou si le bail bénéficie d'une garantie comme Visale, la déclaration du sinistre suit ses propres délais : il faut la faire dès les premiers impayés.

Le signalement à la CCAPEX

Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Un bailleur personne morale, comme une société ou un bailleur institutionnel, doit lui-même saisir la CCAPEX deux mois au moins avant d'assigner.

Le fonctionnement complet de la clause, et les moyens dont dispose le locataire pour la contester, sont développés dans notre article sur la clause résolutoire du bail d'habitation. Si vous êtes de l'autre côté du bail, consultez notre page consacrée à la défense des droits du locataire.

Une fois le jugement obtenu, l'avocat pour expulsion locataire coordonne l'exécution avec le commissaire de justice. Celui-ci délivre un commandement de quitter les lieux et en saisit aussitôt le préfet, qui informe la CCAPEX. Sans cette saisine, le délai avant l'expulsion est suspendu.

Les délais qui protègent l'occupant

• Deux mois après le commandement de quitter les lieux, avant toute expulsion. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, et il ne s'applique pas lorsque le juge a constaté la mauvaise foi de l'occupant.
• Une prorogation de ce délai, jusqu'à trois mois, si l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté.
• Des délais renouvelables, d'un mois à un an, quand le relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant et de la situation du propriétaire. Ils sont exclus en cas de mauvaise foi.
• La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion n'est exécutée pendant cette période, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes.

Le concours de la force publique

Si l'occupant refuse de partir, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. L'État est tenu de le prêter. S'il le refuse ou ne répond pas, ce refus ouvre droit à réparation au profit du propriétaire, ce qui permet de compenser une partie de la perte subie pendant l'attente.

Recouvrer les loyers impayés

Le jugement est un titre exécutoire qui permet d'agir sur le patrimoine de l'ancien locataire :

• appel de la caution, dans la limite de son engagement ;
• déclaration à l'assurance loyers impayés ou à la garantie souscrite ;
• saisie des rémunérations : depuis le 1er juillet 2025, elle est conduite par le commissaire de justice, un mois après un commandement, dans la limite de la part saisissable fixée par le Code du travail ;
• saisie sur les comptes bancaires.

Le détail de la saisie sur salaire est présenté dans notre article loyers impayés et saisie sur salaire. Ne laissez pas dormir la créance : les actions qui dérivent du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez connu les faits. Une fois le jugement obtenu, son exécution peut être poursuivie pendant dix ans.

Squat, local commercial : d'autres règles

Une personne entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte n'est pas un locataire. Elle ne bénéficie pas du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale ne la protège pas non plus si elle s'est introduite dans le domicile d'autrui ; pour un autre lieu, le juge peut la réduire ou la supprimer. Elles relèvent d'autres procédures, qui dépendent des circonstances de l'entrée dans les lieux. Pour un local commercial, le régime est différent : voyez notre page avocat en bail commercial et notre article sur les impayés dans un bail commercial.