Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de louer les logements classés E, F et G (2025-2034)

Vous êtes propriétaire bailleur et votre logement affiche une mauvaise étiquette énergétique au diagnostic de performance énergétique ? Vous vous demandez si vous avez encore le droit de le louer, jusqu'à quelle date, et ce que vous risquez en cas de manquement ? Ces questions sont aujourd'hui parmi les plus fréquentes posées aux avocats en droit immobilier. La loi a profondément transformé les obligations des bailleurs, et le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques suscite à juste titre de nombreuses inquiétudes.

Cet article fait le point, de manière claire et vérifiée, sur les règles réellement applicables aujourd'hui, sur les échéances à venir, et sur la marche à suivre pour sécuriser votre situation. Nous vous présentons aussi les évolutions législatives en cours, en distinguant soigneusement ce qui est déjà en vigueur de ce qui n'est encore qu'à l'état de projet.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique au sens de la loi ?

Une passoire thermique est un logement dont la performance énergétique est très mauvaise. Concrètement, il s'agit des logements classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous son sigle de DPE.

Le DPE classe les logements selon une échelle allant de la lettre A, pour les biens les plus performants, à la lettre G, pour les plus énergivores. Ce classement repose sur deux critères cumulés : la consommation d'énergie primaire du logement, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. C'est l'indicateur le plus défavorable des deux qui détermine la classe finale du logement.

Le fondement juridique de ce classement figure à l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi du 22 août 2021. Les seuils précis de chaque classe sont fixés par arrêté ministériel. Ce classement n'a plus rien d'anecdotique : il conditionne désormais le droit même de mettre un logement en location.

Prenons l'exemple de Madame Lefèvre, propriétaire d'un appartement ancien chauffé au fioul dans une copropriété des années 1960. Son DPE révèle une consommation très élevée et le classe en catégorie F. Son bien entre donc dans la définition légale de la passoire thermique, avec toutes les conséquences que cela emporte sur sa faculté de le louer.

Pourquoi la loi interdit-elle progressivement de louer les passoires thermiques ?

Tout part de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience. Ce texte a inscrit la performance énergétique parmi les critères de la décence d'un logement.

Le mécanisme juridique repose sur une notion fondamentale du droit locatif : l'obligation de délivrer un logement décent. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre propriétaires et locataires, impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent répondant à un niveau de performance énergétique minimal.

La logique est la suivante : un logement qui ne respecte pas ce niveau minimal de performance est juridiquement considéré comme non décent. Or, un propriétaire n'a pas le droit de louer un logement non décent. C'est par ce raisonnement que la loi interdit, par paliers successifs, la mise en location des logements les plus énergivores.

L'objectif affiché est double : lutter contre la précarité énergétique des locataires, souvent confrontés à des factures de chauffage très lourdes, et inciter les propriétaires à rénover leur parc immobilier. L'interdiction de louer n'est donc pas une sanction en soi, mais la conséquence directe du caractère non décent du logement.

Quel est le calendrier complet d'interdiction de location des passoires thermiques ?

C'est la question centrale. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un calendrier précis, par abaissement progressif du seuil de décence énergétique. En France métropolitaine, les échéances sont les suivantes.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le niveau de performance d'un logement décent doit être compris entre la classe A et la classe F. Autrement dit, les logements classés G sont devenus non décents et ne peuvent plus être proposés à la location.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2028, le seuil sera relevé : le logement décent devra être compris entre la classe A et la classe E. Les logements classés F deviendront donc non décents et ne pourront plus être loués.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2034, le seuil sera de nouveau relevé. Le logement décent devra alors être compris entre la classe A et la classe D. Cela signifie que les logements classés E deviendront non décents et seront interdits à la location à partir de cette date.

Il faut ici corriger une confusion très répandue. À partir de 2034, ce n'est pas seulement la classe E qui bascule dans l'interdiction : la barre de la décence énergétique remonte jusqu'à la classe D incluse comme dernier échelon autorisé. Les logements classés E sont donc bien la catégorie nouvellement interdite à cette échéance, mais le critère de référence devient la classe D.

Un point important mérite d'être souligné concernant l'outre-mer. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé. Le seuil de la classe F s'applique à compter du 1ᵉʳ janvier 2028 et celui de la classe E à compter du 1ᵉʳ janvier 2031. Les propriétaires concernés dans ces territoires doivent donc se référer à ce calendrier spécifique.

Peut-on encore louer un logement classé G aujourd'hui ?

La réponse est claire : non, pas pour un nouveau bail. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent. Un propriétaire ne peut donc plus le proposer à un nouveau locataire, ni renouveler un bail existant, ni le reconduire tacitement sur ce fondement.

Une nuance essentielle doit toutefois être comprise. L'interdiction s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de la date butoir. Cela signifie qu'un bail signé avant le 1ᵉʳ janvier 2025 pour un logement classé G n'est pas automatiquement annulé. Il se poursuit jusqu'à son terme. C'est au moment du renouvellement ou de la reconduction que la question de la décence se posera frontalement.

Pour autant, le locataire en place dispose de droits qu'il peut faire valoir à tout moment. Si son logement ne respecte pas le critère de décence énergétique, il peut demander au bailleur la réalisation des travaux nécessaires et, en cas de refus, saisir le juge. Le propriétaire d'un logement énergivore n'est donc jamais totalement à l'abri d'une action, même pour un bail en cours.

Peut-on louer un logement classé F en 2025 et jusqu'à quand ?

Oui, en 2025, un logement classé F peut encore être loué, puisque le seuil de décence en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 admet la classe F comme dernier échelon autorisé. Mais cette tolérance est temporaire.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2028, les logements classés F deviendront à leur tour non décents et ne pourront plus être mis en location. Un propriétaire qui louerait aujourd'hui un bien classé F doit donc anticiper cette échéance, d'autant que les travaux de rénovation énergétique demandent souvent plusieurs mois, voire plusieurs années lorsqu'ils impliquent une copropriété.

Reprenons l'exemple de Madame Lefèvre, propriétaire de son appartement classé F. Elle peut le louer en 2025. Mais si elle ne fait rien, son bien deviendra non décent au 1ᵉʳ janvier 2028. Pour continuer à le louer après cette date, elle devra avoir fait réaliser des travaux lui permettant d'atteindre au minimum la classe E. Compte tenu des délais de décision en copropriété, il est dans son intérêt d'engager les démarches sans attendre.

La réforme du DPE de 2026 change-t-elle la donne ?

Oui, et c'est une évolution favorable à de nombreux propriétaires, qu'il convient d'expliquer avec précision pour éviter tout malentendu.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été ajusté. Le coefficient de conversion appliqué à l'électricité a été abaissé. Cette modification, en apparence technique, a une conséquence très concrète : un nombre important de logements chauffés à l'électricité ont vu leur classement énergétique s'améliorer, parfois suffisamment pour sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé.

Si votre logement est chauffé à l'électricité et qu'il était classé F ou G sur un ancien DPE, il peut être pertinent de faire réaliser un nouveau diagnostic. Vous pourriez découvrir que votre bien a changé de classe et n'est plus soumis à l'interdiction de location. Cette démarche doit toutefois être appréciée au cas par cas, car le résultat dépend des caractéristiques propres de chaque logement.

Une nouvelle loi va-t-elle assouplir l'interdiction de louer les passoires thermiques ?

C'est ici qu'une grande prudence s'impose, car de nombreuses informations circulent en confondant des projets annoncés et des règles réellement applicables.

Le 23 avril 2026, le Gouvernement a présenté un projet de loi baptisé « relance logement ». Sa mesure la plus commentée vise à permettre, sous conditions, de continuer à louer un logement classé F ou G. Le principe envisagé est le suivant : le propriétaire pourrait maintenir son bien en location à condition de s'engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans un délai annoncé de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un logement en copropriété, l'objectif étant que le bien sorte du statut de passoire au terme de cette période.

Il est essentiel de comprendre la portée exacte de cette annonce. À la date de rédaction de cet article, ce texte n'est qu'un projet de loi. Il doit encore suivre l'ensemble du parcours parlementaire avant de pouvoir éventuellement entrer en vigueur. Tant qu'il n'a pas été définitivement adopté et promulgué, il ne crée aucun droit. Les règles actuelles, issues de la loi Climat et Résilience, restent donc pleinement applicables.

En pratique, cela signifie qu'à ce jour, aucune dérogation fondée sur un simple engagement de travaux ne permet de contourner l'interdiction de louer un logement classé G. Un propriétaire qui se fierait à une annonce non encore traduite dans la loi prendrait un risque juridique réel. Il convient également de ne pas confondre ce projet « relance logement » avec la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, qui porte sur de tout autres sujets et ne modifie pas le calendrier des passoires thermiques.

Le dispositif Jeanbrun, parfois appelé statut du bailleur privé, relève d'une logique distincte. Il s'agit d'un mécanisme d'incitation fiscale à l'investissement locatif, dont les contours pourraient évoluer dans le cadre des discussions parlementaires en cours. Il ne faut pas le confondre avec le calendrier d'interdiction de location, qui demeure régi par la loi de 1989 et la loi Climat et Résilience.

Quelles sont les obligations et contraintes pesant sur les propriétaires bailleurs ?

Au-delà du calendrier d'interdiction, le propriétaire bailleur est soumis à un ensemble d'obligations dont le non-respect peut engager sa responsabilité.

La première est l'obligation de délivrer un logement décent, posée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette décence recouvre non seulement la performance énergétique, mais aussi l'absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'infestation par des nuisibles, ainsi que la présence des équipements rendant le logement conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et réaliser toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Il ne peut pas non plus s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne transforment pas le logement.

À l'inverse, le propriétaire peut se trouver confronté à des difficultés sérieuses qui justifient un accompagnement juridique : impayés de loyers, troubles de voisinage causés par le locataire, sous-location prohibée réalisée sans son accord, ou encore opposition du locataire aux travaux nécessaires de mise en conformité énergétique. Ces situations, fréquentes en pratique, appellent des réponses graduées allant de la mise en demeure à l'action judiciaire.

Dans les cas les plus graves, lorsqu'un logement présente un risque d'effondrement ou nécessite une rénovation lourde, voire une démolition, des procédures spécifiques de péril ou d'insalubrité peuvent être engagées par l'autorité publique, avec des conséquences importantes pour le propriétaire. Une analyse juridique précoce permet souvent d'éviter que la situation ne se dégrade jusqu'à ce stade.

Quelles sanctions risque un propriétaire qui loue un logement non décent ?

Louer un logement non décent n'est pas un acte neutre sur le plan juridique. Plusieurs conséquences peuvent en découler.

Le locataire peut d'abord exiger la mise en conformité du logement. Il peut saisir le juge pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires. Le juge dispose de pouvoirs étendus : il peut notamment ordonner une réduction du montant du loyer tant que le logement n'est pas conforme, voire la suspension du versement du loyer dans certaines situations.

Le propriétaire s'expose par ailleurs à devoir indemniser le locataire du préjudice subi du fait de l'indécence du logement. Dans les situations où le logement est manifestement impropre à l'habitation, des procédures administratives peuvent aussi être déclenchées, avec des obligations de travaux assorties de sanctions.

Enfin, il faut rappeler que le gel des loyers des passoires thermiques est déjà une réalité indépendante du calendrier d'interdiction : un propriétaire d'un logement classé F ou G ne peut pas augmenter le loyer dans les conditions habituelles. Cette mesure s'applique sans attendre la date d'interdiction proprement dite.

L'enjeu est donc considérable. Un propriétaire qui néglige ces obligations peut voir sa rentabilité locative s'effondrer et se retrouver exposé à un contentieux long et coûteux.

Quelles solutions s'offrent au propriétaire d'une passoire thermique ?

Face à ces contraintes, un bailleur n'est pas démuni. Plusieurs voies sont envisageables, et le choix dépend de la situation propre à chaque bien.

La première solution consiste à engager des travaux de rénovation énergétique pour faire remonter le logement dans le classement. Selon l'état du bien, cela peut passer par l'amélioration de l'isolation, le remplacement du système de chauffage ou la rénovation des menuiseries. Des aides publiques, comme certains dispositifs de soutien à la rénovation, peuvent en alléger le coût.

La deuxième solution, lorsque les travaux ne sont pas envisageables ou trop onéreux, peut être de vendre le bien. Le marché des passoires thermiques connaît une décote, mais une vente peut rester préférable à une immobilisation prolongée du logement sans possibilité de le louer.

La troisième possibilité, pour les logements en copropriété, est d'agir au sein de l'assemblée des copropriétaires afin de faire voter des travaux sur les parties communes, lorsque c'est l'isolation globale de l'immeuble qui est en cause. Cette démarche est souvent longue et nécessite une bonne maîtrise des règles de majorité en copropriété.

Enfin, il faut anticiper plutôt que subir. Un propriétaire d'un logement classé E, qui n'est pas encore interdit à la location aujourd'hui mais le sera en 2034, a tout intérêt à planifier dès maintenant sa stratégie, afin de ne pas se retrouver pris de court à l'approche de l'échéance.

Quel rôle joue l'avocat pour sécuriser la situation d'un propriétaire bailleur ?

Face à un cadre juridique mouvant et à des enjeux financiers importants, l'accompagnement par un avocat permet de transformer une source d'inquiétude en une situation maîtrisée. Son intervention se déploie à chaque étape.

En amont, l'avocat procède à l'analyse de la situation et à l'audit juridique des documents : examen du bail, du DPE, des diagnostics, de la situation de copropriété et des éventuels échanges avec le locataire. Cet audit permet d'identifier précisément les risques et les marges de manœuvre.

L'avocat aide ensuite à définir une stratégie adaptée : faut-il rénover, vendre, renégocier le bail, ou attendre une éventuelle évolution législative ? Cette réflexion intègre les données juridiques, mais aussi les contraintes pratiques et financières du propriétaire.

En cas de tension avec le locataire, l'avocat privilégie d'abord la négociation amiable, souvent plus rapide et moins coûteuse qu'un procès. Il intervient dans la rédaction ou la relecture des actes : avenant au bail, mise en demeure, protocole d'accord, engagement de travaux. Une rédaction rigoureuse prévient bien des litiges ultérieurs.

Lorsque le conflit ne peut être résolu à l'amiable, l'avocat assure la gestion du contentieux et la représentation devant les juridictions, qu'il s'agisse de répondre à une action du locataire pour indécence ou de défendre les intérêts du propriétaire confronté à des impayés ou à une occupation problématique.

Cette intervention globale vise un objectif unique : la sécurisation des intérêts du client, en lui évitant à la fois les erreurs fondées sur des informations inexactes et les décisions précipitées prises sous la pression du calendrier.

En résumé : ce qu'il faut retenir sur le calendrier des passoires thermiques

Le calendrier d'interdiction de location, issu de la loi Climat et Résilience et de la loi du 6 juillet 1989, prévoit en métropole l'interdiction des logements classés G depuis 2025, des logements classés F à compter de 2028, et des logements classés E à compter de 2034, avec un seuil de décence qui remonte alors à la classe D. En outre-mer, ce calendrier est décalé. La réforme du DPE de 2026 a permis à de nombreux logements chauffés à l'électricité de sortir du statut de passoire. Quant au projet de loi assouplissant l'interdiction sous engagement de travaux, il n'est pas encore adopté et ne s'applique donc pas aujourd'hui.

Chaque situation étant particulière, une analyse personnalisée reste indispensable pour déterminer la meilleure stratégie.

Le cabinet OCCI Avocats accompagne les propriétaires bailleurs et les locataires dans l'ensemble de leurs problématiques de droit immobilier. Que vous souhaitiez sécuriser la location d'un logement énergivore, anticiper une échéance du calendrier, négocier avec votre locataire ou faire valoir vos droits devant les tribunaux, nos avocats analysent votre situation et définissent avec vous la stratégie la plus adaptée. Contactez le cabinet pour un examen personnalisé de votre dossier.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Le droit applicable est susceptible d'évoluer, en particulier dans le domaine des passoires thermiques où plusieurs textes sont en cours de discussion. Pour toute décision concernant votre situation personnelle, il est recommandé de consulter un avocat.