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Avocat copropriété : votre litige se joue dans le règlement et le procès-verbal
Un vote d'assemblée générale passé à une majorité douteuse, un appel de charges qui ne colle pas aux tantièmes, des travaux imposés jusque dans votre appartement, une toiture que le syndic laisse fuir. Ces conflits se tranchent avec la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété. Un avocat copropriété lit d'abord ces deux textes avec vous, puis choisit la voie à suivre avant que les délais, souvent courts, ne se ferment.
À Toulouse, Maître Pierrick Bournet traite ces dossiers au sein de notre pôle de droit immobilier à Toulouse. Nous intervenons pour des copropriétaires, occupants ou bailleurs, et pour des syndicats de copropriétaires représentés par leur syndic ou leur conseil syndical. Nous vérifions ce qui a été voté et dans quelles conditions, nous recalculons ce qui est réellement dû, puis nous négocions ou saisissons le tribunal judiciaire de Toulouse lorsque les courriers ne suffisent plus.
Assemblée, charges, syndic, voisin de palier : d'où vient votre conflit ?
La plupart des dossiers partent d'un procès-verbal, d'un appel de fonds ou d'un courrier du syndic resté sans réponse. Selon le point de départ, le délai et la majorité applicables ne sont pas les mêmes.
Une décision d'assemblée générale vous est défavorable
Des travaux votés sans la bonne majorité, une nouvelle répartition des charges, un refus d'autoriser vos propres travaux, une modification du règlement. Si vous avez voté contre ou si vous étiez absent sans être représenté, vous pouvez contester. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, et il ne se rattrape pas.
Vous contestez vos charges ou vous êtes en retard de paiement
La clé de répartition vous paraît injuste, des frais de relance n'ont été facturés qu'à vous, ou le syndic a déjà envoyé une mise en demeure. Avant de payer ou de discuter, il faut confronter le décompte réclamé au règlement de copropriété et aux comptes approuvés en assemblée.
Le syndic n'exécute pas ses missions
Les parties communes se dégradent, des décisions votées depuis des mois restent lettre morte, les comptes sont opaques ou les archives n'ont jamais été remises au nouveau syndic. La loi fixe ses obligations article par article. Selon le manquement et le préjudice, le syndicat, le conseil syndical ou un copropriétaire peut agir.
Un conflit vous oppose à un autre copropriétaire
Un voisin a percé un mur porteur sans autorisation, annexé le palier ou une partie du jardin, installé une activité contraire à la destination de l'immeuble, ou son lot provoque des infiltrations chez vous. Le règlement de copropriété et la loi de 1965 disent ce que chacun peut faire, et qui peut saisir le juge.
Le calendrier de l'article 42
De l'assemblée générale au tribunal : deux mois pour contester
La loi du 10 juillet 1965 fixe un calendrier serré entre la séance et l'assignation. Votre vote le jour de l'assemblée et la date de notification du procès-verbal décident de ce qui reste possible ensuite.
Lire la convocation et repérer la majorité de chaque résolution
Article 24, 25 ou 26, unanimité : la majorité requise dépend de l'objet du vote. Si vous ne pouvez pas venir, donnez mandat ; un mandataire reçoit en principe trois délégations au plus.
Voter contre, ou rester absent et non représenté
Seuls les opposants et les défaillants pourront contester. Si une résolution de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix sans atteindre la majorité, un second vote a lieu aussitôt à la majorité de l'article 24.
Le syndic notifie le procès-verbal, sans ses annexes
Conservez l'enveloppe ou l'avis de réception électronique. C'est la date de notification, et non celle de l'assemblée, qui fait courir le délai de contestation.
Les travaux votés aux articles 25 et 26 attendent
Sauf urgence, le syndic ne peut pas les faire exécuter avant l'expiration du délai de contestation. Ce délai laisse le temps de vérifier la régularité du vote avant l'ouverture du chantier.
Assigner le syndicat des copropriétaires
L'action est portée devant le tribunal judiciaire, à peine de déchéance. La représentation par avocat y est en principe obligatoire, sauf dispenses prévues par le Code de procédure civile.
Sans action, la décision devient en principe définitive
Même irrégulière, elle s'impose alors à tous. Si l'action aboutit contre une décision qui modifiait la répartition des charges, c'est le tribunal judiciaire qui procède lui-même à la nouvelle répartition.
Nos interventions
De la convocation d'assemblée à l'hypothèque légale
Nous intervenons avant l'assemblée générale, juste après la notification du procès-verbal, ou quand le dossier est déjà devant le juge. Le travail part toujours des pièces : règlement, convocation, procès-verbal, appels de fonds.
Préparer l'assemblée générale
Lecture de la convocation et des projets de résolution, contrôle de la majorité requise pour chacun, question à inscrire à l'ordre du jour ou intervention écrite pour la séance.
Contester une décision
Analyse du procès-verbal et de sa date de notification, calcul du délai de deux mois, assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse en annulation.
Discuter ou recouvrer des charges
Contrôle des comptes, de la clé de répartition et des frais imputés. Côté syndicat, mise en demeure puis procédure accélérée au fond contre le copropriétaire défaillant.
Mettre en cause le syndic
Relevé des manquements, mise en demeure, référé pour obtenir archives et pièces après un changement de syndic, action en réparation des fautes de gestion.
Faire respecter le règlement
Mise en demeure du copropriétaire qui empiète sur les parties communes ou viole le règlement, recherche d'un accord écrit, puis action en remise en état s'il le faut.
Défendre le syndicat
Assistance du syndic et du conseil syndical lorsqu'un copropriétaire attaque une décision ou réclame réparation d'un dommage parti des parties communes.
Les repères à connaître
Notification, contestation, impayés : les délais de la loi de 1965
pour contester une décision d'assemblée générale, à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
pour que le syndic notifie le procès-verbal après la tenue de l'assemblée générale (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
après une mise en demeure restée sans effet, les autres provisions du budget non encore échues deviennent exigibles (art. 19-2 de la loi de 1965).
pour les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (art. 42 de la loi de 1965 et art. 2224 du Code civil).
I. Assemblée générale
Avocat copropriété : faire annuler une décision d'assemblée générale
Une décision d'assemblée générale s'applique à tous les copropriétaires, même irrégulière, tant que le juge ne l'a pas annulée. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 laisse peu de temps pour le lui demander.
Opposant ou défaillant : qui peut contester
L'action est réservée aux copropriétaires opposants, qui ont voté contre, et défaillants, absents et non représentés. Celui qui a voté pour la résolution, ou qui s'est abstenu, ne peut en principe plus la contester. Elle doit être introduite devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, à peine de déchéance. Passé ce terme, la décision devient en principe définitive, même irrégulière.
Le syndic notifie le procès-verbal dans le mois de l'assemblée. Gardez l'enveloppe ou l'avis de réception électronique : c'est cette date qui fait courir le délai. Pendant ces deux mois, et sauf urgence, les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ne peuvent pas être exécutés par le syndic.
Une majorité mal appliquée, cause fréquente d'annulation
Chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix égal à sa quote-part de parties communes ; celui qui en détient plus de la moitié voit ses voix réduites à la somme des voix des autres. La loi distingue plusieurs majorités.
- article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, par exemple pour les travaux de conservation de l'immeuble ;
- article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, notamment pour désigner ou révoquer le syndic, ou autoriser un copropriétaire à faire des travaux affectant les parties communes ;
- article 25-1 : si le projet manque la majorité de l'article 25 mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24 ;
- article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, par exemple pour modifier le règlement sur la jouissance des parties communes ;
- unanimité : notamment pour modifier les stipulations du règlement relatives à la destination de l'immeuble.
Une décision adoptée à une majorité insuffisante peut être annulée. Les cas de figure sont détaillés dans notre article sur les règles de majorité en assemblée générale.
Ce que l'assemblée ne peut pas vous imposer
Aucune majorité ne permet de modifier la destination de vos parties privatives ou leurs modalités de jouissance telles que le règlement les fixe. Des irrégularités de convocation ou de tenue de la séance peuvent aussi, selon les cas, justifier une annulation ; elles s'apprécient pièces en main. Notre guide pour contester une décision d'assemblée générale décrit la démarche pas à pas.
Les meublés de tourisme en offrent une illustration. L'interdiction de louer ainsi les lots d'habitation qui ne sont pas des résidences principales se vote à la majorité de l'article 26, et seulement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Les obligations du loueur sont exposées dans notre article sur la location saisonnière et la déclaration en mairie.
Cas pratiques
Infiltrations, archives, tantièmes : ce que dit la loi dans quatre cas
Quatre situations fréquentes en copropriété, côté copropriétaire ou côté conseil syndical, avec la règle de la loi de 1965 qui s'applique et ce que nous mettons en place.
« L'eau de la toiture s'infiltre dans mon séjour et le syndic ne fait rien depuis des mois. »
Le syndicat répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes, et le syndic doit faire exécuter les travaux urgents de sauvegarde. Vous pouvez agir seul pour la jouissance de votre lot, en informant le syndic. Nous mettons en demeure, faisons constater les dégâts par commissaire de justice, puis assignons le syndicat.
« Nous avons changé de syndic, mais l'ancien ne transmet ni les comptes ni les archives. »
L'ancien syndic doit remettre la situation de trésorerie et les références des comptes sous quinze jours, puis l'ensemble des archives sous un mois. Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical saisit le juge des référés, qui peut ordonner la remise sous astreinte.
« J'ai acheté mon appartement l'an dernier et ma quote-part de charges dépasse de loin celle des voisins. »
Si votre part dépasse de plus d'un quart celle qu'imposeraient les critères de l'article 10, vous pouvez demander une révision judiciaire dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement. Nous vérifions que votre achat est bien cette première mutation, puis mesurons l'écart.
« L'assemblée a voté des travaux qui obligent les ouvriers à passer par mon appartement. »
Vous ne pouvez pas faire obstacle à des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés si l'affectation, la consistance ou la jouissance de votre lot ne sont pas durablement altérées. L'accès doit vous être notifié huit jours avant, sauf impératif de sécurité. Nous vérifions la régularité du vote et chiffrons l'indemnité due pour trouble de jouissance grave, perte de valeur ou dégradations.
II. Charges et impayés
Charges de copropriété : tantièmes, révision et recouvrement
Les charges alimentent une bonne part des litiges de copropriété. L'article 10 de la loi de 1965 pose deux règles de répartition, et le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie.
Deux catégories, deux critères
- les charges des services collectifs et éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage collectif…) se répartissent selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot ;
- les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, comme la cotisation au fonds de travaux, suivent les valeurs relatives des parties privatives, autrement dit les tantièmes.
Cette répartition ne se modifie en principe qu'à l'unanimité, sauf lorsque le changement découle de travaux ou d'actes votés à la majorité légale. Notre article sur les charges de copropriété en donne des exemples concrets.
Faire réviser une répartition injuste
Si la part de votre lot dépasse de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi, ou si celle d'un autre lot lui est inférieure de plus d'un quart, l'article 12 permet de demander au tribunal une nouvelle répartition. L'action doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot (une vente, par exemple) intervenue depuis cette publication. Lorsqu'une décision d'assemblée modifiant la répartition est annulée, le tribunal judiciaire procède lui-même à la nouvelle répartition.
Budget, provisions et frais imputés
L'assemblée vote chaque année un budget prévisionnel. Sauf autre décision, chaque copropriétaire verse une provision égale au quart de ce budget, exigible le premier jour de chaque trimestre.
Les frais nécessaires de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, exposés à compter de la mise en demeure pour une créance justifiée, sont mis à la charge du seul copropriétaire concerné. En sens inverse, le copropriétaire qui gagne son procès contre le syndicat est dispensé de participer aux frais de procédure, sauf décision contraire du juge fondée sur l'équité ou la situation économique des parties.
Quand les charges ne sont plus payées
Une provision impayée à son échéance, puis une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours : les provisions non encore échues et les sommes restant dues sur les exercices précédents deviennent alors exigibles (article 19-2). Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant après avoir constaté l'approbation du budget, des travaux ou des comptes. Le syndicat bénéficie en outre d'une hypothèque légale sur le lot, que le syndic fait inscrire sans autorisation de l'assemblée ; le copropriétaire peut en demander la mainlevée contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente.
Vous louez votre lot ? Ce que vous pouvez refacturer au locataire relève d'autres règles, présentées dans notre article sur les charges récupérables sur le locataire et sur notre page consacrée au bail d'habitation, côté locataire.
Notre méthode
Du règlement de copropriété à l'exécution du jugement
En copropriété, un dossier se perd souvent sur une date de notification mal relevée ou une majorité mal lue. Nous commençons donc par les pièces et le calendrier, avant toute démarche.
Premier rendez-vous
Lecture du règlement de copropriété, des convocations, des procès-verbaux et des appels de fonds ; calcul des délais encore ouverts dès cette séance.
Convention d'honoraires
Remise par écrit avant toute démarche, avec le mode de facturation retenu pour la phase amiable et, le cas échéant, pour la procédure.
Démarche amiable
Courrier au syndic ou au copropriétaire en cause, demande de pièces, question inscrite à la prochaine assemblée générale, recherche d'un accord écrit.
Procédure
Assignation devant le tribunal judiciaire de Toulouse, référé si l'urgence le justifie, procédure accélérée au fond pour les charges impayées.
Exécution
Nouvelle répartition des charges, remise en état des parties communes, paiement des sommes dues, inscription ou mainlevée d'hypothèque selon le cas.
Un premier échange
Échangez avec Maître Pierrick Bournet
Avocat associé, il suit les dossiers de droit immobilier du cabinet, dont les litiges de copropriété. Rendez-vous à Toulouse, rue Temponières, à Carbonne, à Cazères ou en visio.
III. Syndic et voisins
Avocat syndic de copropriété : fautes de gestion, parties communes, voisins de palier
Le syndic exécute les décisions de l'assemblée sous le contrôle du conseil syndical. Quand il manque à ses obligations, ou quand un copropriétaire ignore le règlement, plusieurs actions existent ; qui agit, et contre qui, dépend de la personne qui subit le préjudice.
Ce que la loi impose au syndic
L'article 18 le charge notamment de :
- faire appliquer le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale ;
- administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation et à son entretien, et faire exécuter d'office les travaux urgents nécessaires à sa sauvegarde ;
- tenir à jour le carnet d'entretien et conserver les archives du syndicat ;
- établir le budget et les comptes, et ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Engager la responsabilité du syndic
Comme tout mandataire, le syndic répond des fautes qu'il commet dans sa gestion (article 1992 du Code civil). Si c'est le syndicat qui subit le préjudice et que le syndic ne bouge pas, le président du conseil syndical peut agir contre lui, sur délégation expresse de l'assemblée générale ; sans conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix le peuvent. Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel peut, selon les cas, demander réparation de son côté.
Parties communes, travaux et dommages
Le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes : canalisation commune qui fuit, toiture non entretenue. Dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre et les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations qui en dépendent et traversent des locaux privatifs, sont réputés parties communes.
Des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés peuvent toucher votre lot. Vous ne pouvez pas vous y opposer si l'affectation, la consistance ou la jouissance de vos parties privatives n'en sont pas altérées durablement ; ceux qui exigent un accès chez vous doivent être notifiés au moins huit jours à l'avance, sauf impératif de sécurité. Une diminution définitive de valeur, un trouble de jouissance grave ou des dégradations ouvrent droit à indemnité.
Si les désordres viennent d'une construction récente ou de travaux mal exécutés, ce sont les garanties des constructeurs qui jouent : voyez notre page sur les litiges de construction et malfaçons et notre article sur le refus de l'assureur dommages-ouvrage.
Entre copropriétaires
Chaque copropriétaire use librement de son lot et des parties communes, sans porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble. Des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur exigent une autorisation votée à la majorité de l'article 25 ; en cas de refus, le tribunal judiciaire peut autoriser un copropriétaire à exécuter des travaux d'amélioration. Pour faire cesser une atteinte à son lot, un copropriétaire agit seul, à charge d'en informer le syndic.
Le bruit ou les odeurs venant d'une propriété extérieure à la copropriété relèvent d'un autre régime, celui des troubles anormaux de voisinage, présenté aussi dans notre article sur l'article 1253 du Code civil.
Honoraires
Contester une AG, recouvrer des charges : combien coûte un avocat à Toulouse ?
Le coût dépend du stade du conflit et du nombre de résolutions ou d'exercices de charges en cause. Nos honoraires sont fixés dans une convention d'honoraires écrite, remise avant toute démarche.
Analyse et démarche amiable : au forfait
Lecture des procès-verbaux, du règlement et des comptes, courrier au syndic ou au copropriétaire concerné : un montant global annoncé dès le départ.
Procédure : forfait ou temps passé
Contestation d'assemblée générale, recouvrement de charges, action contre le syndic : le mode retenu tient à la complexité du dossier et au nombre d'audiences prévisibles.
Les frais annexes annoncés à l'avance
Expertise judiciaire, commissaire de justice, inscription d'hypothèque : ces frais s'ajoutent aux honoraires. Nous vous les signalons dès la convention d'honoraires, selon ce que votre dossier rend probable.
Un accompagnement assuré par notre cabinet d’avocats en Occitanie
FAQ
Syndic, tantièmes, procès-verbal : vos questions de copropriétaire
Les questions posées le plus souvent au premier rendez-vous.
Quand faire appel à un avocat en droit de la copropriété ?
Avant l'assemblée générale si une résolution vous inquiète, et au plus tard dès réception du procès-verbal : le délai de deux mois pour contester ne se rattrape pas. Un avocat en droit de la copropriété vérifie la majorité, le décompte des voix et la date de notification, puis vous dit si l'action vaut d'être engagée. Pour des charges, consultez dès la première mise en demeure : un décompte se discute plus facilement avant la procédure qu'après.
Faut-il un avocat pour contester une assemblée générale de copropriété ?
La contestation se porte devant le tribunal judiciaire, où la représentation par avocat est en principe obligatoire (article 760 du Code de procédure civile), sauf dispenses prévues par l'article 761. Au-delà de cette règle, l'enjeu est technique : identifier la bonne irrégularité, assigner le syndicat des copropriétaires dans le délai et chiffrer les conséquences. À Toulouse, l'affaire relève du tribunal judiciaire, puis le cas échéant de la cour d'appel.
Que peut faire un avocat face à un syndic de copropriété défaillant ?
Un avocat syndic de copropriété commence par établir les manquements : décisions non exécutées, entretien négligé, comptes ou archives non transmis. Il adresse une mise en demeure, puis selon les cas saisit le juge des référés pour obtenir les pièces sous astreinte après un changement de syndic, ou engage une action en réparation. Le président du conseil syndical peut agir au nom du syndicat sur délégation expresse de l'assemblée générale.
Je ne peux plus payer mes charges de copropriété : quels sont les risques ?
Après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles et le syndicat peut saisir le président du tribunal judiciaire en procédure accélérée au fond. Il dispose aussi d'une hypothèque légale sur votre lot, et les frais de recouvrement nécessaires vous sont imputés. Proposer rapidement un échéancier au syndic, par écrit et avec l'appui d'un avocat, limite souvent ces frais.
Mon voisin a fait des travaux sur les parties communes sans autorisation : que faire ?
Les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25. Sans autorisation, le syndicat peut agir contre le copropriétaire concerné, et vous pouvez agir seul si la propriété ou la jouissance de votre lot est atteinte, en informant le syndic. Une mise en demeure suffit parfois ; à défaut, une action en remise en état peut être engagée.
Quel avocat pour un litige de copropriété à Toulouse ?
Maître Pierrick Bournet, avocat associé du cabinet Occi Avocats, intervient en droit immobilier, avec Maître Perrine Bombony, et suit les litiges de copropriété à Toulouse. Le rendez-vous a lieu à notre bureau de la rue Temponières, à Carbonne, à Cazères ou en visio. Apportez le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée, les appels de fonds et vos échanges avec le syndic : les délais sont vérifiés dès cette première analyse.
Nos guides
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