Logement énergivore : gel et encadrement de l'augmentation des loyers (DPE E, F, G)

Depuis plusieurs années, la performance énergétique d'un logement n'est plus une simple information indicative figurant sur une annonce immobilière. Elle est devenue un véritable critère juridique qui conditionne le droit du propriétaire de fixer et d'augmenter son loyer, et même, à terme, le droit de louer le bien. Pour un bailleur comme pour un locataire, comprendre les règles applicables aux logements classés F, G ou E est désormais essentiel.

Ces règles découlent de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a profondément modifié la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Le législateur a fait un choix clair : tant que le logement reste énergétiquement très peu performant, le propriétaire ne peut plus librement faire évoluer le loyer.

Cet article fait le point, de manière concrète et accessible, sur le gel des loyers, sur l'encadrement applicable selon l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE), et sur les actions possibles pour les uns comme pour les autres. Le cabinet OCCI Avocats accompagne régulièrement propriétaires et locataires confrontés à ces situations, qui mêlent droit immobilier, droit du logement et enjeux financiers parfois importants.

Qu'est-ce qu'un logement énergivore et comment connaître sa classe DPE ?

Un logement dit « énergivore », souvent qualifié de passoire thermique, est un bien dont la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre sont très élevées. Concrètement, il s'agit d'un logement difficile et coûteux à chauffer, dont la déperdition d'énergie est importante.

La mesure de cette performance repose sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), un document technique réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le DPE attribue au logement une lettre allant de A (le plus performant) à G (le moins performant).

Le Code de la construction et de l'habitation, en son article L. 173-1-1, organise ce classement par niveau de performance décroissant. Les bâtiments existants à usage d'habitation sont répartis en sept catégories : extrêmement performants (classe A), très performants (classe B), assez performants (classe C), assez peu performants (classe D), peu performants (classe E), très peu performants (classe F) et extrêmement peu performants (classe G). Ce sont donc bien les classes F et G qui désignent juridiquement les logements considérés comme énergivores.

Pour le propriétaire, connaître la classe exacte du bien est la première étape, car c'est elle qui déclenche, ou non, les restrictions sur le loyer. Le DPE est obligatoire et doit être annexé au bail. Sa durée de validité est limitée dans le temps, ce qui impose parfois de le renouveler avant une nouvelle mise en location.

Exemple concret. Madame Lemoine possède un petit appartement ancien à louer. Le diagnostiqueur lui remet un DPE classant le bien en F. Avant même de réfléchir au montant du loyer, cette étiquette lui impose de vérifier ce qu'elle a le droit de faire : c'est l'objet des règles qui suivent.

Le gel des loyers concerne-t-il les logements classés E, F et G ?

C'est l'une des questions les plus fréquentes, et la réponse mérite d'être précise pour éviter toute confusion.

Le gel des loyers ne concerne que les logements des classes F et G. La classe E n'est pas soumise au gel des loyers. Un logement classé E peut donc, en principe, voir son loyer révisé et augmenté dans les conditions de droit commun.

Cette règle figure noir sur blanc dans la loi du 6 juillet 1989. L'article 17-1 de cette loi prévoit que la révision annuelle du loyer et la majoration pour travaux ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. De même, l'article 17 de la même loi encadre le loyer lors d'une nouvelle location de ces biens.

Il faut donc retenir une distinction essentielle. La classe E est aujourd'hui concernée par les futures interdictions de location au titre de la décence, mais pas par le gel des loyers. Les classes F et G sont, elles, directement frappées par l'interdiction d'augmenter le loyer.

Exemple concret. Monsieur Garnier loue deux appartements. Le premier est classé E : il peut appliquer la révision annuelle prévue à son bail. Le second est classé G : toute hausse de loyer lui est interdite, même s'il existe une clause de révision dans le contrat. Deux biens du même propriétaire, deux régimes juridiques différents, en fonction de la seule étiquette DPE.

Concrètement, qu'est-ce que le propriétaire d'un logement F ou G n'a plus le droit de faire ?

Le gel des loyers se traduit par trois interdictions cumulatives, qui couvrent l'ensemble des moments où un loyer peut habituellement évoluer.

Première interdiction : la révision annuelle du loyer en cours de bail. En temps normal, lorsque le bail contient une clause de révision, le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Pour un logement F ou G, cette révision est interdite. Même si la clause existe dans le contrat, elle ne peut pas produire d'effet tant que le bien reste dans ces classes.

Deuxième interdiction : la majoration du loyer pour travaux d'amélioration. La loi permet en principe, par une clause expresse, de majorer le loyer après des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur. Cette majoration est elle aussi neutralisée pour les logements F et G.

Troisième interdiction : la hausse du loyer lors d'une nouvelle location. Lorsqu'un logement F ou G fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Autrement dit, le changement de locataire ne permet plus de « remettre le loyer au prix du marché ».

À cela s'ajoute, dans la pratique, l'impossibilité de procéder à une réévaluation du loyer au motif qu'il serait manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail, mécanisme qui suppose lui aussi une hausse exclue pour ces logements.

Exemple concret. Madame Bouvier louait un studio classé G à 600 euros. Son locataire quitte les lieux. Elle souhaite relouer à 700 euros pour suivre les prix du quartier. La loi le lui interdit : le nouveau loyer ne pourra pas excéder 600 euros, sauf si elle réalise des travaux permettant de sortir le logement des classes F et G.

Depuis quand ces règles s'appliquent-elles ?

Le gel des loyers pour les classes F et G n'est pas une nouveauté annoncée pour l'avenir : il est déjà en vigueur.

En métropole, ces dispositions s'appliquent aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. Cette date résulte de l'entrée en vigueur, un an après sa publication, du dispositif issu de la loi du 22 août 2021.

Le moment d'application est important. Le gel produit ses effets lorsque le bail est conclu, renouvelé ou tacitement reconduit après cette date. Un bailleur ne peut donc pas considérer que la signature ancienne de son contrat le mettrait à l'abri : la reconduction tacite du bail suffit à faire entrer la situation dans le champ du dispositif.

Pour les territoires d'outre-mer, le calendrier est décalé, certaines mesures s'appliquant à une date ultérieure. Un propriétaire concerné dans ces territoires a tout intérêt à faire vérifier la date exacte applicable à sa situation, car une erreur sur ce point peut fragiliser une demande de hausse ou exposer à un remboursement.

Que risque le propriétaire qui augmente quand même le loyer ?

Un bailleur peut être tenté d'appliquer malgré tout une révision, par méconnaissance de la règle ou parce qu'il estime sa situation financière difficile. Cette approche est risquée.

Une hausse de loyer appliquée en violation du gel est dépourvue de fondement légal. Le locataire est en droit de la contester et de demander le remboursement des sommes indûment versées. Le trop-perçu peut être réclamé, et le locataire peut saisir les voies de règlement amiable puis le juge.

La loi de 1989 organise précisément ce type de litige. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie, étape souvent utile pour rapprocher les positions sans procès. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut être saisi.

Le risque pour le propriétaire n'est donc pas seulement de voir sa hausse annulée : c'est aussi de devoir rembourser, de supporter des frais de procédure et de dégrader durablement la relation avec son locataire. Mieux vaut sécuriser sa position en amont que tenter une augmentation contestable.

Exemple concret. Monsieur Pereira applique une révision annuelle de 3 % sur un appartement classé F, en se fondant sur la clause de son bail. Son locataire, informé de ses droits, conteste. Le bailleur devra rembourser les sommes perçues au titre de cette révision, car la clause ne pouvait pas s'appliquer à un logement de cette classe.

Comment sortir du gel des loyers ?

La logique du dispositif n'est pas de bloquer définitivement les loyers, mais d'inciter à la rénovation énergétique. La voie de sortie est donc claire : réaliser des travaux permettant au logement de quitter les classes F et G.

Pour échapper au gel, le bien doit atteindre au moins la classe E. Une fois cette étiquette obtenue grâce à un nouveau DPE, le logement n'est plus soumis aux interdictions des articles 17 et 17-1 de la loi de 1989, et le propriétaire retrouve la possibilité de réviser le loyer dans les conditions de droit commun.

Atteindre la classe E suppose généralement d'agir en priorité sur l'isolation, qui est la source principale des déperditions de chaleur. L'isolation des combles, des murs et le remplacement des fenêtres par du double vitrage performant constituent souvent les premiers chantiers. Vient ensuite, une fois le logement mieux isolé, l'amélioration du système de chauffage et de la ventilation.

Il est vivement conseillé de faire réaliser un audit énergétique avant d'engager les dépenses, afin d'identifier les travaux les plus efficaces pour le bien concerné. Des dispositifs d'aide existent par ailleurs pour accompagner ces travaux, comme MaPrimeRénov', les certificats d'économie d'énergie, l'éco-prêt à taux zéro ou une TVA réduite. Le cabinet conseille de vérifier les conditions précises de ces aides au moment du projet, car elles évoluent régulièrement.

Exemple concret. Madame Lemoine, propriétaire de l'appartement classé F évoqué plus haut, fait isoler les combles et remplacer les fenêtres. Un nouveau DPE classe désormais le bien en E. Elle peut, à nouveau, appliquer la révision annuelle du loyer. L'investissement dans la rénovation a donc une double utilité : il valorise le bien et restaure la liberté locative du propriétaire.

Le gel des loyers et l'interdiction de louer : faut-il les confondre ?

C'est une confusion fréquente, et lourde de conséquences. Le gel des loyers et l'interdiction de mettre en location au titre de la décence sont deux mécanismes distincts, qui ne suivent pas le même calendrier.

Le gel des loyers, comme on l'a vu, frappe les classes F et G depuis le 24 août 2022.

L'interdiction de louer, elle, repose sur la notion de logement décent. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement répondant à un niveau de performance énergétique minimal. Son article 6 fixe un calendrier précis pour la métropole. Le niveau de performance d'un logement décent doit être compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2028, et entre la classe A et la classe D à compter du 1er janvier 2034.

Concrètement, cela signifie que les logements classés G ne respectent plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F devront répondre à ce critère à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Les territoires ultramarins disposent d'un calendrier propre, décalé dans le temps.

Un logement qui ne respecte pas ces seuils aux échéances fixées est considéré comme non décent. Le bailleur reste tenu d'exécuter le bail en cours, mais le locataire peut exiger une mise en conformité.

Il faut donc retenir cette articulation : la classe E échappe aujourd'hui au gel des loyers, mais sera concernée par l'exigence de décence à l'horizon 2034. Le propriétaire d'un logement E n'est donc pas totalement à l'abri des contraintes futures et a tout intérêt à anticiper.

Quels sont les droits du locataire d'un logement non décent ?

Le locataire dont le logement ne respecte pas le niveau de performance minimal exigé n'est pas sans recours. La loi de 1989 lui ouvre une procédure de mise en conformité.

Selon l'article 20-1 de cette loi, lorsque le logement loué ne satisfait pas au critère de décence énergétique, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du bien sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. La location se poursuit, mais le propriétaire est invité à réaliser les travaux nécessaires.

À défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine n'est toutefois pas un passage obligé : chacune des parties peut directement saisir le juge.

Le juge dispose de pouvoirs importants. Il peut déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux.

La loi prévoit cependant des situations dans lesquelles le juge ne peut pas ordonner les travaux de mise au niveau de performance minimal. C'est notamment le cas lorsque le logement fait partie d'une copropriété et que le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences, il n'a pas pu obtenir le vote ou la réalisation des travaux nécessaires, ou lorsque le bien est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte du niveau requis. Ces exceptions sont d'interprétation stricte et leur application suppose une démonstration sérieuse.

Exemple concret. Monsieur et Madame Tessier louent un appartement classé G depuis plusieurs années. Constatant que le logement n'est plus décent, ils demandent par écrit au propriétaire d'engager des travaux. Sans réponse au bout de deux mois, ils saisissent le juge, qui peut ordonner les travaux et, le cas échéant, réduire leur loyer dans l'attente de leur réalisation.

Quel est le rôle de l'avocat dans ces situations ?

Les règles relatives aux logements énergivores croisent le droit immobilier, le droit du logement et des enjeux financiers concrets. L'intervention d'un avocat permet de sécuriser la position de chacun et d'éviter des erreurs coûteuses.

L'analyse de la situation et l'audit des documents. La première mission de l'avocat consiste à examiner le bail, le DPE, l'historique des loyers et les éventuelles clauses de révision. Cet audit juridique permet d'établir avec certitude le régime applicable au bien et de vérifier si une hausse de loyer est licite ou non, ou si un logement respecte bien le critère de décence à la date concernée.

La définition d'une stratégie. Selon que l'on conseille un bailleur ou un locataire, l'objectif diffère. Pour le propriétaire, il s'agit de sécuriser ses revenus locatifs tout en respectant la loi, et d'anticiper les échéances de décence à venir. Pour le locataire, il s'agit de faire valoir ses droits face à une hausse injustifiée ou à un logement non décent. L'avocat définit la stratégie la plus adaptée à chaque situation.

La négociation amiable. De nombreux litiges peuvent se régler sans procès. L'avocat conduit les échanges avec la partie adverse, prépare la saisine de la commission départementale de conciliation et recherche une solution équilibrée, par exemple un échéancier de travaux ou un ajustement du loyer.

La rédaction et la relecture d'actes. L'avocat sécurise les documents : rédaction ou relecture du bail, des clauses de révision, des avenants liés aux travaux, des mises en demeure. Une clause mal rédigée peut être source de contentieux ; une clause bien construite protège durablement.

La gestion des contentieux et la représentation devant les juridictions. Lorsque l'accord amiable échoue, l'avocat assiste et représente son client devant le tribunal judiciaire, qu'il s'agisse de contester une hausse de loyer, de réclamer un remboursement, d'obtenir la réalisation de travaux ou de défendre la position du propriétaire face à une demande qu'il estime infondée.

La sécurisation globale des intérêts. Au-delà du litige ponctuel, l'avocat aide à anticiper les évolutions du calendrier de décence et à structurer une gestion locative conforme dans la durée. Cette approche préventive est souvent la plus économique pour le client.

Ce qu'il faut retenir

Le gel des loyers concerne uniquement les logements classés F et G, et il s'applique en métropole depuis le 24 août 2022. Pour ces biens, le propriétaire ne peut ni réviser le loyer en cours de bail, ni le majorer pour travaux, ni l'augmenter lors d'une nouvelle location. La seule manière de retrouver cette liberté est de réaliser des travaux permettant d'atteindre au moins la classe E.

La classe E, quant à elle, n'est pas soumise au gel des loyers, mais elle est concernée par l'exigence de décence énergétique à l'horizon 2034, tandis que les logements G sont déjà non décents depuis 2025 et les logements F le seront à compter de 2028.

Locataires et propriétaires ont tout intérêt à connaître précisément le régime applicable à leur bien, car les conséquences financières et juridiques sont réelles : remboursement de loyers, réduction ou suspension du loyer, obligation de travaux, contentieux.

Vous êtes concerné par un litige lié à un logement énergivore ?

Que vous soyez propriétaire souhaitant sécuriser vos revenus locatifs et anticiper vos obligations, ou locataire confronté à une hausse de loyer contestable ou à un logement non décent, le cabinet OCCI Avocats vous accompagne à chaque étape : analyse de votre situation, audit de vos documents, négociation, rédaction d'actes et représentation devant les juridictions. N'attendez pas qu'un litige s'installe : un conseil en amont permet souvent d'éviter une procédure longue et coûteuse. Contactez le cabinet pour un examen personnalisé de votre dossier.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles applicables peuvent évoluer et leur mise en œuvre dépend des circonstances propres à chaque situation. Pour toute question relative à votre cas particulier, il est recommandé de consulter un avocat.