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Avocat droit de la construction : presque tout se joue à la réception
Un avocat en droit de la construction intervient quand un chantier dérape : fissure dans une dalle, infiltration par la toiture, entreprise qui encaisse l'acompte puis disparaît, promoteur qui livre en retard. À Toulouse, Carbonne et Cazères, nous défendons des particuliers et des maîtres d'ouvrage qui font construire, rénover ou achètent sur plan. La loi protège fortement le maître d'ouvrage ; un dossier se perd plutôt sur une date de réception mal notée ou sur une malfaçon réparée avant d'avoir été constatée.
Parfait achèvement, biennale, décennale et dommages-ouvrage n'ont ni le même point de départ, ni la même durée, ni le même débiteur. Viser la mauvaise garantie fait perdre des mois, parfois le droit d'agir. Cette page s'en tient aux litiges de travaux ; notre page sur le droit immobilier à Toulouse présente les autres dossiers suivis par le cabinet, de la vente au bail.
Fissure, chantier arrêté, maison en retard : où en est votre chantier ?
Le fondement et le délai pour agir changent selon que les travaux ont été réceptionnés ou non, et selon le contrat signé : marché de travaux, CCMI ou VEFA.
Des désordres apparus après la réception
Une fissure qui s'élargit, un plafond taché sous la salle de bains, un chauffage en panne au premier hiver. La garantie dépend de la gravité du désordre et de la date de réception : parfait achèvement dans l'année, biennale pour un équipement dissociable, décennale si la solidité ou l'usage du logement est atteint.
L'artisan a encaissé l'acompte et ne vient plus
Les travaux n'ayant pas été reçus, les garanties légales ne jouent pas encore : le contrat s'applique. Il faut mettre l'entreprise en demeure, faire constater l'état du chantier, puis choisir entre l'exécution forcée, la résolution du contrat et la restitution des sommes versées.
Une maison individuelle construite en CCMI
Retard de livraison, travaux réservés mal chiffrés, réserves jamais levées, constructeur en difficulté. Le contrat de construction de maison individuelle obéit à des règles impératives du Code de la construction et de l'habitation : pénalités de retard, garantie de livraison, consignation d'une partie du prix. Encore faut-il les activer dans les formes et au bon moment.
Un appartement acheté sur plan (VEFA)
Livraison en retard, logement qui ne correspond pas à la notice, défauts visibles le jour de la remise des clés. En VEFA, les défauts apparents se signalent à la prise de possession et dans le mois qui suit, puis une action doit être engagée dans un délai court si le vendeur ne répare pas.
Le calendrier des garanties
De l'ouverture du chantier à la dixième année
Les garanties légales se comptent toutes à partir d'une même date, celle de la réception. Notez-la et conservez le procès-verbal, que nous vous demanderons en premier.
Attestations décennales et dommages-ouvrage
Chaque constructeur doit justifier de son assurance décennale à l'ouverture du chantier. Le propriétaire qui fait construire souscrit, avant cette ouverture, l'assurance dommages-ouvrage qui préfinancera les réparations de nature décennale.
Procès-verbal, avec ou sans réserves
Le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, contradictoirement. Les défauts visibles se notent au procès-verbal, pièce par pièce. Cette date fait courir le parfait achèvement, la biennale et la décennale.
CCMI : dénoncer les vices apparents oubliés
Si vous avez réceptionné votre maison sans être assisté d'un professionnel habilité, une lettre recommandée dans les huit jours de la remise des clés permet de signaler les vices apparents non réservés.
VEFA : le vendeur répond encore des défauts apparents
Le vendeur ne peut en être déchargé ni avant la réception, ni avant un mois après votre prise de possession. S'il ne répare pas, l'action doit être introduite dans l'année qui suit, à peine de forclusion.
Fin du parfait achèvement, la dommages-ouvrage prend le relais
L'entrepreneur répare les désordres réservés ou notifiés par écrit dans l'année. L'assurance dommages-ouvrage prend effet ensuite ; elle peut jouer plus tôt si l'entreprise, mise en demeure sans effet, n'exécute pas ses obligations.
Bon fonctionnement des équipements dissociables
Les éléments d'équipement dont la dépose ou le remplacement se fait sans détériorer ni enlever de matière de l'ouvrage relèvent de la biennale, d'une durée minimale de deux ans depuis la réception.
Fin de la décennale et des actions contre les constructeurs
Les dommages qui compromettent la solidité ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination engagent les constructeurs de plein droit jusqu'à dix ans après la réception. Les autres actions en responsabilité contre eux se prescrivent dans le même délai.
Nos interventions
Du procès-verbal de réception au tribunal judiciaire
Nous cherchons d'abord un accord écrit, sans laisser filer les délais pour agir. Selon le dossier, notre travail commence avant la réception ou après l'apparition des premiers désordres.
Préparation de la réception
Nous préparons avec vous la visite de réception, rédigeons des réserves précises au procès-verbal et examinons s'il vaut mieux réceptionner avec réserves ou différer la réception.
Mise en demeure et négociation
Courrier circonstancié à l'entreprise, au constructeur ou au promoteur, avec un délai d'exécution. Une reprise des travaux ou un accord écrit peut s'obtenir dès ce stade.
Expertise judiciaire en référé
Nous demandons au juge, en référé, la désignation d'un expert judiciaire chargé de constater les désordres, d'en rechercher les causes et de chiffrer les reprises.
Recours dommages-ouvrage
Déclaration de sinistre, contrôle des délais de 60 et 90 jours, contestation d'un refus de garantie ou d'une offre manifestement insuffisante de l'assureur.
Action en responsabilité
Assignation des constructeurs et de leurs assureurs devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour la prise en charge des reprises et l'indemnisation de vos préjudices.
Prix et solde des travaux
Facture contestée, supplément de prix non accepté, retenue sur le solde : nous vérifions ce qui est réellement dû au regard du contrat, des avenants et des réserves.
Les repères à connaître
Pénalités, consignation, délais : ce que la loi impose au professionnel
Montant minimal, par jour de retard, des pénalités dues par le constructeur de maison individuelle, calculé sur le prix convenu (art. R. 231-14 CCH).
Part maximale du prix consignée en CCMI quand la réception comporte des réserves, jusqu'à leur levée (art. R. 231-7 CCH).
En VEFA, le vendeur reste tenu des défauts apparents au moins jusqu'à un mois après votre prise de possession (art. 1642-1 du Code civil).
Délai maximal de l'assureur dommages-ouvrage pour prendre position, à compter de la réception de la déclaration de sinistre (art. L. 242-1 C. assur.).
I. La réception, point de départ
Parfait achèvement, biennale ou décennale : qualifier le désordre
Presque tout part d'un acte, la réception, par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Amiable ou judiciaire, elle est toujours prononcée contradictoirement. Elle fait courir les garanties légales et fige ce que vous avez accepté.
Le procès-verbal et ses réserves
Tout défaut visible le jour de la réception doit figurer au procès-verbal, avec la pièce concernée, la nature du désordre et l'ouvrage en cause. Un défaut visible mais non réservé sera beaucoup plus difficile à faire reprendre ensuite. Notre article sur les précautions à prendre avant de signer la réception détaille cette visite.
Un an de parfait achèvement
Pendant un an à compter de la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés, par réserves au procès-verbal ou par notification écrite pour ceux révélés ensuite. Les délais de reprise se fixent d'un commun accord. Sans accord, ou si l'entreprise ne s'exécute pas, les travaux peuvent être réalisés à ses frais et risques après une mise en demeure restée sans effet. L'usure normale et l'usage sont exclus. Voyez ce que couvre la garantie de parfait achèvement.
Deux ans pour les équipements dissociables
Les éléments d'équipement qui ne font pas indissociablement corps avec l'ouvrage bénéficient d'une garantie de bon fonctionnement d'au moins deux ans à compter de la réception (article 1792-3). Le critère est matériel : un équipement fait corps avec l'ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut se faire sans détériorer ou enlever de la matière de cet ouvrage (article 1792-2). Notre article précise quels équipements relèvent de la biennale.
Dix ans pour les dommages graves
Tout constructeur répond de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1), des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792). Vous n'avez pas de faute à prouver, mais le désordre et sa gravité. Sont réputés constructeurs l'architecte, l'entrepreneur, le technicien lié au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, et celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a construit ou fait construire (article 1792-1).
Toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est réputée non écrite (article 1792-5). Chaque constructeur doit être assuré et le justifier à l'ouverture du chantier (article L. 241-1 du Code des assurances) : demandez l'attestation dès le devis. La décennale profite aussi à l'acquéreur de l'ouvrage. Si vous avez acheté une maison ancienne dont le vendeur a pu taire un défaut, le terrain est plutôt celui de la vente, traité sur notre page vice caché immobilier à Toulouse.
Pour le premier rendez-vous
Les pièces qui datent et prouvent vos désordres
La garantie applicable se déduit de dates et de documents. Apportez ce que vous avez, même incomplet : un courriel ou une photo datée aide souvent à reconstituer la chronologie du chantier.
Le contrat et les paiements
- Devis signé, marché de travaux, CCMI ou acte de vente en VEFA
- Notice descriptive et plans annexés au contrat
- Avenants et accords sur les travaux supplémentaires
- Factures, appels de fonds et preuve de chaque paiement
La réception
- Procès-verbal de réception et liste des réserves
- Date de remise des clés ou de prise de possession
- Lettres recommandées envoyées après la réception, avec leurs accusés
- Échanges sur la levée des réserves
Les assurances
- Attestation d'assurance décennale de chaque entreprise intervenue
- Police dommages-ouvrage, si elle a été souscrite
- Déclaration de sinistre et preuve de sa date de réception par l'assureur
- Réponse, refus ou offre d'indemnité de l'assureur
Les désordres
- Photos et vidéos datées, prises avant toute réparation
- Constat de commissaire de justice, s'il en existe un
- Mises en demeure envoyées et réponses de l'entreprise
- Devis de reprise établis par une autre entreprise
II. Selon votre contrat
Assureur, constructeur, promoteur ou artisan : chacun répond selon ses règles
L'assurance dommages-ouvrage
Le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances). Elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale sans recherche des responsabilités. L'assureur dispose de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour prendre position, puis, s'il accepte sa garantie, de 90 jours à compter de cette même réception pour présenter une offre d'indemnité, sauf délai supplémentaire motivé que vous acceptez expressément (135 jours au plus). Le paiement intervient dans les quinze jours de votre acceptation.
Si l'assureur laisse passer ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, vous pouvez, après le lui avoir notifié, engager les dépenses de réparation ; l'indemnité est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux légal. Voyez que faire face au refus de l'assureur. L'assurance prend effet après l'année de parfait achèvement, mais joue plus tôt si, avant la réception, le contrat est résilié pour inexécution par l'entreprise après une mise en demeure infructueuse, ou si, après la réception, l'entrepreneur mis en demeure n'exécute pas ses obligations.
La maison individuelle en CCMI
Le constructeur qui bâtit une maison d'après un plan qu'il a proposé doit conclure un CCMI. Le prix forfaitaire et définitif, le délai d'exécution, les pénalités de retard et les garanties de remboursement et de livraison y figurent obligatoirement (articles L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation). Les pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14). La garantie de livraison vous couvre dès l'ouverture du chantier contre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux à prix et délais convenus (article L. 231-6).
Si vous avez réceptionné sans être assisté d'un professionnel, une lettre recommandée envoyée dans les huit jours de la remise des clés permet encore de dénoncer les vices apparents non signalés (article L. 231-8). En cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu'à leur levée (article R. 231-7). Les autres écueils sont détaillés dans les pièges du CCMI.
L'achat sur plan (VEFA)
Jusqu'à la réception, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage (article L. 261-3). Il ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un mois après votre prise de possession (article 1642-1 du Code civil) ; l'action doit ensuite être introduite dans l'année, à peine de forclusion (article 1648). Le solde du prix peut être consigné en cas de contestation sur la conformité (article R. 261-14). Pour les retards, voyez retard de livraison et réserves en VEFA.
Le chantier abandonné
Tant que l'ouvrage n'est pas reçu, on se place sur le terrain du contrat. Face à l'inexécution, vous pouvez suspendre vos paiements, poursuivre l'exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation, ces sanctions se cumulant si elles sont compatibles (article 1217 du Code civil). La résolution par notification, à vos risques et périls, suppose, sauf urgence, une mise en demeure préalable qui mentionne expressément cette conséquence (article 1226). Nos articles expliquent que faire quand l'entreprise disparaît et comment récupérer un acompte versé.
Notre méthode
De la première lecture du contrat à l'exécution du jugement
Vous savez à chaque stade où en est le dossier, quelle échéance approche et sur quelle base le travail est facturé.
Lecture du dossier
À Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio, nous lisons contrat, devis, procès-verbal de réception et photos pour identifier la garantie applicable et l'échéance qui court.
Convention d'honoraires
Avant toute démarche, une convention d'honoraires écrite fixe le mode de facturation retenu, forfait ou temps passé, et les étapes prévues.
Preuve des désordres
Constat de commissaire de justice, déclaration aux assureurs, demande d'expertise judiciaire : la preuve est fixée avant que les lieux ne soient modifiés.
Mise en demeure et accord
Les intervenants et leurs assureurs sont mis en demeure ; nous recherchons ensuite un accord écrit sur la reprise des travaux ou l'indemnisation.
Tribunal et exécution
À défaut d'accord, nous saisissons le tribunal judiciaire de Toulouse et suivons le dossier jusqu'à l'exécution de la décision, y compris devant la cour d'appel de Toulouse.
Un premier échange
Échangez avec Maître Pierrick Bournet
Avocat associé, au cabinet depuis 2017, il intervient en droit immobilier : construction, malfaçons, vices cachés et baux. Rendez-vous à Toulouse, Carbonne, Cazères ou en visio.
III. Expertise judiciaire et délais
Avocat droit de la construction : prouver la malfaçon avant qu'elle soit réparée
Constater avant de réparer
Un désordre réparé dans l'urgence ne peut plus être constaté. Avant toute reprise, photographiez et datez, faites dresser si besoin un constat par commissaire de justice et déclarez le sinistre aux assureurs concernés. Notre article sur le rôle de l'avocat face à une malfaçon revient sur ces premiers réflexes.
Une mise en demeure qui conditionne la suite
La mise en demeure décrit les désordres, rappelle le fondement et fixe un délai. Elle conditionne la reprise aux frais de l'entreprise pendant le parfait achèvement, la résolution par notification, sauf urgence, et le recours à la dommages-ouvrage avant la réception. Vous pouvez partir d'un modèle de mise en demeure pour malfaçon, mais faites relire le courrier : un fondement erroné fragilise la suite.
L'expertise judiciaire en référé
S'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, le juge peut ordonner une mesure d'instruction en référé (article 145 du Code de procédure civile). Lorsqu'elle porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l'immeuble est compétente : pour un bien situé dans son ressort, c'est le tribunal judiciaire de Toulouse. L'expert judiciaire examine les désordres de façon contradictoire ; sa mission porte en général sur leurs causes et le coût des reprises.
Les échéances à surveiller
Les garanties courent à compter de la réception : un an pour le parfait achèvement, deux ans au moins pour la biennale, dix ans pour la décennale et les autres actions en responsabilité contre les constructeurs (articles 1792-4-1 et 1792-4-3). En VEFA, l'action pour défauts apparents doit être introduite dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé (article 1648). Sur un chantier jamais réceptionné, l'action contractuelle relève en principe de la prescription de cinq ans à compter de la connaissance des faits (article 2224).
La demande en justice, même en référé, interrompt la prescription comme la forclusion (article 2241). Lorsque le juge ordonne une mesure d'instruction avant tout procès, la prescription est suspendue et recommence à courir, pour six mois au moins, après l'exécution de la mesure (article 2239). Cette suspension ne joue pas, sauf texte contraire, pour les délais de forclusion (article 2220), comme celui de la VEFA ; pour les autres délais de garantie, la question se vérifie au cas par cas. Une négociation amiable qui s'éternise ne protège donc pas l'échéance.
Devant le tribunal judiciaire
La représentation par avocat y est obligatoire sauf disposition contraire (article 760 du Code de procédure civile) ; une dispense existe notamment pour certaines demandes n'excédant pas 10 000 euros (article 761). Si les travaux causent des nuisances à vos voisins, voyez notre page troubles de voisinage ; si les désordres touchent les parties communes d'un immeuble, notre page litiges de copropriété.
Honoraires
Malfaçons, expertise judiciaire, procès : combien coûte l'avocat à Toulouse ?
Le coût dépend de l'enjeu, du nombre d'entreprises et d'assureurs en cause et de la nécessité d'une expertise judiciaire. Il est fixé dans une convention d'honoraires écrite, signée avant toute démarche.
Phase amiable : au forfait
Analyse du dossier, mise en demeure, déclaration aux assureurs et négociation : un forfait est généralement proposé, ajusté au nombre d'entreprises et d'assureurs concernés.
Expertise judiciaire et procès
Expertise judiciaire en référé, suivi des opérations de l'expert judiciaire, procédure au fond : facturation au temps passé ou par étape, selon ce que prévoit la convention d'honoraires.
Aide juridictionnelle
Selon vos ressources, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des honoraires et des frais. Nous vérifions avec vous dès le premier rendez‑vous si vous pouvez en bénéficier.
Un accompagnement assuré par notre cabinet d’avocats en Occitanie
FAQ
Ce que l'on nous demande quand un chantier tourne mal
Les questions posées le plus souvent au premier rendez-vous.
Quand consulter un avocat en droit de la construction ?
Dès que le désordre est sérieux ou que l'entreprise ne répond plus, et si possible avant la réception quand le chantier se passe mal. Un avocat en droit de la construction vérifie quelle garantie s'applique, quel délai court et qui mettre en cause : entreprise, constructeur, promoteur, assureurs. Consulter tôt permet de préserver la preuve et de ne pas laisser passer l'année du parfait achèvement ou le délai de la VEFA.
Avocat garantie décennale : comment faire jouer cette garantie ?
Il faut établir que le dommage compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, et qu'il survient dans les dix ans de la réception. Déclarez le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage s'il en existe un, mettez en demeure le constructeur et son assureur, puis demandez une expertise judiciaire si le désordre est contesté. La gravité du désordre est souvent le point discuté, et c'est là que l'avocat pèse le plus.
Litige avec un artisan : que faire s'il ne termine pas les travaux ?
Adressez-lui une mise en demeure écrite fixant un délai raisonnable et précisant qu'à défaut vous pourrez résoudre le contrat. Faites constater l'état du chantier avant de confier la suite à une autre entreprise. Vous pourrez ensuite demander l'exécution forcée, une réduction du prix ou la résolution avec restitution des sommes versées, et des dommages et intérêts. La voie à suivre dépend de l'avancement des travaux et de la solvabilité de l'entreprise.
Mon constructeur de maison (CCMI) livre en retard : quels recours ?
Le CCMI doit prévoir des pénalités de retard, qui ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour. Si le constructeur est défaillant, la garantie de livraison prend en charge, dans les conditions du Code de la construction et de l'habitation, les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours et les dépassements de prix nécessaires à l'achèvement. Nous vérifions le contrat, calculons les pénalités et mettons en cause le garant si besoin.
Achat en VEFA : jusqu'à quand signaler les défauts apparents ?
Le vendeur ne peut être déchargé des défauts apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un mois après votre prise de possession. Signalez-les par écrit dans ce délai. Si le promoteur ne s'engage pas à réparer, l'action en justice doit être introduite dans l'année qui suit, à peine de forclusion. Les défauts cachés qui apparaissent plus tard relèvent des garanties biennale et décennale, dues par le vendeur.
Faut-il un avocat pour un litige de construction de maison à Toulouse ?
Devant le tribunal judiciaire, l'avocat est obligatoire sauf exceptions, comme certaines demandes ne dépassant pas 10 000 euros. Pour la construction d'une maison, les montants en jeu dépassent souvent ce seuil. En amont, l'avocat sécurise la réception, la mise en demeure et l'expertise judiciaire. Nous recevons à Toulouse, Carbonne et Cazères, ou en visio.
Le premier rendez-vous est-il payant ?
Oui. Le premier rendez-vous est facturé, car c'est un vrai temps d'analyse de votre contrat, de vos devis et factures, du procès-verbal de réception et des photos des désordres. Vous repartez en sachant quelle garantie s'applique, quel délai court et quelles démarches engager. Apportez aussi vos échanges écrits avec l'entreprise.
Nos guides
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