Indémnités pour Malfaçons

Les malfaçons après travaux ne sont pas une fatalité. L’indemnité vise à remettre l’ouvrage en état et à réparer vos préjudices (perte de loyers, relogement, maîtrise d’œuvre, etc.). L’objectif n’est pas une “rustine” au moindre coût, mais une remise en conformité complète et durable.

À retenir
« Une bonne indemnisation n’est pas un geste commercial : c’est le financement intégral d’une réparation conforme et durable. »

C’est quoi, exactement, une indemnité pour malfaçon ?

On parle d’indemnité quand des désordres apparaissent après la réception d’un chantier (construction ou rénovation) : carrelage qui sonne creux, infiltrations, fissures, défaut d’étanchéité, équipements défaillants.
Elle couvre le coût réel des réparations et, selon les cas, les frais annexes (maîtrise d’œuvre, diagnostics, protections, assurance dommages-ouvrage) ainsi que les préjudices (perte d’usage, relogement, perte de loyers, dépréciation).

Petite boussole utile :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : Tous les défauts signalés à la réception ou dans l’année.
• Garantie biennale (2 ans) : Équipements dissociables (interphone, chaudière, volets…).
• Garantie décennale (10 ans) : Solidité ou impropriété à destination (toiture qui fuit, structure, terrasse non étanche…).

Attention aux délais
Les compteurs démarrent le jour de la réception. Conservez le PV de réception (avec ou sans réserves).

Dommages-ouvrage : l’autoroute vers l’indemnisation

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage (DO), elle préfinance les réparations sans attendre qu’un tribunal désigne des responsables. En pratique, comptez environ 90 jours entre la déclaration et l’offre d’indemnité. L’assureur exercera ensuite ses recours contre les constructeurs.

Sans DO, l’itinéraire est plus long : mise en demeure, expertise amiable contradictoire, et, si besoin, référé-expertise pour faire chiffrer judiciairement les reprises.

Le bon réflexe
« Déclarez tôt, par écrit, pièces à l’appui. Un dossier carré gagne du temps… et de l’argent. »

Comment se calcule l’indemnité (et ce qu’elle inclut vraiment)

L’indemnité couvre tout ce qui est nécessaire pour remettre l’ouvrage en état conforme :

• Réparations : Main-d’œuvre, matériaux, accès, protections.
• Frais techniques : Maîtrise d’œuvre/OPC, diagnostics, études (structure, humidité).
• Préjudices : Perte de loyers, relogement, perte de jouissance, préjudice esthétique.
• Assurances et procédures : DO, honoraires d’expert, et parfois d’avocat selon décision.

Formule usuelle en assurance (indicative) :

Indemnité = Coût des réparations – (Coût × taux de vétusté) – franchise

Exemple 1 – Toiture/terrasse qui fuit (décennale).
Étanchéité complète + isolant + finitions : 18 600 € ; maîtrise d’œuvre 8 % : 1 488 € ; protections : 800 € ; relogement 10 jours : 900 €.
Indemnité cible : 21 788 €.

Exemple 2 – Carrelage “qui sonne creux” (parfait achèvement).
Dépose/repose + ragréage : 9 200 € ; protections : 300 € ; perte de jouissance 7 jours : 350 €.
Indemnité cible : 9 850 €.

Exemple 3 – PAC défectueuse dans un logement loué (biennale).
Remplacement : 5 800 € ; perte de loyers 1 mois : 1 000 €.
Indemnité cible : 6 800 €.

Bon à savoir
En garantie légale sur ouvrage neuf, l’idée de “vétusté” ne doit pas minorer abusivement une reprise à l’identique et durable.

Avec ou sans DO : les parcours efficaces

Avec DO.
Déclarez le sinistre (LRAR) en joignant PV de réception, photos, devis provisoires et coordonnées des intervenants. L’assureur missionne un expert, rend sa position, puis propose une indemnité. Vous êtes indemnisé rapidement, puis l’assureur se retourne contre les responsables.

Sans DO.

1. Mettez en demeure l’entreprise de reprendre (LRAR) avec délai précis.
2. Organisez une expertise amiable contradictoire (toutes les parties convoquées).
3. Si blocage : référé-expertise pour désigner un expert judiciaire qui fixera les travaux et leur coût.
4. En fonction du rapport : transaction ou action au fond pour condamnation/indemnisation.

Citation de pratique
« Un rapport d’expert contradictoire bien étayé vaut mieux qu’un long bras de fer : il structure la discussion… et la décision du juge. »

Démarches clés (sans noyer le lecteur)

• Constater et sécuriser. Photographiez, datez, listez les zones ; sécurisez si nécessaire (coupures, bâchage).
• Notifier par écrit. Lettre recommandée à l’entreprise, au maître d’œuvre et à l’assureur (DO le cas échéant).
• Chiffrer correctement. Faites établir des devis détaillés selon les règles de l’art ; évitez les solutions “rustines”.
• Contradictoire. Faites constater en présence de toutes les parties ; gardez trace des échanges.
• Escalader si besoin. Référé-expertise, puis action au fond si l’offre est insuffisante ou en cas de refus.

Cas fréquents… et leviers juridiques

Fissures traversantes / affaissement de plancher.
Levier : décennale (solidité/impropriété). Objectif : reprise structurelle + finitions.

Terrasse non étanche / seuils non conformes.
Levier : décennale si infiltrations récurrentes. Objectif : reprise de l’étanchéité, relevés, évacuations.

Isolation thermique/phonique très insuffisante.
Levier : biennale (équipement) ou décennale si impropriété. Objectif : mise en conformité + compensation de jouissance.

Non-conformité contractuelle (matériaux/teinte).
Levier : Responsabilité contractuelle + parfait achèvement si apparent. Objectif : remise conforme au CCTP/devis.

Erreurs courantes… et comment les éviter

• Attendre que “ça passe” : Agissez vite, par écrit.
• Sous-chiffrer les reprises : Exigez un chiffrage complet (méthode, quantitatifs, protections).
• Accepter une rustine : Visez une solution pérenne traitant la cause, pas seulement l’effet.
• Oublier les frais annexes : Intégrez maîtrise d’œuvre, diagnostics, relogement, pertes.
• Éviter le contradictoire : Convoquez toutes les parties et tracez chaque étape.

Modèles courts (à adapter)

Mise en demeure à l’entreprise (extrait).
« À la suite des travaux réceptionnés le [date], nous constatons les désordres suivants : [liste]. Conformément à vos obligations (parfait achèvement/biennale/décennale), nous vous mettons en demeure de procéder aux reprises nécessaires sous 15 jours. À défaut, nous saisirons votre assureur et le juge des référés afin de voir désigner un expert judiciaire et obtenir l’indemnisation de l’ensemble de nos préjudices. »

Déclaration de sinistre DO (extrait).
« Je vous déclare un sinistre affectant l’ouvrage réceptionné le [date] : [désordres]. Pièces jointes : PV de réception, photos datées, devis provisoires, coordonnées des intervenants. Merci de me confirmer la désignation d’un expert et le calendrier d’instruction. »

Quand faire appel à Me Pierrick Bournet

Faites-vous assister si le dialogue est bloqué, si l’offre est insuffisante, s’il s’agit d’un désordre grave (structure/étanchéité), si vous n’avez pas de DO, ou si plusieurs intervenants se renvoient la balle.
Concrètement, j’audite votre dossier, j’organise le contradictoire, je pilote un référé-expertise si nécessaire, je négocie ou j’agis au fond pour obtenir une indemnité complète.

Conclusion pratique
« Une indemnité juste repose sur trois piliers : des preuves solides, un chiffrage sérieux, et le respect des délais. Avec ça, vous maximisez vos chances d’obtenir une réparation intégrale… sans y laisser votre sérénité. »