Paiement des travaux et garantie décennale : ce qu'il faut savoir

Vous faites réaliser des travaux chez vous et vous vous demandez comment articuler les paiements avec la garantie décennale ? Cette question revient souvent dans mon cabinet et la réponse peut vous surprendre : la garantie décennale s'active dès la réception des travaux, même si vous n'avez pas encore versé le solde. Cette distinction fondamentale entre obligation de paiement et déclenchement de la garantie mérite d'être expliquée en détail, car elle conditionne vos droits pendant une décennie entière. Explications concrètes sur cette protection essentielle et les modalités de paiement en construction.

Le paiement des travaux : comment ça fonctionne vraiment ?

L'acompte et les versements progressifs : une protection mutuelle

En France, les travaux de construction ou de rénovation se paient de manière échelonnée, jamais en une seule fois. Cette règle, ancrée dans les pratiques professionnelles et encadrée par la jurisprudence, protège à la fois le professionnel et le client. Elle évite que l'entrepreneur se retrouve à financer l'intégralité du chantier sur ses fonds propres, tout en vous garantissant que vous ne payez que pour ce qui est effectivement réalisé.

Voici comment se déroule généralement le paiement :

• Un acompte de 10 à 30% avant le démarrage du chantier, destiné principalement à l'achat des matériaux et à l'organisation du chantier
• Des versements intermédiaires selon l'avancement des travaux, strictement justifiés par le devis initial qui détaille les étapes
• Le solde final après réception des travaux, généralement entre 5 et 15% du montant total

Exemple concret : Vous faites refaire votre toiture pour 20 000 €. Vous versez 5 000 € d'acompte (25%) pour que l'artisan commande les tuiles, les chevrons et loue les échafaudages. Au moment où la charpente est posée et sécurisée, vous versez 7 000 € (35% supplémentaires). Lorsque la couverture est entièrement terminée avec les gouttières et les finitions, vous payez encore 5 000 € (25% supplémentaires). Les derniers 3 000 € (15%) seront réglés après la réception officielle des travaux, une fois que vous aurez inspecté le chantier et signé le procès-verbal.

Cette progressivité présente plusieurs avantages concrets. D'abord, elle vous permet de vérifier la qualité du travail à chaque étape avant de débloquer les fonds suivants. Ensuite, elle maintient l'entrepreneur motivé jusqu'à la fin du chantier, puisqu'il sait qu'une partie significative reste à percevoir. Enfin, elle limite les risques financiers pour chacun : vous ne préfinancez pas l'intégralité d'un projet qui pourrait mal tourner, et l'artisan n'attend pas des mois sans aucune rentrée d'argent.

La question de l'acompte : combien est raisonnable ?

Un point fréquemment débattu concerne le montant de l'acompte initial. La loi n'impose pas de pourcentage maximum pour les travaux de rénovation ou de construction (contrairement aux travaux de dépannage urgents où l'acompte ne peut excéder 30%). Cependant, les usages professionnels se situent généralement entre 10 et 30%.

Méfiez-vous des acomptes excessifs. Si un entrepreneur vous demande 50% ou plus avant même de commencer, c'est un signal d'alerte. Soit il rencontre des difficultés de trésorerie (ce qui peut présager un abandon de chantier), soit il s'agit d'une pratique peu professionnelle. Dans mon cabinet, j'ai vu plusieurs cas de clients ayant versé 60 à 70% d'acompte et se retrouvant avec un chantier abandonné, l'artisan ayant disparu avec l'argent.

Exemple concret : Monsieur Martin fait construire une piscine pour 35 000 €. Le pisciniste lui demande 20 000 € d'acompte (57%). Monsieur Martin, un peu méfiant, négocie et obtient finalement 30% (10 500 €). Six mois plus tard, le pisciniste fait faillite en milieu de chantier. Grâce à sa prudence, Monsieur Martin n'a "perdu" que 10 500 € au lieu de 20 000 €, et peut plus facilement financer l'achèvement du projet par un autre professionnel.

Le solde et la réception des travaux : un moment décisif

La réception des travaux est un moment absolument crucial dans le processus de construction, et pourtant beaucoup de particuliers la négligent. Elle se formalise par un procès-verbal (PV) signé par vous (le maître d'ouvrage) et l'entrepreneur. Ce document marque la fin officielle du chantier et déclenche une cascade de conséquences juridiques.

Le jour de la réception, prenez votre temps. Inspectez minutieusement chaque aspect des travaux, de préférence à la lumière du jour et dans de bonnes conditions. N'hésitez pas à vous faire accompagner par une personne compétente si vous n'avez pas les connaissances techniques : un ami bricoleur, un architecte, ou même un expert indépendant si le projet est important.

Vous pouvez inscrire des réserves dans ce PV si vous constatez des malfaçons visibles, des finitions imparfaites, ou des éléments non conformes au devis. Ces réserves doivent être précises et détaillées : au lieu d'écrire "peinture mal faite", notez "traces de rouleau visibles sur le mur du salon côté fenêtre, deux coulures derrière la porte d'entrée, manque une couche sur le plafond de la chambre".

Dans ce cas, vous avez le droit de retenir une partie du paiement correspondant aux travaux à corriger, à condition d'avoir envoyé une mise en demeure motivée à l'artisan. Cette retenue doit être proportionnelle : si le solde est de 3 000 € et que les réserves concernent 500 € de travaux à reprendre, vous ne pouvez pas retenir l'intégralité du solde.

Attention : refuser de payer le solde sans raison valable vous expose à des poursuites judiciaires (article 1217 du Code civil). L'entrepreneur peut demander le paiement forcé, des dommages-intérêts pour retard, et même faire inscrire une hypothèque sur votre bien. La retenue doit être proportionnelle, justifiée, et précédée d'une mise en demeure claire.

Exemple détaillé : Madame Leroux fait rénover sa cuisine pour 15 000 €. À la réception, elle constate que le plan de travail présente une rayure, qu'un carreau est légèrement descellé, et que la hotte aspire mal. Elle inscrit ces trois réserves dans le PV. Le solde étant de 2 250 €, elle retient 400 € (estimation du coût de reprise de ces défauts) et paie 1 850 €. Elle envoie simultanément une lettre recommandée à l'entreprise détaillant les travaux attendus. L'artisan revient une semaine plus tard, corrige les défauts, Madame Leroux signe une levée de réserves, et verse les 400 € restants.

Les pièges à éviter lors du paiement

Plusieurs erreurs classiques sont à éviter absolument lors du paiement des travaux :

Ne jamais payer en espèces pour des montants importants. Au-delà de 1 000 €, le paiement en espèces entre un professionnel et un particulier est interdit. Privilégiez le virement bancaire qui laisse une trace indiscutable.

Exiger systématiquement une facture pour chaque paiement. Cette facture doit mentionner le détail des travaux réalisés, la date, et indiquer s'il s'agit d'un acompte, d'un paiement intermédiaire ou du solde. Sans facture, vous n'avez aucune preuve du paiement effectué.

Ne jamais payer "en avance sur avance". Si le devis prévoit un versement à 50% d'avancement et que l'artisan n'en est qu'à 30%, ne cédez pas à la pression. Certains entrepreneurs peu scrupuleux demandent des versements anticipés puis ralentissent ou abandonnent le chantier.

Exemple concret : Monsieur Dubois fait installer une véranda. Le devis prévoit 40% à mi-parcours. Après trois semaines, l'entrepreneur demande ce versement alors que seules les fondations sont coulées (environ 20% du travail). Monsieur Dubois refuse poliment et propose 20% maintenant, 20% quand la structure sera montée. L'entrepreneur accepte. Deux semaines plus tard, il disparaît après avoir reçu les 20%. Monsieur Dubois a limité la casse grâce à sa vigilance.

La garantie décennale s'active-t-elle même si je n'ai pas tout payé ?

Le principe de déclenchement à la réception : une règle absolue

Oui, et c'est fondamental à comprendre : la garantie décennale commence à courir dès la signature du PV de réception, que vous ayez payé l'intégralité du solde ou non, que vous ayez émis des réserves ou non, que le chantier soit 100% terminé ou qu'il reste des finitions. C'est un principe d'ordre public auquel on ne peut déroger par contrat.

Cette garantie obligatoire, inscrite aux articles 1792 et suivants du Code civil, couvre pendant 10 ans exactement (pas 9 ans et 11 mois, pas 10 ans et 1 jour) les dommages qui :

• Affectent la solidité de l'ouvrage (fondations, charpente, murs porteurs, gros œuvre...)
• Rendent le bâtiment impropre à sa destination (infiltrations majeures rendant les pièces inhabitables, problèmes d'étanchéité graves, défauts de chauffage dans une région froide...)

Le point de départ est toujours la date de réception, c'est-à-dire la date inscrite sur le procès-verbal signé. Même si vous réglez le solde trois mois plus tard suite à la levée de réserves, c'est bien la date initiale de réception qui compte.

Exemple concret : Vous réceptionnez votre extension le 15 mars 2024 avec quelques réserves mineures (retouches de peinture, réglage d'une porte), mais vous devez encore 2 000 € de solde. L'artisan revient le 10 mai 2024 corriger ces points, vous signez une levée de réserves et payez le solde. Si le 20 août 2027, une fissure structurelle apparaît sur le mur de refend, la garantie décennale s'applique pleinement car elle a commencé le 15 mars 2024 (date de réception initiale), et non le 10 mai 2024 (date du paiement final). Le délai de 10 ans court donc jusqu'au 15 mars 2034.

Cette indépendance entre paiement et garantie se justifie par la nature de la protection. La garantie décennale vise à protéger le maître d'ouvrage contre les vices cachés graves qui ne se révèlent qu'avec le temps. Elle ne peut donc pas dépendre d'aléas financiers ou de litiges sur le paiement, qui sont des questions totalement différentes.

Point crucial : sans réception formalisée par un PV signé, la garantie décennale ne s'active pas. Vous restez alors responsable des dommages en tant que maître d'ouvrage, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques. Si un visiteur se blesse chez vous à cause d'un vice de construction, c'est vous qui serez poursuivi, pas l'entrepreneur, tant qu'il n'y a pas eu de réception officielle.

Les différents types de garanties : ne confondez pas tout

Pour bien comprendre la garantie décennale, il faut la distinguer des autres garanties légales qui s'appliquent aussi en construction :

La garantie de parfait achèvement : elle dure 1 an après la réception et couvre tous les désordres signalés, même mineurs (une fissure esthétique, une peinture écaillée, un carrelage descellé). C'est pendant cette période que vous devez signaler le moindre défaut apparent.

La garantie biennale (ou de bon fonctionnement) : elle dure 2 ans après la réception et couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment (chaudière, volets, radiateurs, portes et fenêtres). Si votre chaudière tombe en panne au bout de 18 mois à cause d'un défaut de pose, c'est cette garantie qui joue.

La garantie décennale : elle dure 10 ans et ne couvre que les dommages graves compromettant la solidité ou la destination du bâtiment.

Exemple pratique : Vous faites construire une maison. À 8 mois : un volet électrique ne fonctionne plus → garantie de parfait achèvement. À 20 mois : la VMC tombe en panne à cause d'une mauvaise installation → garantie biennale. À 6 ans : le balcon présente des fissures structurelles → garantie décennale.

Que se passe-t-il en cas de litige sur le paiement ?

Le paiement du solde et la garantie décennale sont deux sujets juridiquement distincts qui relèvent de régimes différents. Un litige sur l'argent dû (relevant du droit des contrats) n'empêche en rien la garantie de fonctionner (relevant du droit de la responsabilité).

Scénario 1 : Vous refusez de payer le solde car vous estimez que les travaux ne sont pas conformes au devis. L'entrepreneur vous poursuit pour obtenir le paiement. Pendant ce temps, un sinistre décennal survient. Vous pouvez parfaitement faire jouer la garantie décennale, les deux procédures sont indépendantes.

Scénario 2 : Vous avez payé l'intégralité des travaux sans émettre aucune réserve, puis six mois plus tard vous découvrez un vice caché grave. Certains pensent à tort qu'avoir payé le solde vaut acceptation définitive des travaux. C'est faux : la garantie décennale s'applique pleinement.

Inversement, avoir payé l'intégralité des travaux ne vous prive pas de faire jouer la garantie décennale si un sinistre survient dans les 10 ans. Le paiement complet ne constitue pas une renonciation à vos droits.

Exemple détaillé : Monsieur et Madame Petit font construire une véranda en juin 2023 pour 40 000 €. Ils réceptionnent sans réserve et paient le solde immédiatement car tout semble parfait. En janvier 2025, la structure commence à s'affaisser : le sol n'avait pas été suffisamment préparé, les fondations sont inadaptées. Malgré le paiement intégral et l'absence de réserves initiales, ils peuvent parfaitement actionner la garantie décennale car il s'agit d'un vice caché qui n'était pas décelable lors de la réception. Le délai de 10 ans court jusqu'en juin 2033.

Les cas particuliers : réception tacite et absence de réception

Que se passe-t-il si vous occupez les lieux sans avoir formalisé de réception ? La jurisprudence reconnaît la réception tacite lorsque le maître d'ouvrage prend possession des travaux et les utilise de manière continue et paisible, sans formuler de réserves. Mais attention, cette situation est source de complications.

Sans PV daté et signé, il devient très difficile de prouver la date exacte de départ de la garantie décennale. En cas de sinistre, vous devrez prouver que les travaux ont été terminés et que vous avez pris possession. L'entrepreneur pourra contester cette date, arguant que les travaux n'étaient pas terminés ou que vous avez pris possession prématurément.

Conseil impératif : formalisez toujours la réception par écrit, même si tout vous semble parfait. Un simple échange d'emails daté peut suffire si l'entrepreneur refuse de signer un PV, mais un document signé des deux parties reste la meilleure protection.

Exemple concret : Madame Rousseau fait aménager ses combles en septembre 2022. L'artisan termine fin novembre 2022, elle emménage dans les nouvelles chambres en décembre 2022, mais aucun PV n'est signé car "tout va bien, pas besoin de paperasse". En mars 2028, le plafond s'effondre partiellement. Est-ce encore couvert par la garantie décennale ? Le débat juridique sera complexe : si on retient décembre 2022 comme date de réception tacite, oui (5 ans et 3 mois). Si on retient une date ultérieure que l'artisan pourrait arguer, peut-être pas. Un simple PV en décembre 2022 aurait évité toute incertitude.

Comment faire jouer la garantie décennale efficacement ?

Les démarches initiales à effectuer sans tarder

Face à un dommage que vous estimez relever de la garantie décennale, réagissez rapidement même si le délai de 10 ans n'est pas encore écoulé. Chaque jour compte car certains dommages peuvent s'aggraver, et votre réactivité sera scrutée en cas de contentieux.

Étape 1 : Documentez le sinistre

Avant toute démarche administrative, constituez un dossier complet :

• Prenez des photos datées sous tous les angles, en utilisant si possible un appareil qui inscrit automatiquement la date dans les métadonnées
• Rédigez une description chronologique : quand avez-vous constaté le premier signe ? Comment le dommage a-t-il évolué ?
• Rassemblez tous les documents originaux : devis signé, factures, PV de réception, attestation d'assurance décennale, échanges avec l'entrepreneur

Exemple concret : Vous constatez une infiltration d'eau dans votre sous-sol quatre ans après la construction. Ne vous contentez pas de quelques photos floues. Photographiez : les traces d'humidité sur les murs, les zones de moisissure, l'extérieur du bâtiment où vous suspectez l'origine, les matériaux concernés. Notez les dates : "première tache apparue le 12 janvier 2025, s'est étendue de 20 cm en une semaine, odeur de moisi depuis le 20 janvier". Cette documentation sera précieuse pour l'expert.

Étape 2 : Envoyez une mise en demeure à l'entrepreneur

Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) contenant impérativement :

• Vos coordonnées complètes : nom, prénom, adresse du chantier, téléphone, email
• L'identification précise du chantier : adresse, nature des travaux, montant
• La date de réception des travaux avec référence au PV signé
• Une description détaillée et technique des dommages : ne dites pas "ça fuit", mais "infiltration d'eau par le mur nord du sous-sol, surface affectée d'environ 2 m², traces d'humidité jusqu'à 1,5 m de hauteur, présence de moisissures noires"
• Des photographies en annexe (envoyez des copies, gardez les originaux)
• Une demande explicite d'intervention au titre de la garantie décennale avec référence aux articles 1792 et suivants du Code civil
• Un délai raisonnable pour répondre (généralement 8 à 15 jours)

Précision importante : mentionnez expressément que cette mise en demeure interrompt la prescription décennale. Même si vous êtes dans la 9ème année, cette démarche vous fait gagner du temps et préserve vos droits.

Modèle de formulation : "Par la présente, je vous mets en demeure, au titre de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil, de faire intervenir votre assurance décennale pour la réparation des désordres décrits ci-dessus, qui affectent manifestement la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Vous disposez d'un délai de 15 jours à compter de la réception de ce courrier pour me confirmer la déclaration du sinistre à votre assureur."

Étape 3 : Relancez et élargissez si nécessaire

L'entreprise doit normalement déclarer le sinistre à son assureur dans les 5 jours ouvrés suivant votre mise en demeure. Si elle reste silencieuse passé ce délai, ou si elle conteste le caractère décennal des désordres, contactez directement l'assureur.

Vous trouverez les coordonnées de l'assureur décennal sur l'attestation d'assurance qui aurait dû vous être remise avant le début des travaux. Cette attestation mentionne : le nom de la compagnie, le numéro de police, les dates de validité, et les coordonnées du service sinistres.

Si vous n'avez pas cette attestation, c'est déjà problématique car l'entrepreneur avait l'obligation légale de vous la fournir. Essayez de la réclamer immédiatement à l'entreprise. En dernier recours, vous pouvez vérifier auprès de la Chambre de Métiers ou de la Chambre de Commerce si l'entreprise est bien enregistrée et solliciter leur aide pour identifier l'assureur.

Exemple détaillé : Monsieur Faure envoie une mise en demeure le 5 février. L'entreprise accuse réception mais répond le 25 février qu'il ne s'agit pas d'un problème décennal mais d'un "défaut d'entretien de votre part". Monsieur Faure ne perd pas de temps à argumenter par courrier interposé. Il retrouve l'attestation d'assurance (assureur : SMABTP), et écrit directement à la SMABTP le 28 février avec copie de sa première mise en demeure, en expliquant que l'entrepreneur refuse de déclarer le sinistre. L'assureur prend le relais.

L'intervention de l'expert et les délais réglementaires

Une fois le sinistre déclaré à l'assureur (soit par l'entrepreneur, soit directement par vous), une procédure normalisée se met en place :

Phase 1 : Désignation de l'expert (sous 30 jours)

L'assureur décennal mandate un expert indépendant dans les 30 jours. Cet expert prend contact avec vous pour organiser une visite sur place. Sa mission : déterminer si les désordres relèvent effectivement de la garantie décennale, identifier les causes, et évaluer le coût des réparations.

Préparez soigneusement cette visite d'expertise :

• Rassemblez tous vos documents (devis, factures, PV de réception, photos chronologiques)
• Préparez une liste écrite des désordres constatés
• Si possible, faites-vous assister par un professionnel (architecte, bureau d'études, ou votre propre expert)
• Ne nettoyez pas les zones endommagées avant la visite
• Prenez des notes pendant l'expertise

L'expert rédige ensuite un rapport d'expertise qui sera déterminant. Il conclut soit que les dommages relèvent de la garantie décennale, soit qu'ils n'en relèvent pas (simple désordre esthétique, défaut d'entretien, usure normale...).

Exemple concret : L'expert vient constater des fissures dans votre maison. Vous lui présentez un dossier complet montrant l'évolution des fissures depuis 2 ans avec des photos datées. Vous avez fait réaliser une étude de sol indépendante (300 €) qui révèle un tassement différentiel. Vous montrez que ces fissures ne peuvent résulter d'un défaut d'entretien. L'expert, face à ce dossier solide, conclut à un vice de construction relevant de la décennale.

Phase 2 : Offre d'indemnisation (sous 90 jours maximum)

Si l'expert conclut que les dommages relèvent de la garantie décennale, l'assureur doit formuler une offre d'indemnisation dans les 90 jours maximum suivant le sinistre. Cette offre précise :

• Les travaux de réparation pris en charge
• Le montant de l'indemnisation
• Les modalités de versement (paiement direct à l'entreprise de réparation, ou versement au maître d'ouvrage)

Vous n'êtes pas obligé d'accepter cette première offre si vous l'estimez insuffisante. Vous pouvez :

• Demander des explications complémentaires
• Contester le montant avec un contre-devis
• Solliciter une contre-expertise à vos frais
• Refuser et engager une procédure judiciaire

Point important : en pratique, les assureurs proposent souvent une indemnisation inférieure au coût réel des travaux. Ils comptent sur le fait que vous accepterez pour éviter les complications. Ne vous laissez pas impressionner : vous avez le droit de négocier.

Exemple concret : Madame Blanc reçoit une offre de 8 000 € pour réparer des infiltrations. Elle fait établir trois devis par des entreprises locales : 12 500 €, 13 000 € et 11 800 €. Elle renvoie ces devis à l'assureur en demandant une réévaluation. Après négociation, l'assureur monte son offre à 11 000 €. Madame Blanc accepte et fait réaliser les travaux.

Le rôle de l'assurance dommages-ouvrage : un atout majeur

Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage (DO), vous disposez d'un avantage considérable : elle préfinance les réparations avant même que la responsabilité ne soit établie.

Le fonctionnement est le suivant :

1. Vous déclarez le sinistre à votre assurance DO
2. Elle missionne son propre expert dans les 60 jours
3. Si l'expert confirme qu'il s'agit d'un dommage décennal, l'assurance DO avance les fonds dans les 90 jours pour effectuer les réparations
4. Vous faites réaliser les travaux
5. L'assurance DO se retourne ensuite contre l'assureur décennal de l'entrepreneur pour récupérer les sommes versées

L'immense avantage : vous n'attendez pas des mois ou des années que les assureurs et l'entrepreneur se mettent d'accord sur les responsabilités. Les travaux sont financés rapidement, vous récupérez un bien habitable, et les batailles juridiques se déroulent entre assureurs sans vous impliquer.

Le coût : l'assurance dommages-ouvrage représente environ 2 à 4% du coût total des travaux. Pour un chantier de 100 000 €, comptez entre 2 000 et 4 000 €. C'est un investissement qui peut se révéler salvateur.

L'obligation : elle est obligatoire pour les chantiers de construction ou de gros œuvre dépassant 50 000 € HT. Pour les travaux de rénovation inférieurs à ce seuil, elle reste facultative mais fortement recommandée dès que les montants deviennent significatifs.

Exemple détaillé : Monsieur et Madame Durand font construire une maison individuelle pour 250 000 €. Ils souscrivent une assurance DO pour 8 000 € (3,2%). Quatre ans après la livraison, le plancher du premier étage présente un affaissement inquiétant. Leur assurance DO diligente un expert, qui confirme un problème de structure. En deux mois, les 45 000 € de travaux de reprise sont provisionnés, les réparations réalisées. Sans cette assurance, ils auraient attendu 12 à 18 mois dans une bataille entre l'assureur décennal de l'entreprise et celle-ci, avec potentiellement des expertises contradictoires et une procédure judiciaire.

Que faire si l'artisan ne répond pas ou disparaît ?

Contacter directement l'assureur décennal : la marche à suivre

Si après 8 à 15 jours l'entrepreneur reste totalement silencieux face à votre mise en demeure, ou s'il répond de manière évasive sans déclarer le sinistre, considérez que le silence vaut refus. Ne perdez pas de temps en relances multiples.

Passez immédiatement à l'étape suivante : contactez l'assureur décennal dont les coordonnées figurent sur l'attestation d'assurance. Cette démarche directe est expressément prévue par la loi.

Votre courrier à l'assureur doit contenir :

• Une copie de votre mise en demeure initiale à l'entrepreneur
• La preuve de l'envoi (récépissé de la LRAR)
• Les photos des désordres
• Le PV de réception des travaux
• Le devis initial signé
• Les factures de paiement
• L'attestation d'assurance décennale
• Tout autre document pertinent (études techniques, rapports d'expert si vous en avez commandé un)

Formulez clairement votre demande : "L'entreprise XYZ n'ayant pas donné suite à ma mise en demeure du [date], je vous saisis directement conformément aux dispositions légales régissant la garantie décennale. Je sollicite la désignation d'un expert et la prise en charge des désordres décrits, qui relèvent manifestement de la garantie décennale."

L'assureur ne peut pas refuser de traiter votre dossier au motif que l'entrepreneur n'a pas déclaré le sinistre. Il doit instruire votre demande et désigner un expert dans les 30 jours.

Exemple concret : Après avoir envoyé trois relances à l'entreprise qui a réalisé votre dalle, celle-ci ne donne plus signe de vie (numéro de téléphone coupé, emails qui reviennent). Vous retrouvez l'attestation d'assurance décennale dans vos documents : assureur AXA Pro, police n°123456789. Vous écrivez au service sinistres d'AXA Pro en expliquant la situation et en joignant un dossier complet. AXA désigne un expert qui vient constater les désordres 25 jours plus tard.

Le cas de l'entreprise en liquidation judiciaire

Une situation particulièrement délicate survient lorsque l'entreprise qui a réalisé vos travaux fait faillite ou est placée en liquidation judiciaire. Beaucoup de particuliers pensent alors qu'ils n'ont plus aucun recours. C'est faux.

La garantie décennale survit à la disparition de l'entreprise car elle est portée par l'assurance obligatoire. Même si l'entreprise n'existe plus, son assurance décennale continue de couvrir les sinistres relevant des chantiers réalisés pendant la période d'assurance.

Démarche à suivre :

1. Vérifiez sur l'attestation d'assurance que vos travaux ont bien été réalisés pendant la période de validité de la police
2. Contactez directement l'assureur en expliquant que l'entreprise est en liquidation
3. Joignez une copie du jugement de liquidation si vous en disposez (disponible sur Infogreffe)
4. Suivez la procédure normale d'expertise et d'indemnisation

Attention : si l'entreprise n'était pas assurée (travail au noir, défaut d'assurance), vous vous retrouvez dans une impasse. C'est pourquoi il est absolument vital de vérifier l'attestation d'assurance décennale avant le début de tout chantier.

Exemple réel : Une PME du bâtiment fait faillite en 2024 suite à plusieurs chantiers problématiques. Elle avait construit 15 maisons individuelles entre 2020 et 2023. Plusieurs propriétaires constatent des désordres en 2025. Malgré la disparition de l'entreprise, l'assureur SMABTP continue d'instruire les dossiers de garantie décennale et indemnise les sinistres avérés. Les propriétaires n'ont aucune démarche particulière vis-à-vis du liquidateur judiciaire.

Utiliser votre assurance dommages-ouvrage dans l'urgence

Comme expliqué précédemment, si vous avez une assurance dommages-ouvrage, c'est le moment idéal pour l'activer, surtout si l'entrepreneur ne répond plus.

L'assurance DO présente l'avantage de ne pas exiger la coopération de l'entrepreneur. Vous déclarez le sinistre, l'assurance DO missionne son expert, et si celui-ci valide le caractère décennal des désordres, les fonds sont débloqués. Vous pouvez alors faire réaliser les travaux de réparation par l'entreprise de votre choix.

Procédure accélérée :

1. Déclarez le sinistre à votre assurance DO dans les 5 jours après constatation
2. L'assurance missionne un expert sous 60 jours
3. Si l'expert confirme, provisionnement des travaux sous 90 jours
4. Vous choisissez l'entreprise de réparation et supervisez les travaux
5. L'assurance DO se retourne contre l'assureur décennal

Conseil pratique : même si vous avez une assurance DO, déclarez également le sinistre à l'assureur décennal de l'entrepreneur. Cette double démarche accélère le processus et évite que l'assureur DO ne puisse ensuite arguer que vous n'avez pas tenté les démarches amiables.

Faire appel à un expert indépendant : investissement stratégique

Sans assurance dommages-ouvrage, je recommande vivement de mandater un expert indépendant (aussi appelé expert privé ou expert d'assuré) pour établir un rapport technique. Cette démarche représente un coût (généralement entre 800 et 2 500 € selon la complexité), mais elle peut s'avérer déterminante.

Les avantages d'un expert indépendant :

• Il travaille pour vous, pas pour une compagnie d'assurance
• Son rapport technique fait autorité et peut contrebalancer l'expertise de l'assureur
• Il peut identifier des dommages que vous n'auriez pas repérés
• Son rapport est utilisable en justice comme preuve
• Sa présence lors de l'expertise de l'assureur permet de contester immédiatement les conclusions erronées

Quand faire appel à un expert indépendant :

• Lorsque les désordres sont complexes ou multiples
• Quand les montants en jeu dépassent 20 000 €
• Si l'assureur conteste le caractère décennal
• En cas de procédure judiciaire probable

Comment choisir votre expert :

• Privilégiez un expert inscrit sur les listes de cour d'appel
• Vérifiez ses qualifications techniques (architecte, ingénieur BTP)
• Demandez des références de dossiers similaires
• Comparez plusieurs devis

Exemple concret : Madame Lemoine constate des fissures importantes dans sa maison. L'assureur envoie son expert qui conclut à un "phénomène normal de retrait sans gravité". Madame Lemoine, dubitative, mandate un expert indépendant (1 500 €). Celui-ci réalise une étude approfondie avec carottages et étude de sol, et démontre un tassement différentiel du à des fondations insuffisantes. Fort de ce rapport, elle conteste l'expertise initiale. L'assureur mandate un nouvel expert qui, face aux éléments techniques, conclut à un sinistre décennal. Coût des réparations : 38 000 €. L'investissement de 1 500 € était largement justifié.

Les recours judiciaires : dernière étape

Si toutes les démarches amiables échouent – l'entrepreneur ne répond pas, l'assureur refuse de prendre en charge ou propose une indemnisation dérisoire – il reste le recours judiciaire.

Quelle juridiction saisir ?

Le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges de construction. Depuis 2020, il n'y a plus de distinction entre tribunal de grande instance et tribunal d'instance : tout relève du tribunal judiciaire.

Compétence territoriale : vous devez saisir le tribunal du lieu où se situent les travaux (votre maison, votre immeuble).

La procédure à suivre :

1. Tentative de médiation préalable

Depuis 2016, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant toute saisine du tribunal pour les litiges civils inférieurs à 5 000 €. Au-delà, elle reste vivement recommandée.

Vous pouvez saisir :

• Le médiateur de l'assurance (gratuit) : chaque compagnie d'assurance a un médiateur. Vous déposez un dossier, il rend un avis dans les 3 mois. Cet avis n'est pas contraignant mais souvent suivi.
• La médiation conventionnelle : vous proposez à l'assureur de désigner ensemble un médiateur professionnel. Coût partagé entre 500 et 2 000 €.

2. Assignation en justice

Si la médiation échoue, vous faites délivrer une assignation par huissier à l'entrepreneur et/ou à son assureur. Cette assignation contient :

• L'exposé des faits (historique du chantier, réception, apparition des désordres)
• Les fondements juridiques (articles 1792 et suivants, obligation de garantie décennale)
• Vos demandes chiffrées (coût des réparations, dommages-intérêts, remboursement des frais d'expertise)
• Les pièces justificatives (devis, factures, PV, photos, expertises)

Conseil impératif : faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit de la construction. Ce n'est pas une option mais une nécessité vu la technicité des dossiers. Les honoraires varient généralement entre 2 000 et 5 000 € pour une affaire "standard", plus en cas de complexité.

3. L'expertise judiciaire

Dans 90% des cas, le juge ordonne une expertise judiciaire pour établir les faits techniques. Un expert inscrit sur la liste de la cour d'appel est désigné. Cette expertise peut durer 6 à 18 mois.

L'expert judiciaire :

• Visite les lieux
• Entend les parties (vous, l'entrepreneur, les assureurs)
• Recueille les avis techniques
• Dépose un rapport au juge

Sur la base de ce rapport, le juge rend son jugement. Les parties peuvent encore faire appel, puis éventuellement se pourvoir en cassation. Durée totale d'une procédure : comptez 2 à 4 ans en moyenne.

4. Les demandes possibles

Dans votre assignation, vous pouvez demander :

• Le coût des travaux de réparation
• Les dommages-intérêts pour trouble de jouissance (si les désordres vous empêchent d'utiliser normalement le bien)
• Le remboursement de vos frais (expertise privée, relogement temporaire, déménagement)
• La résiliation du contrat en cas d'abandon de chantier
• Une provision (versement d'une partie de l'indemnisation avant le jugement définitif)

Exemple détaillé : Monsieur Vidal assigne l'assureur qui refuse de prendre en charge des malfaçons d'étanchéité. Il demande : 45 000 € pour les travaux de reprise, 8 000 € de dommages-intérêts (il a dû louer un appartement pendant 4 mois), 2 000 € de remboursement de son expertise privée, plus les intérêts de retard et les frais de justice. Le tribunal ordonne une expertise judiciaire. L'expert confirme le caractère décennal. Deux ans après l'assignation, le jugement condamne l'assureur à verser 47 500 € (travaux + dommages-intérêts), rembourse l'expertise privée, et met les frais de procédure à la charge de l'assureur.

Le cas de l'abandon de chantier

Si l'entrepreneur abandonne le chantier en cours (désordres différents de la garantie décennale mais souvent liés), vous pouvez demander :

• La résiliation judiciaire du contrat
• Le remboursement des sommes déjà versées qui ne correspondent pas à des travaux réalisés
• Des dommages-intérêts pour préjudice
• L'autorisation de faire achever les travaux par une autre entreprise aux frais de la première

Preuve essentielle : faites établir un constat d'huissier dès l'abandon pour officialiser l'état du chantier. Ce document (coût : 300 à 600 €) a une valeur probante absolue en justice.

Les bonnes pratiques pour se protéger efficacement

Avant le démarrage des travaux : vérifications essentielles

1. Vérifier l'attestation d'assurance décennale

C'est la démarche la plus importante. Avant de signer tout devis ou de verser le moindre acompte, exigez l'attestation d'assurance décennale de l'entrepreneur.

Cette attestation doit mentionner :

• Le nom exact de l'entreprise (vérifiez la concordance avec son SIRET)
• Le numéro de police d'assurance
• Le nom de la compagnie d'assurance
• Les dates de validité (vérifiez que vos travaux se dérouleront pendant cette période)
• Les activités couvertes (maçonnerie, couverture, plomberie... selon les corps de métier)
• Les coordonnées du service sinistres de l'assureur

Vérifications complémentaires :

• Appelez l'assureur pour confirmer la validité de l'attestation (certains entrepreneurs falsifient des documents)
• Vérifiez que les activités prévues pour votre chantier sont bien couvertes
• Conservez une copie couleur de l'attestation avec vos documents

Conséquences du défaut d'assurance : un entrepreneur qui n'a pas d'assurance décennale encourt une amende de 75 000 € et jusqu'à 6 mois d'emprisonnement (article L 243-3 du Code des assurances). Mais surtout, en cas de sinistre, c'est vous qui n'aurez aucun recours et devrez assumer les réparations.

Exemple concret : Monsieur Arnaud fait construire un garage par un auto-entrepreneur qui lui assure être "bien assuré". Par prudence, il demande l'attestation. L'auto-entrepreneur bafouille, promet de l'envoyer, reporte. Monsieur Arnaud insiste et refuse de verser l'acompte. L'auto-entrepreneur finit par admettre qu'il n'a pas d'assurance décennale (trop chère selon lui). Monsieur Arnaud renonce à cet artisan et en trouve un autre parfaitement assuré. Trois ans plus tard, il apprend que l'auto-entrepreneur a fait faillite suite à plusieurs chantiers catastrophiques, laissant des clients sans recours.

2. Comparer plusieurs devis détaillés

Ne vous contentez jamais d'un seul devis. Sollicitez au moins 3 devis d'entreprises différentes pour comparer :

• Les prix (un écart de plus de 30% doit vous alerter)
• Le détail des prestations (matériaux utilisés, techniques, délais)
• Les garanties proposées
• Les références de chantiers similaires

Un bon devis contient :

• L'identité complète de l'entreprise (SIRET, assurance décennale)
• Une description précise des travaux avec quantités et qualités
• Le prix détaillé (main d'œuvre, matériaux, frais)
• Les modalités de paiement (acompte, versements, solde)
• Le délai de réalisation
• Les garanties (parfait achèvement, biennale, décennale)
• La durée de validité du devis

3. Rédiger un contrat écrit complet

Pour les chantiers importants (au-delà de 15 000 €), ne vous contentez pas du devis signé. Faites établir un contrat de construction en bonne et due forme par un avocat ou utilisez un modèle type CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

Ce contrat doit prévoir :

• Les pénalités de retard
• Les conditions de réception
• Les modalités de règlement des litiges
• Les assurances obligatoires

À la réception des travaux : vigilance maximale

1. Inspecter méthodiquement le chantier

Le jour J de la réception, prenez votre temps. Ne signez rien avant d'avoir inspecté chaque aspect des travaux.

Méthode d'inspection :

• Munissez-vous d'une lampe torche, d'un mètre, d'un niveau
• Inspectez pièce par pièce, mur par mur
• Testez tous les équipements (robinets, prises, interrupteurs, volets)
• Vérifiez les finitions (joints, peintures, sols)
• Photographiez chaque anomalie
• Prenez des notes précises

Faites-vous accompagner si possible par une personne compétente : ami architecte, maître d'œuvre, ou même un expert indépendant pour les gros chantiers.

2. Rédiger des réserves précises et détaillées

Si vous constatez des défauts, notez-les dans le PV de réception en étant le plus précis possible.

Ne dites pas : "La peinture est mal faite" Dites plutôt : "Peinture salon : traces de rouleau visibles sur mur est, deux coulures derrière porte d'entrée (hauteur 1,20m), manque une couche sur plafond (on voit l'ancien fond par transparence)"

Distinguez :

• Les réserves substantielles : défauts importants qui nécessitent une reprise significative
• Les réserves mineures : petits défauts de finition

Pour les réserves substantielles, vous pouvez refuser la réception jusqu'à correction. Pour les réserves mineures, vous réceptionnez mais inscrivez les points à corriger.

3. Fixer un délai de levée des réserves

Dans le PV, précisez un délai pour lever les réserves (généralement 15 à 30 jours selon l'ampleur). Notez : "L'entrepreneur s'engage à corriger ces réserves avant le [date]. Une visite de contrôle sera organisée à cette date."

Si l'entrepreneur ne respecte pas ce délai, envoyez une mise en demeure et retenez une partie du solde proportionnelle.

Après les travaux : conservation et suivi

1. Archiver tous les documents pendant 10 ans minimum

Créez un dossier physique et un dossier numérique contenant :

• Le devis initial signé
• Le contrat de construction le cas échéant
• L'attestation d'assurance décennale
• Toutes les factures et justificatifs de paiement
• Le PV de réception avec ou sans réserves
• La levée de réserves éventuelle
• Tous les échanges écrits (emails, courriers, SMS importants)
• Les photos avant/pendant/après travaux
• Les garanties des équipements installés

Numérisez tout et sauvegardez sur plusieurs supports (ordinateur, cloud, disque dur externe). Dans 8 ans, vous aurez peut-être changé d'ordinateur ou perdu des papiers.

2. Surveiller l'apparition de désordres

Même après la réception, restez vigilant pendant 10 ans :

• Notez toute anomalie qui apparaît (fissures, infiltrations, affaissements)
• Photographiez et datez
• Documentez l'évolution

Si un désordre potentiellement décennal apparaît, même minime au départ, consultez rapidement un professionnel pour évaluer s'il risque de s'aggraver.

3. Souscrire les assurances pertinentes

Au-delà de l'assurance dommages-ouvrage (obligatoire pour les gros chantiers), pensez à :

• Votre assurance habitation : vérifiez qu'elle couvre bien le nouveau bien ou les travaux réalisés
• Une garantie de livraison pour les constructions : elle garantit l'achèvement de la maison même si l'entrepreneur fait faillite
• Une assurance maître d'ouvrage : elle vous protège contre divers risques liés au chantier

Exemple récapitulatif complet : Madame et Monsieur Petit font construire une maison de 180 000 €. Avant de signer, ils vérifient l'attestation décennale du constructeur en appelant l'assureur. Ils souscrivent une assurance dommages-ouvrage (5 400 €) et une garantie de livraison. Ils créent un dossier où ils classent tous les documents. À la réception, ils inspectent pendant 2 heures avec un ami architecte et notent 8 réserves précises dans le PV. Le constructeur corrige en 3 semaines. Ils signent la levée de réserves et paient le solde. Ils photographient régulièrement leur maison. En 2028 (5 ans après), ils constatent une fissure suspecte, la photographient, et consultent un expert. Grâce à leur dossier complet, leur assurance DO prend en charge rapidement les travaux de reprise.

En résumé : les points essentiels à retenir

Le paiement des travaux et la garantie décennale sont deux mécanismes juridiquement distincts qu'il faut bien comprendre pour protéger vos droits.

Sur le paiement :

• Les travaux se paient par étapes (acompte, versements intermédiaires, solde)
• Méfiez-vous des acomptes excessifs (au-delà de 30%)
• Vous pouvez retenir le solde en cas de réserves, mais de manière proportionnée
• Exigez toujours des factures détaillées

Sur la garantie décennale :

• Elle s'active dès la réception des travaux, même si le solde n'est pas payé
• Elle dure exactement 10 ans à partir de la date du PV de réception
• Elle couvre uniquement les dommages graves (solidité, destination du bâtiment)
• Elle fonctionne même si l'entreprise disparaît, grâce à l'assurance obligatoire

En cas de sinistre :

• Documentez précisément (photos, chronologie, expertise)
• Envoyez une mise en demeure à l'entrepreneur (LRAR)
• Contactez directement l'assureur décennal si pas de réponse sous 15 jours
• L'assureur désigne un expert sous 30 jours et propose une indemnisation sous 90 jours
• Avec une assurance dommages-ouvrage, vous êtes indemnisé rapidement

Vos protections :

• Vérifiez systématiquement l'attestation d'assurance décennale avant travaux
• Inspectez minutieusement à la réception et notez toutes les réserves
• Conservez tous les documents pendant au moins 10 ans
• Souscrivez une assurance dommages-ouvrage pour les chantiers importants
• En cas de litige complexe, consultez un avocat spécialisé

La meilleure protection reste une préparation minutieuse : vérification des assurances, devis détaillé, inspection rigoureuse à la réception, et conservation de tous les justificatifs. Un peu de vigilance en amont vous évite des années de procédures et des dizaines de milliers d'euros de pertes.

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