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Avocat indivision : reprendre la main sur un bien que vous ne détenez pas seul
Une maison reçue en héritage avec vos frères et sœurs, un appartement acheté à deux avant la séparation : tant que le bien n'est pas partagé, chacun en détient une part et personne n'en dispose seul. Votre avocat indivision à Toulouse intervient quand la situation se fige : un coïndivisaire refuse de vendre, un autre occupe la maison sans rien verser, vous réglez seul la taxe foncière, ou plus personne ne répond aux courriers du notaire.
L'article 815 du Code civil est sans ambiguïté : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Le même code fixe les majorités de gestion, les comptes entre indivisaires et plusieurs voies pour vendre ou partager malgré une opposition. L'ordre dans lequel on les actionne, et la précision du compte présenté, comptent autant que le principe.
Pour une vue d'ensemble du règlement d'une succession, consultez notre page avocat en droit des successions à Toulouse. Me Valérie Pons-Tomasello vous reçoit à Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio.
Refus de vendre, occupation, charges : là où l'indivision se bloque
Une indivision naît d'un décès, d'un achat à deux ou d'un divorce. Quelle que soit son origine, le blocage prend presque toujours l'une des quatre formes ci-dessous.
Un cohéritier refuse de vendre la maison familiale
Vous êtes plusieurs héritiers, la majorité souhaite vendre et un seul s'y oppose ou ne répond plus. Selon la répartition des droits, deux voies existent : la vente autorisée par le tribunal à la demande des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, ou l'action en partage, que tout indivisaire peut engager.
Un indivisaire occupe seul le bien sans rien payer
Un frère s'est installé dans la maison de vos parents, ou votre ex-conjoint est resté dans le logement acheté ensemble. Celui qui jouit seul d'un bien indivis doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Mieux vaut la réclamer tôt : selon la Cour de cassation, la demande ne peut pas remonter au-delà de cinq ans.
Vous payez seul le crédit, la taxe foncière ou les travaux
Depuis la séparation ou le décès, c'est vous qui réglez les échéances, l'assurance, la taxe foncière ou une toiture refaite. Ces dépenses ne sont pas forcément perdues : le Code civil prévoit de tenir compte, au partage ou à la vente, des dépenses nécessaires à la conservation du bien et des améliorations. À condition de pouvoir les prouver, relevé bancaire ou facture à l'appui.
Vous voulez sortir de l'indivision ou céder votre part
Vous ne voulez plus rester propriétaire avec votre ex-partenaire ou vos cousins, ou vous avez besoin de récupérer votre part. Vous pouvez demander le partage, proposer de racheter les autres, ou céder vos droits. Si vous vendez vos droits à une personne extérieure, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption.
Qui peut décider quoi
De l'accord de tous au partage judiciaire : cinq degrés de contrainte
Ce que vous pouvez faire d'un bien indivis dépend des droits que vous réunissez et de la résistance des autres. Du plus consensuel au plus contraignant, le Code civil prévoit cinq leviers.
L'accord de tous
Les indivisaires unanimes pour vendre, racheter une part ou rester propriétaires ensemble
Le consentement de tous est requis pour vendre un immeuble et pour tout acte de disposition. Il permet aussi de signer une convention d'indivision, écrite à peine de nullité et publiée si elle porte sur un immeuble.
La majorité des deux tiers
Les indivisaires qui réunissent au moins deux tiers des droits et veulent gérer le bien
Ils peuvent passer les actes d'administration, conclure ou renouveler un bail d'habitation et donner un mandat général d'administration. Ils doivent en informer les autres, sinon la décision leur est inopposable.
L'autorisation du juge
L'indivisaire face à un refus qui met en péril l'intérêt commun, ou à une urgence
Le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul l'acte bloqué. Le président du tribunal judiciaire peut ordonner des mesures urgentes, désigner un administrateur ou un séquestre et, depuis avril 2026, autoriser un indivisaire à conclure seul une vente.
La vente autorisée à deux tiers
Les titulaires d'au moins deux tiers des droits qui veulent vendre malgré une opposition
Intention exprimée devant notaire, signification aux autres, trois mois pour se manifester, puis autorisation du tribunal judiciaire si la vente ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Le bien est vendu aux enchères.
Le partage judiciaire
Tout indivisaire, quelle que soit sa part, lorsque le partage amiable est refusé ou contesté
Le tribunal ordonne le partage ; un bien qui ne peut être partagé commodément et sans perte est vendu aux enchères. Les copartageants peuvent revenir à l'amiable à tout moment de la procédure.
Nos interventions
Du compte d'indivision à la licitation
Avant de parler de vente, il faut savoir ce que chacun possède et ce que chacun doit. Nous partons de ce compte, puis choisissons la voie : négociation, procédure des deux tiers ou partage devant le tribunal judiciaire.
Le compte d'indivision
Nous dressons le compte : quote-part de chacun, dépenses avancées, loyers perçus, indemnité d'occupation due. Ce chiffrage sert ensuite de base à la négociation comme à l'assignation.
Rachat de parts et vente amiable
Proposition de rachat avec soulte ou vente amiable à un tiers. Nous discutons avec les autres indivisaires ou leurs avocats, puis relisons les projets d'actes préparés par le notaire.
Vente à la majorité des deux tiers
Avec au moins deux tiers des droits, la vente peut être autorisée malgré une opposition. La procédure commence chez le notaire et se termine devant le tribunal judiciaire, que nous saisissons.
Assignation en partage
Rédaction de l'assignation en partage devant le tribunal judiciaire, suivi des opérations avec le notaire désigné, discussion de l'état liquidatif poste par poste, jusqu'au jugement.
Saisir le président du tribunal
Toiture qui fuit, loyers non reversés, acte nécessaire bloqué par un refus : le président du tribunal judiciaire peut autoriser l'acte, désigner un administrateur ou nommer un séquestre. Nous le saisissons.
Convention d'indivision
Pour ceux qui choisissent de rester propriétaires ensemble, nous rédigeons ou relisons la convention d'indivision : durée, gérant, répartition des charges, occupation, conditions de sortie.
Les repères à connaître
Deux tiers, un mois, trois mois, cinq ans : les seuils de l'indivision
des droits indivis suffisent pour les actes d'administration et, avec l'autorisation du tribunal, pour vendre le bien (art. 815-3 et 815-5-1 du Code civil).
pour que les autres indivisaires s'opposent ou se manifestent après la signification du projet de vente par le notaire (art. 815-5-1 du Code civil).
maximum de recul pour réclamer les revenus du bien et, selon la Cour de cassation, l'indemnité d'occupation (art. 815-10 du Code civil).
pour exercer son droit de préemption, à compter de la notification, quand un indivisaire veut vendre sa part à une personne extérieure (art. 815-14 du Code civil).
I. Gérer le bien indivis
Gestion de l'indivision : les pouvoirs de chacun et les comptes à tenir
Tant que dure l'indivision, chaque indivisaire peut user du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres (art. 815-9 du Code civil). Les décisions obéissent à des majorités précises. Deux méprises reviennent souvent : croire qu'il faut l'unanimité pour tout, ou agir seul sans en avoir le pouvoir.
Seul, à deux tiers ou à l'unanimité
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, même sans urgence : réparer une fuite, mettre une toiture hors d'eau. S'il n'y a pas de fonds de l'indivision, il peut obliger les autres à participer à ces dépenses (art. 815-2).
Les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent effectuer les actes d'administration, donner un mandat général d'administration, vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision et conclure ou renouveler les baux, hors baux agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux (art. 815-3). Ils doivent en informer les autres, faute de quoi la décision leur est inopposable. La vente d'un immeuble, comme tout acte de disposition autre que cette vente de meubles, reste soumise au consentement de tous.
Quand un indivisaire bloque
Si le refus d'un coïndivisaire met en péril l'intérêt commun, le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul l'acte (art. 815-5). Le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, désigner un indivisaire comme administrateur ou nommer un séquestre (art. 815-6). Depuis la loi du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision, il peut aussi autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis.
Indemnité d'occupation et comptes d'indivision
L'indivisaire qui occupe seul le bien est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité d'occupation (art. 815-9). Les loyers et revenus du bien reviennent à l'indivision, mais aucune réclamation n'est recevable plus de cinq ans après leur perception (art. 815-10). La Cour de cassation a jugé que ce délai s'applique aussi à l'indemnité d'occupation. Elle a aussi jugé, en 2025, qu'une indemnité ne peut être fixée jusqu'au partage sans réserver le cas où le bien est effectivement remis à la disposition de l'indivision avant cette date.
À l'inverse, l'indivisaire qui a payé de ses deniers des dépenses nécessaires à la conservation du bien ou qui l'a amélioré a droit à ce qu'il en soit tenu compte au partage (art. 815-13). Le remboursement d'un emprunt par un seul indivisaire entre en principe dans ce compte : notre article sur le crédit immobilier payé seul en indivision détaille ce point. Celui qui perçoit des revenus ou avance des frais pour l'indivision en tient un état à la disposition des autres (art. 815-8).
Pièges fréquents
Six erreurs qui affaiblissent un dossier d'indivision
Ces erreurs se révèlent souvent au moment du partage, quand elles sont devenues difficiles à rattraper. Chacune tient à une règle précise du Code civil ou du Code de procédure civile.
Attendre le partage pour réclamer l'indemnité d'occupation
La Cour de cassation applique à l'indemnité d'occupation le délai de cinq ans prévu pour les revenus du bien. Au-delà, aucune réclamation n'est recevable : chaque année d'attente peut faire perdre une année d'indemnité.
Payer charges et travaux sans garder de justificatifs
Le Code civil prévoit de tenir compte des dépenses de conservation et des améliorations payées de vos deniers. Sans relevés ni factures, ce compte devient difficile à établir face à un coïndivisaire qui le conteste.
Louer le bien sans informer les autres indivisaires
Même avec deux tiers des droits, les indivisaires majoritaires doivent informer les autres des actes d'administration qu'ils décident, comme un bail d'habitation. À défaut, la décision est inopposable à ceux qui n'ont pas été prévenus.
Vendre sa part à un tiers sans notifier les coïndivisaires
Les autres indivisaires disposent d'un mois pour préempter, après notification du prix et des conditions par acte extrajudiciaire. Une cession faite au mépris de cette règle est nulle ; l'action en nullité se prescrit par cinq ans.
Viser la vente à deux tiers quand un indivisaire est sous tutelle
Cette procédure est exclue si la propriété est démembrée ou si un indivisaire est présumé absent, empêché par l'éloignement de manifester sa volonté ou placé sous un régime de protection. Il faut alors emprunter une autre voie.
Assigner en partage sans décrire le patrimoine
Jusqu'au 31 décembre 2026, l'assignation doit contenir, à peine d'irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine, les intentions du demandeur et les démarches amiables entreprises. À partir de 2027, la mention des démarches amiables disparaît, pas le reste.
II. Sortir de l'indivision
Sortie d'indivision : de l'accord chez le notaire à la licitation
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : l'article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de demander le partage, sauf sursis décidé par jugement ou convention. Les portes de sortie ne demandent ni le même temps ni le même degré d'accord.
La sortie amiable : rachat, vente ou partage chez le notaire
Lorsque tous les indivisaires sont d'accord, le bien est vendu à un tiers, ou attribué à l'un d'eux contre une soulte versée aux autres. La discussion porte alors sur la valeur : notre article sur l'évaluation d'un bien immobilier en succession explique comment l'établir. Un indivisaire peut aussi céder ses droits à une personne extérieure. Il notifie alors aux autres, par acte extrajudiciaire, le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur ; chacun dispose d'un mois pour préempter (art. 815-14).
La vente autorisée à la majorité des deux tiers
Si vous détenez, seul ou avec d'autres, au moins deux tiers des droits, l'article 815-5-1 organise une vente sans l'accord de tous :
- les indivisaires majoritaires expriment devant un notaire leur intention de vendre ;
- le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le mois ;
- si un indivisaire s'oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le notaire le constate par procès-verbal ;
- le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
La vente se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères. Cette voie est fermée si la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété), ou si un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté du fait de son éloignement, ou placé sous un régime de protection (art. 836). Notre article un héritier peut-il bloquer une vente en donne des exemples.
Le partage judiciaire
Quand un indivisaire refuse le partage amiable ou conteste la manière d'y procéder, le partage est demandé en justice (art. 840) ; pour une succession, devant le tribunal du lieu d'ouverture (art. 841). Jusqu'au 31 décembre 2026, l'assignation doit, à peine d'irrecevabilité, contenir un descriptif sommaire du patrimoine, les intentions du demandeur sur la répartition des biens et les démarches menées pour parvenir à un partage amiable (art. 1360 du Code de procédure civile). Un bien qui ne peut être partagé commodément et sans perte est vendu aux enchères (art. 1686 du Code civil).
Pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2027, et certaines instances en cours, un décret du 18 octobre 2026 prévoit, lorsque l'affaire n'est pas en état d'être jugée, un juge commis et un notaire commis, dont le délai de mission est fixé par le juge dans la limite de dix-huit mois. La représentation par avocat devient obligatoire, y compris devant le notaire commis, et l'assignation n'a plus à mentionner les démarches amiables. Les copartageants peuvent toujours revenir à un partage amiable en cours de procédure (art. 842).
Si un indivisaire reste silencieux sans relever de ces cas d'absence, d'éloignement ou de protection, il peut être mis en demeure de se faire représenter au partage amiable ; faute de mandataire dans les trois mois, le juge peut désigner une personne qualifiée pour le représenter (art. 837).
Notre méthode
Des titres de propriété au partage du prix
Nous cherchons d'abord une sortie négociée, en général plus rapide et moins coûteuse. Si elle échoue, les pièces et le compte déjà réunis servent directement devant le tribunal.
Premier rendez-vous
Nous lisons les titres de propriété, l'acte de notoriété et les relevés de compte, pour situer les droits de chacun et la voie de sortie praticable.
Convention d'honoraires
Avant toute démarche, une convention d'honoraires écrite fixe le mode de facturation retenu : forfait ou temps passé, selon le dossier.
Compte d'indivision
Nous réunissons les justificatifs de dépenses, de loyers et d'occupation pour chiffrer ce que chacun doit à l'indivision ou peut réclamer.
Phase amiable
Nous écrivons aux autres indivisaires, échangeons avec leurs avocats et le notaire, puis formulons une offre de rachat ou de vente. Un accord peut encore intervenir pendant la procédure.
Procédure si nécessaire
Vente autorisée à la majorité des deux tiers ou assignation en partage devant le tribunal judiciaire, puis suivi jusqu'à l'acte et au versement des fonds.
Un premier échange
Échangez avec Maître Valérie Pons-Tomasello
Associée fondatrice, membre de l'IDFP, elle accompagne en droit de la famille et du patrimoine les héritiers et ex-conjoints en indivision. Rendez-vous à Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio.
III. Succession ou séparation
Avocat indivision succession ou après une séparation : ce qui change
Les règles de l'indivision ne changent pas selon l'origine du bien, les enjeux si. Dans une succession, l'indivision se double souvent d'un contentieux familial ; après une séparation, elle s'imbrique avec la liquidation des intérêts du couple.
L'indivision successorale
Au décès, les héritiers deviennent propriétaires indivis des biens du défunt, chacun à hauteur de ses droits dans la succession. Il suffit qu'un enfant reste dans la maison pendant qu'un autre veut vendre pour que tout se fige. Notre article sur les conflits de succession entre frères et sœurs décrit ces situations. L'héritier qui habitait le logement au moment du décès peut demander son attribution préférentielle, à charge de soulte s'il y a lieu (art. 831-2).
Quand le désaccord porte sur le testament, des donations ou des retraits suspects, ce n'est plus seulement une question d'indivision : notre page succession conflictuelle à Toulouse présente ces actions. Pour la durée d'un blocage, voyez aussi combien de temps une succession peut rester bloquée.
L'indivision entre ex-conjoints ou ex-partenaires
Les époux séparés de biens qui ont acheté ensemble restent en indivision après le divorce ; le partage suit alors les règles du partage entre cohéritiers, mais l'attribution préférentielle n'est jamais de droit (art. 1542). Pendant la procédure de divorce, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux en précisant si elle est gratuite ou non (art. 255) : ce point détermine si une indemnité d'occupation est due pour cette période. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, le partage relève de la liquidation du régime matrimonial.
Entre partenaires de PACS, sauf convention contraire, les biens dont aucun ne peut prouver qu'il en est seul propriétaire sont réputés indivis pour moitié (art. 515-5). Entre concubins, la répartition dépend en principe de l'acte d'achat. Les difficultés propres à ces séparations sont traitées sur notre page séparation d'un couple non marié, et notre article quand un ex bloque la vente de la maison répond aux blocages les plus courants.
Rester en indivision : la convention
Certains indivisaires choisissent de rester propriétaires ensemble. La convention d'indivision doit être écrite à peine de nullité, désigner les biens et les quotes-parts, et être publiée au service de la publicité foncière lorsqu'elle porte sur un immeuble (art. 1873-2). Conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, elle est renouvelable par décision expresse et le partage ne peut alors être demandé avant le terme que pour de justes motifs ; conclue pour une durée indéterminée, elle permet de demander le partage à tout moment, sauf mauvaise foi ou contretemps (art. 1873-3). Elle peut aussi désigner un gérant, choisi ou non parmi les indivisaires (art. 1873-5).
Honoraires
Négociation ou tribunal : que coûte un avocat en indivision à Toulouse ?
Le coût dépend de la voie retenue et de la résistance rencontrée. Il est fixé dans une convention d'honoraires écrite, signée avant toute démarche, au forfait ou au temps passé selon le dossier.
Négociation et sortie amiable : au forfait
Un montant global annoncé dès le départ pour le compte d'indivision, la négociation du rachat ou de la vente et la relecture des projets d'actes du notaire.
Procédure judiciaire : forfait ou temps passé
Vente autorisée à la majorité des deux tiers, partage judiciaire, mesures urgentes : selon la complexité, au forfait par étape ou au temps passé.
Aide juridictionnelle
Selon vos ressources, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des honoraires et des frais. Nous vérifions avec vous dès le premier rendez‑vous si vous pouvez en bénéficier.
Un accompagnement assuré par notre cabinet d’avocats en Occitanie
FAQ
Indivision, licitation, soulte : vos questions
Les questions posées le plus souvent au premier rendez-vous.
Pourquoi prendre un avocat indivision à Toulouse plutôt que passer seulement par le notaire ?
Le notaire établit les actes et doit rester impartial entre les indivisaires. Quand l'un d'eux refuse de vendre, occupe le bien ou conteste les comptes, il ne peut pas prendre votre parti. L'avocat défend vos seuls intérêts : il chiffre vos droits, négocie avec les autres et saisit le tribunal judiciaire de Toulouse si nécessaire. Les deux interviennent souvent ensemble, chacun dans son rôle.
Un indivisaire peut-il bloquer indéfiniment la vente d'un bien ?
Non. Personne ne peut être contraint de rester en indivision : tout indivisaire peut demander le partage en justice, et le tribunal peut ordonner la vente aux enchères d'un bien qui ne se partage pas commodément. Si vous détenez au moins deux tiers des droits, une procédure plus courte permet d'obtenir l'autorisation de vendre, sauf atteinte excessive aux droits des autres.
Quelle est la différence entre licitation et partage judiciaire ?
Le partage judiciaire est la procédure par laquelle le tribunal organise la répartition des biens indivis entre les indivisaires quand ils ne s'entendent pas. La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis : elle intervient lorsqu'un bien ne peut être partagé commodément, ou dans le cadre de la vente autorisée à la majorité des deux tiers. Le prix est ensuite réparti selon les droits de chacun.
Mon ex vit dans la maison que nous avons achetée ensemble : que puis-je réclamer ?
L'indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf convention contraire ou jouissance gratuite décidée par le juge pendant le divorce. Elle se déduit de ses droits lors du partage. Attention au délai : selon la Cour de cassation, la réclamation ne peut pas remonter au-delà de cinq ans. Vous pouvez aussi demander la vente ou le partage du bien.
Avocat indivision succession : peut-on vendre la maison des parents si un frère refuse ?
Oui, par deux voies. Si les héritiers favorables détiennent au moins deux tiers des droits, ils peuvent obtenir du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre aux enchères, après une procédure devant notaire. Sinon, n'importe quel héritier peut assigner en partage judiciaire. Dans les deux cas, le frère qui refuse reçoit sa part du prix de vente.
Peut-on vendre sa part d'un bien indivis sans l'accord des autres ?
Oui, un indivisaire peut céder ses droits. S'il les vend à une personne extérieure à l'indivision, il doit d'abord notifier le prix et les conditions aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice. Chacun dispose alors d'un mois pour se porter acquéreur en priorité, aux mêmes prix et conditions. En pratique, peu d'acheteurs extérieurs s'intéressent à une quote-part : le rachat par un coïndivisaire est plus fréquent.
Que change la réforme du partage judiciaire de 2027 ?
Pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2027, et certaines instances en cours, un juge commis et un notaire commis sont désignés lorsque l'affaire n'est pas en état d'être jugée. Le notaire commis dispose d'un délai fixé par le juge, qui ne peut dépasser dix-huit mois. La représentation par avocat devient obligatoire, y compris devant le notaire commis.
Nos guides
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