Résiliation amiable d'un bail commercial : mode d'emploi complet

Vous souhaitez mettre fin à votre bail commercial sans attendre la prochaine échéance triennale ? La résiliation amiable est la solution la plus simple et la plus rapide, à condition de respecter certaines règles précises. Voici tout ce qu'il faut savoir pour sécuriser cette démarche, éviter les pièges et protéger vos intérêts.

Qu'est-ce que la résiliation amiable d'un bail commercial ?

La résiliation amiable permet au bailleur et au locataire de mettre fin au bail commercial d'un commun accord, sans attendre les périodes légales de résiliation (échéances triennales ou fin du bail). Cette procédure repose sur l'article 1193 du Code civil, qui exige un consentement mutuel libre et éclairé des deux parties.

Contrairement au congé classique où l'une des parties impose unilatéralement sa décision à l'autre en respectant un préavis de six mois, aucune des parties n'impose sa volonté dans le cadre d'une résiliation amiable : c'est une rupture négociéequi nécessite l'accord explicite des deux côtés. Cette distinction est fondamentale car elle change complètement la nature juridique de la rupture du contrat.

Exemple concret : Sophie exploite un salon de coiffure depuis 2 ans dans des locaux de 45 m² situés dans le centre-ville de Lyon. Elle s'aperçoit que l'espace est trop petit pour développer son activité : elle ne peut installer qu'un seul bac à shampoing et deux postes de coiffure, alors qu'elle pourrait embaucher deux coiffeuses supplémentaires si elle disposait de 80 m². Elle souhaite donc partir avant l'échéance triennale qui n'interviendra que dans un an. Son propriétaire, retraité de 68 ans, souhaite justement récupérer les locaux pour les transformer en habitation afin de loger sa fille qui vient de divorcer. Plutôt que d'attendre 12 mois en payant un loyer de 1 500 € par mois pour des locaux inadaptés, et plutôt que le propriétaire attende également cette échéance pour réaliser son projet familial, ils se mettent d'accord pour une résiliation effective au 31 mars prochain, soit dans deux mois. C'est une résiliation amiable parfaitement légale et avantageuse pour les deux parties.

Les différences avec les autres modes de résiliation

Il est important de bien distinguer la résiliation amiable des autres formes de fin de bail commercial pour comprendre ses spécificités et ses avantages.

Le congé triennal : Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale du bail (tous les 3 ans) en respectant un préavis de 6 mois. Cette faculté est unilatérale : le locataire n'a pas besoin de l'accord du bailleur. En revanche, il doit attendre l'échéance triennale et respecter le préavis, ce qui peut représenter une attente longue et coûteuse.

Le congé du bailleur : Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail (généralement 9 ans) et uniquement pour trois motifs légaux : reprise pour habiter ou faire habiter par certains membres de sa famille, reconstruction de l'immeuble, ou motif grave et légitime à l'encontre du locataire. De plus, si le bailleur donne congé pour reprise ou reconstruction, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire, souvent équivalente à plusieurs années de loyer, ce qui rend cette option très coûteuse.

La résiliation judiciaire : En cas de manquement grave aux obligations contractuelles (impayés de loyers, troubles de voisinage, sous-location non autorisée, etc.), l'une des parties peut saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail. Cette procédure est longue (12 à 24 mois en moyenne), coûteuse (frais d'avocat, d'huissier) et aléatoire (le juge peut refuser la résiliation et accorder des délais de paiement).

La clause résolutoire : Certains baux comportent une clause permettant la résiliation automatique en cas de manquement à certaines obligations, notamment le non-paiement du loyer. Mais cette clause nécessite le respect d'une procédure stricte (commandement de payer avec délai d'un mois, constat d'huissier) et peut être paralysée par le juge si le locataire régularise rapidement sa situation.

La résiliation amiable, elle, présente l'avantage majeur de la rapidité (pas de délai de préavis imposé, les parties fixent librement la date), de la souplesse (négociation libre des conditions financières) et de l'économie (pas de frais de procédure, pas d'indemnité d'éviction obligatoire). Elle permet de tourner la page rapidement dans un climat apaisé.

Quand opter pour une résiliation amiable ?

Cette solution présente des avantages significatifs pour les deux parties dans de nombreuses situations que nous allons détailler.

Pour le locataire : quitter des locaux devenus inadaptés

Le locataire peut avoir de multiples raisons légitimes de vouloir quitter les locaux avant l'échéance triennale :

Déménagement pour des locaux mieux adaptés : L'activité du locataire peut avoir évolué depuis la signature du bail. Un commerce qui réussit a besoin de plus de surface ; à l'inverse, une activité en déclin doit réduire ses charges fixes. Un artisan peut avoir besoin d'un local avec zone de stockage ou accès camion, qu'il n'avait pas anticipé au départ.

Exemple : Thomas exploite une boulangerie artisanale dans un local de 60 m² depuis 3 ans. Son activité traiteur se développe rapidement et représente maintenant 40 % de son chiffre d'affaires. Il a besoin d'un laboratoire plus grand avec un second four et une chambre froide supplémentaire. Il trouve un local de 120 m² dans la même rue, avec un loyer seulement 30 % plus élevé. Attendre l'échéance triennale dans 6 mois lui ferait perdre des contrats importants. Il propose à son bailleur une résiliation amiable immédiate.

Difficultés financières nécessitant un allègement des charges : Face à une baisse d'activité, des charges de loyer trop élevées peuvent précipiter une entreprise vers le dépôt de bilan. Négocier une résiliation amiable permet de stopper l'hémorragie avant qu'il ne soit trop tard, de réduire ses frais fixes et de se repositionner sur un local moins onéreux ou de cesser l'activité dans des conditions maîtrisées.

Exemple détaillé : Sandrine exploite une boutique de prêt-à-porter féminin dans une galerie commerciale avec un loyer mensuel de 3 200 €. Avec la concurrence du e-commerce, son chiffre d'affaires a chuté de 40 % en deux ans. Elle perd actuellement 2 000 € par mois. Elle peut attendre l'échéance triennale dans 14 mois, mais cela représenterait 28 000 € de pertes supplémentaires. En négociant une résiliation amiable dans les 2 mois, elle limite ses pertes à 4 000 € et peut rebondir plus rapidement en développant une activité de personal shopper à domicile sans local commercial.

Changement d'activité ou reconversion professionnelle : Un commerçant peut décider de changer complètement de métier, un jeune entrepreneur peut rejoindre une entreprise comme salarié, ou au contraire un salarié devenu commerçant peut vouloir reprendre une activité salariée. Dans tous ces cas, conserver un bail commercial devient un fardeau inutile.

Départ à la retraite anticipé : Un commerçant qui part à la retraite avant l'échéance de son bail et qui ne trouve pas de repreneur pour son fonds de commerce peut souhaiter se libérer du bail. La résiliation amiable lui évite de continuer à payer des loyers alors qu'il n'exploite plus l'activité.

Problématiques de santé : Une maladie, un accident ou un handicap peut contraindre un exploitant à cesser son activité. Dans ce cas, continuer à assumer le paiement des loyers est insupportable alors que la personne doit faire face à des frais médicaux importants.

Opportunité professionnelle ailleurs : Un locataire peut recevoir une proposition de rachat de son entreprise, une offre de partenariat nécessitant un déménagement, ou identifier une opportunité commerciale dans une autre ville. La rigidité du bail commercial ne doit pas l'empêcher de saisir ces chances.

Pour le bailleur : valoriser son patrimoine

Le propriétaire bailleur peut également avoir de nombreuses raisons de souhaiter récupérer ses locaux avant le terme du bail :

Projet de rénovation ou de transformation : Le bailleur peut vouloir entreprendre des travaux lourds de rénovation pour remettre le bien aux normes (accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique), diviser le local en plusieurs lots, ou changer la destination des locaux (transformation en habitation, en bureaux, en local médical, etc.). Ces travaux sont souvent impossibles à réaliser avec un locataire en place.

Exemple développé : M. Durand possède un ancien garage automobile de 250 m² loué 2 500 € par mois à un garagiste depuis 8 ans. Il reste encore 1 an de bail. Il a obtenu une autorisation de changement de destination pour transformer le local en 4 appartements T2 qu'il pourra louer 800 € chacun, soit 3 200 € au total, avec une plus-value immobilière très importante. Les travaux sont estimés à 180 000 € et dureront 6 mois. Attendre la fin du bail lui coûte 12 mois de travaux non réalisés, soit 38 400 € de loyers d'habitation non perçus (3 200 € x 12). Il propose donc à son locataire une indemnité de 15 000 € (6 mois de loyer) pour partir immédiatement. Le locataire accepte car il était de toute façon en recherche de locaux plus grands. Transaction gagnant-gagnant.

Volonté de vendre le bien libre : Un local commercial vendu occupé se vend généralement avec une décote de 20 à 40 % par rapport à sa valeur libre. En effet, l'acquéreur hérite d'un locataire qu'il n'a pas choisi, d'un loyer qu'il ne peut pas augmenter librement (plafonnement par l'indice des loyers commerciaux), et il doit attendre la fin du bail ou une échéance triennale pour récupérer les lieux. À l'inverse, un bien vendu libre peut être immédiatement exploité par l'acquéreur ou reloué aux conditions du marché actuel.

Exemple chiffré : Mme Martin possède un local commercial de 80 m² en centre-ville de Bordeaux, loué 1 800 € par mois à un fleuriste. Le bail court encore 4 ans. Son agent immobilier estime le bien à 320 000 € occupé, mais 450 000 € libre. La différence de 130 000 € justifie largement qu'elle propose au locataire une indemnité de 20 000 € (environ 11 mois de loyer) pour partir immédiatement. Le locataire, proche de la retraite et sans repreneur pour son fonds, accepte. Mme Martin revend le bien libre 445 000 € deux mois plus tard, réalisant une plus-value nette de 105 000 € après déduction de l'indemnité.

Négociation d'une indemnité de départ : Dans certaines situations, notamment quand le marché locatif est très tendu et que le bailleur pourrait relouer immédiatement à un loyer bien supérieur, il peut accepter de verser une indemnité substantielle au locataire pour qu'il libère les lieux. Cette indemnité reste souvent bien inférieure à ce que rapportera le nouveau bail.

Éviter une procédure contentieuse coûteuse : Si le locataire est en difficulté financière et accumule les impayés de loyers, le bailleur peut faire face à une procédure d'expulsion longue et coûteuse, avec des chances aléatoires de récupérer les sommes dues. Une résiliation amiable moyennant abandon partiel des créances peut permettre de tourner la page rapidement et de limiter les pertes.

Exemple concret : Un locataire accumule 8 mois d'impayés de loyer, soit 24 000 €. Le bailleur sait qu'une procédure d'expulsion durera 18 mois minimum, pendant lesquels le locataire ne paiera probablement rien, ajoutant 36 000 € d'impayés supplémentaires. Les frais d'avocat et d'huissier coûteront 5 000 €. Et même après l'expulsion, les chances de récupérer les 60 000 € sont quasi-nulles si l'entreprise est en liquidation judiciaire. Le bailleur propose donc une résiliation amiable immédiate moyennant l'abandon de la moitié de la créance (12 000 €). Le locataire, qui de toute façon n'a pas les moyens de continuer, accepte. Le bailleur récupère 12 000 € et ses locaux libres en 1 mois, économisant 36 000 € d'impayés supplémentaires et 5 000 € de frais de procédure. Bilan : 29 000 € économisés.

Regroupement familial ou projet personnel : Le bailleur peut souhaiter récupérer ses locaux pour y installer sa propre activité professionnelle, y loger un membre de sa famille, ou y développer un projet personnel (atelier d'artiste, association, etc.). La résiliation amiable lui évite d'attendre la fin du bail et de devoir verser l'indemnité d'éviction prévue en cas de congé pour reprise.

Anticipation de contraintes réglementaires : Avec les nouvelles normes environnementales (DPE, interdiction de louer les passoires thermiques), certains bailleurs préfèrent récupérer leurs locaux pour réaliser des travaux de mise aux normes plutôt que d'être contraints de les faire avec un locataire en place ou de risquer une interdiction de location.

Situations gagnant-gagnant : exemples réels

Cas n°1 - Le restaurant qui évolue : Marc exploite un restaurant de 100 m² avec 40 couverts dans une rue passante de Toulouse. Son bail de 9 ans court encore 3 ans avec un loyer de 3 500 € par mois. Il a l'opportunité de reprendre un restaurant de 200 m² avec terrasse dans le même quartier, pour un loyer de 5 000 € par mois. Le propriétaire de son local actuel souhaite justement agrandir sa propre boutique de maroquinerie située à côté en abattant la cloison mitoyenne. Marc propose une résiliation immédiate sans indemnité : les deux parties y gagnent sans débourser un euro.

Cas n°2 - La startup qui grandit trop vite : Une startup dans le numérique a signé un bail de 150 m² de bureaux pour 10 salariés il y a 18 mois. L'entreprise compte maintenant 35 salariés et a besoin de 400 m². Elle trouve des bureaux adaptés dans un immeuble moderne avec salle de réunion et espace détente. Son bailleur actuel a justement trois demandes de location pour des espaces de cette taille, avec des candidats prêts à payer 15 % de plus que le loyer actuel. Résiliation amiable immédiate sans indemnité, signature du nouveau bail le même jour. Tout le monde est content.

Cas n°3 - Le commerce de proximité face au e-commerce : Une librairie indépendante paie 4 000 € de loyer mensuel dans un centre commercial. La concurrence d'Amazon a divisé son chiffre d'affaires par deux en 5 ans. Le libraire souhaite se réorienter vers une activité 100 % en ligne depuis son domicile. Le propriétaire du local a une enseigne nationale de téléphonie mobile qui cherche un emplacement dans ce centre commercial et qui est prête à payer 6 000 € par mois. Le bailleur verse 10 000 € d'indemnité au libraire (2,5 mois de loyer) pour partir dans le mois. Le bailleur récupère sa mise en 5 mois grâce à la différence de loyer (+2 000 € x 5 = 10 000 €), et ensuite gagne 24 000 € de plus par an.

Les conditions pour une résiliation amiable juridiquement valide

Pour être opposable et sécurisée juridiquement, la résiliation amiable doit impérativement respecter plusieurs conditions de fond et de forme.

Un consentement libre, éclairé et exempt de vice

C'est la condition fondamentale de validité de tout contrat selon le Code civil. Le consentement de chaque partie doit être :

Libre : Aucune des parties ne doit avoir été contrainte de signer. Toute forme de violence (physique, morale, économique) vicie le consentement. Par exemple, un bailleur qui menacerait son locataire de révéler des informations compromettantes pour l'obliger à partir, ou qui exercerait un chantage, commettrait une violence rendant la résiliation annulable.

Éclairé : Chaque partie doit avoir une connaissance complète de la situation et des conséquences de la résiliation. Elles doivent comprendre ce qu'elles signent et les implications juridiques et financières de leur engagement. Par exemple, un locataire étranger ne maîtrisant pas le français devrait se faire assister d'un traducteur ou d'un conseil pour s'assurer de bien comprendre les termes de la convention.

Exempt d'erreur : L'erreur vicie le consentement quand elle porte sur les qualités essentielles de la prestation. Par exemple, si un bailleur fait croire à son locataire que le bail arrive à échéance dans 6 mois alors qu'il reste en réalité 3 ans, et que cette fausse information décide le locataire à accepter la résiliation amiable, celle-ci pourrait être annulée pour erreur provoquée.

Exempt de dol : Le dol est une tromperie intentionnelle destinée à obtenir le consentement de l'autre partie. Par exemple, si un bailleur dissimule volontairement à son locataire qu'un concurrent lui a proposé de payer le double du loyer actuel, pour obtenir son départ moyennant une indemnité dérisoire, le locataire pourrait invoquer le dol pour faire annuler la résiliation et réclamer des dommages-intérêts.

Exemple de vice du consentement : Un bailleur fait croire à son locataire commerçant que la mairie a décidé de piétonniser la rue et d'interdire le stationnement, ce qui rendrait le local impropre au commerce. Effrayé, le locataire accepte une résiliation immédiate sans indemnité. En réalité, aucun projet de piétonnisation n'existe. Quelques semaines plus tard, le locataire découvre qu'un grand groupe de restauration a proposé au bailleur de payer trois fois le loyer actuel pour ce local. Le locataire peut assigner le bailleur en annulation de la résiliation pour dol, et réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Conseil pratique : Si vous avez le moindre doute sur les motivations réelles de l'autre partie ou sur l'opportunité de la résiliation, prenez le temps de réfléchir et faites-vous conseiller par un avocat avant de signer. N'hésitez pas à demander un délai de réflexion de quelques jours. Une fois signée, une convention de résiliation amiable est très difficile à remettre en cause.

Un accord formalisé par un écrit détaillé

L'écrit est une condition de validité absolue. Un simple accord oral, même devant témoins, ne suffit pas. Un échange d'emails ou de SMS ne constitue pas non plus une formalisation suffisante de la résiliation amiable, même si ces échanges peuvent avoir une valeur probatoire en cas de litige.

La convention écrite doit être signée par les deux parties et comporter toutes les mentions essentielles :

Les références complètes du bail initial : Date de signature, durée, adresse précise des locaux (avec indication du lot de copropriété le cas échéant), numéro d'enregistrement aux services fiscaux s'il existe. Ces références permettent d'identifier sans ambiguïté le contrat de bail qui fait l'objet de la résiliation.

Exemple : "Bail commercial signé le 15 mars 2018 entre M. Pierre DURAND, propriétaire, et la SARL BEAU SALON, locataire, enregistré au Service des Impôts des Entreprises de Lyon 3e sous le numéro 2018-XXX le 22 mars 2018, portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 12 rue du Commerce, 69003 Lyon, cadastré section AH numéro 125, lot n°1 du règlement de copropriété, d'une superficie de 65 m²."

La date de prise d'effet de la résiliation : Elle doit être précise et non équivoque. Évitez les formulations floues comme "dans les meilleurs délais" ou "dès que possible". Préférez : "La résiliation prendra effet le 31 mai 2025 à 18h00, heure de remise des clés."

Les conditions financières exhaustives : Tout ce qui touche à l'argent doit être détaillé au centime près pour éviter toute contestation ultérieure. Cela inclut :

• Le solde des loyers dus jusqu'à la date de résiliation
• Le prorata de loyer du dernier mois si la résiliation intervient en cours de mois
• Le solde des charges locatives (eau, électricité, chauffage collectif, charges de copropriété, taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
• Le sort du dépôt de garantie (restitution intégrale dans X jours, ou déduction de certaines sommes expressément listées)
• Les indemnités éventuelles versées par l'une ou l'autre partie
• Les modalités de paiement (virement bancaire, chèque) et les coordonnées bancaires
• Les pénalités en cas de retard de paiement

Exemple détaillé de clause financière : "Article 3 - Règlement financier : Le locataire déclare avoir réglé tous les loyers et charges jusqu'au 31 mars 2025 inclus. Un prorata de loyer de 450 € (15 jours sur 30 au tarif de 900 €/mois) sera dû pour la période du 1er au 15 avril 2025, payable le 5 avril 2025. Les charges de l'année 2024 s'élèvent à 1 200 € selon le décompte annexé, dont 800 € déjà provisionnés, laissant un solde de 400 € à régler avant le 20 avril 2025. Le dépôt de garantie de 2 700 € (3 mois de loyer) sera restitué dans les 30 jours suivant la remise des clés, soit au plus tard le 15 mai 2025, par virement bancaire sur le compte IBAN FR76 XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXX, déduction faite des sommes suivantes : remise en peinture du local estimée à 850 € TTC sur devis de l'entreprise Dubois Peinture annexé, et remplacement de la serrure endommagée pour 180 € TTC facture Serrurerie Moderne annexée. Le montant net restitué sera donc de 1 670 €. En outre, le bailleur versera au locataire une indemnité de départ de 10 000 € en contrepartie de la libération anticipée des locaux, payable par virement bancaire sur le compte IBAN FR76 YYYY YYYY YYYY YYYY YYYY YYY au plus tard le jour de la signature de la présente convention."

Les modalités pratiques de libération des locaux : Date et heure précises de l'état des lieux de sortie, coordonnées de l'expert ou du représentant de chaque partie qui y assistera, remise des clés (nombre de jeux, badges d'accès, télécommandes, codes d'alarme, etc.), restitution de tous les documents relatifs aux équipements (notices, factures, contrats d'entretien).

L'état de remise des locaux : Le locataire doit-il restituer les locaux en l'état, doit-il effectuer des travaux de remise en état, doit-il démonter les aménagements qu'il a installés ? Toutes ces questions doivent être tranchées clairement dans la convention. L'idéal est d'annexer un état des lieux d'entrée et de prévoir un état des lieux de sortie contradictoire.

Les renonciations réciproques : Clause par laquelle chaque partie déclare qu'elle n'a plus rien à réclamer à l'autre au titre du bail et renonce à toute action en justice future. Cette clause est essentielle pour sécuriser définitivement la rupture et éviter qu'une des parties ne revienne ultérieurement avec de nouvelles réclamations.

Exemple : "Article 6 - Renonciation réciproque : Les parties se donnent réciproquement quittance et décharge de toutes sommes, obligations et engagements nés du bail commercial susvisé. Elles déclarent expressément renoncer à toute action, réclamation ou recours l'une contre l'autre, de quelque nature que ce soit, au titre dudit bail, et se déclarent quittes de toute obligation réciproque à compter de la date de prise d'effet de la présente résiliation."

Les signatures : La convention doit être signée en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties (minimum deux : un pour le bailleur, un pour le locataire), plus éventuellement un exemplaire pour l'enregistrement fiscal. Chaque page doit être paraphée et la dernière page signée avec la mention manuscrite "Lu et approuvé, bon pour accord" suivie de la date et de la signature.

Conseil de sécurité juridique maximale : Même si la loi ne l'exige pas, faire authentifier la convention de résiliation amiable par un notaire lui confère une force exécutoire : en cas de non-respect par l'une des parties (par exemple non-paiement de l'indemnité convenue), l'autre partie peut directement procéder à une saisie des biens sans passer par un tribunal. Le coût d'un acte notarial de résiliation amiable varie entre 300 et 800 € selon la complexité, ce qui peut être un investissement pertinent pour des enjeux financiers importants.

Des modalités claires pour éviter les litiges futurs

Au-delà des mentions obligatoires, la convention doit anticiper toutes les situations potentiellement conflictuelles pour éviter qu'elles ne dégénèrent en contentieux.

Que se passe-t-il si le locataire ne libère pas les locaux à la date prévue ? Prévoyez une clause pénale : "En cas de non-restitution des locaux à la date convenue, le locataire s'engage à payer au bailleur une indemnité d'occupation de XXX € par jour de retard, correspondant à 150 % du loyer quotidien habituel (loyer mensuel divisé par 30 x 1,5), sans préjudice de tous dommages-intérêts complémentaires."

Que se passe-t-il si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais ? Prévoyez symétriquement : "En cas de non-restitution du solde du dépôt de garantie dans le délai de 30 jours prévu à l'article 3, le bailleur devra verser au locataire des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, calculés par jour de retard."

Comment se règlent les charges qui ne seront connues qu'ultérieurement ? Par exemple, la consommation d'eau ou de chauffage collectif du dernier mois n'est souvent connue que plusieurs semaines après. Prévoyez : "Pour les charges dont le montant définitif ne sera connu qu'après la date de résiliation, les parties conviennent de procéder à une régularisation dans les 60 jours suivant la réception du décompte définitif. Le bailleur adressera au locataire un décompte détaillé, et toute somme due par l'une ou l'autre partie devra être réglée dans les 15 jours suivant l'envoi du décompte."

Quels sont les recours en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie ? Prévoyez : "En cas de désaccord entre les parties sur l'état des lieux de sortie et sur les réparations locatives à la charge du locataire, les parties conviennent de désigner d'un commun accord un expert judiciaire dans les 15 jours, dont les conclusions s'imposeront aux parties. Les frais d'expertise seront partagés par moitié."

La résiliation est-elle conditionnée à un événement futur ? Si la résiliation dépend de la réalisation d'une condition (obtention d'un permis de construire, signature d'un nouveau bail, obtention d'un prêt), prévoyez un délai maximum au-delà duquel la condition est réputée défaillie et la résiliation caduque. "La présente résiliation est conclue sous la condition suspensive de la signature par le bailleur d'un nouveau bail commercial avec la société XYZ avant le 30 juin 2025. Si cette condition ne se réalise pas à cette date, la présente convention sera réputée nulle et non avenue, et le bail initial continuera à produire tous ses effets."

Comment rédiger la convention de résiliation amiable : guide détaillé article par article

Voici un modèle développé et commenté de convention de résiliation amiable, avec des explications sur chaque clause pour vous permettre de l'adapter à votre situation.

Préambule : contextualiser la résiliation

Le préambule n'est pas juridiquement obligatoire, mais il est très utile pour expliquer le contexte et les raisons de la résiliation. Cela permet aux deux parties de confirmer qu'elles partagent la même compréhension de la situation, et peut être utile en cas de litige futur pour interpréter les intentions des parties.

Exemple de préambule :

"PRÉAMBULE :

Attendu que le locataire exploite actuellement un commerce de prêt-à-porter féminin dans les locaux loués, et qu'en raison de l'évolution de son activité vers la vente en ligne, il n'a plus l'utilité de locaux commerciaux aussi importants ;

Attendu que le bailleur souhaite entreprendre des travaux de division du local en deux lots distincts afin de le louer à deux commerçants différents, travaux qu'il ne peut réaliser avec le locataire en place ;

Attendu que cette convergence d'intérêts conduit les parties à mettre fin amiablement au bail avant son terme, dans les conditions ci-après définies ;

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :"

Article 1 : Identification des parties et du bail

Cet article permet d'identifier sans ambiguïté les parties au contrat et le bail concerné.

Exemple développé :

"CONVENTION DE RÉSILIATION AMIABLE DE BAIL COMMERCIAL

Entre les soussignés :

BAILLEUR : Monsieur Pierre DURAND, né le 15 juin 1965 à Lyon (69), de nationalité française, demeurant 8 avenue de la République, 69003 Lyon, agissant en qualité de propriétaire des locaux ci-après désignés,

Ci-après dénommé « le Bailleur »,

D'une part,

ET :

LOCATAIRE : La Société BEAU SALON, société à responsabilité limitée au capital de 5 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 123 456 789, dont le siège social est situé 12 rue du Commerce, 69003 Lyon, représentée par Madame Sophie MARTIN, née le 3 mars 1980 à Villeurbanne (69), agissant en sa qualité de gérante,

Ci-après dénommée « le Locataire »,

D'autre part,

Ci-après dénommées ensemble « les Parties »,

ÉTANT PRÉALABLEMENT EXPOSÉ :

Qu'aux termes d'un bail commercial signé le 15 mars 2018 à Lyon, enregistré au Service des Impôts des Entreprises de Lyon 3e le 22 mars 2018 sous le numéro d'enregistrement 2018-XXX, le Bailleur a donné à bail au Locataire les locaux ci-après désignés pour une durée de neuf (9) années ayant commencé à courir le 1er avril 2018 et devant expirer le 31 mars 2027.

Que ce bail porte sur les locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 12 rue du Commerce, 69003 Lyon, cadastré section AH numéro 125, lot numéro 1 du règlement de copropriété du 10 janvier 2005, d'une superficie totale de soixante-cinq mètres carrés (65 m²), comprenant un local commercial en façade sur rue, une arrière-boutique et un sanitaire.

Que moyennant un loyer annuel actuel de dix mille huit cents euros (10 800 €), soit neuf cents euros (900 €) par mois, payable mensuellement et d'avance le premier jour de chaque mois, révisable chaque année selon l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE.

CECI EXPOSÉ, IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT :"

Article 2 : Principe de la résiliation amiable

Cet article énonce clairement la volonté commune des parties de résilier le bail et rappelle la base juridique.

Exemple :

"ARTICLE 1 - RÉSILIATION AMIABLE

Les Parties conviennent, d'un commun accord et en application de l'article 1193 du Code civil, de résilier par anticipation le bail commercial susvisé, avant l'arrivée de son terme et avant la prochaine échéance triennale qui devait intervenir le 31 mars 2027.

Les Parties reconnaissent que leur consentement à la présente résiliation est libre et éclairé, et qu'elles ont été parfaitement informées de leurs droits et obligations respectifs.

Chacune des Parties déclare avoir pris connaissance du projet de la présente convention, avoir disposé d'un délai de réflexion suffisant, et avoir eu la possibilité de consulter tout conseil de son choix avant de signer."

Article 3 : Date de prise d'effet et libération des locaux

Cet article fixe précisément la date à laquelle le bail prendra fin et les modalités de restitution.

Exemple détaillé :

"ARTICLE 2 - DATE DE PRISE D'EFFET

La résiliation du bail prendra effet le 30 avril 2025 à 17 heures (ci-après « la Date de Résiliation »).

À cette date, le Locataire s'engage à :

• Libérer complètement les lieux loués de tout mobilier, marchandise, matériel et effet lui appartenant
• Remettre au Bailleur l'intégralité des clés, badges d'accès, télécommandes de volets roulants et codes d'alarme (2 jeux de clés comprenant chacun 1 clé de porte d'entrée, 1 clé de porte arrière, 1 badge d'accès à l'immeuble)
• Résilier à ses frais tous les contrats de fourniture (électricité, gaz, eau, téléphone, internet) souscrits pour les locaux, avec effet au 30 avril 2025, et en justifier auprès du Bailleur par la production des attestations de résiliation
• Faire procéder à la fermeture des compteurs ou à leur remise au nom du Bailleur selon les cas

Le Locataire autorise expressément le Bailleur et/ou toute personne mandatée par lui à pénétrer dans les locaux à compter de la Date de Résiliation pour constater la libération effective et procéder aux éventuels travaux nécessaires."

Article 4 : État des lieux et travaux

Cet article organise l'état des lieux de sortie et définit les obligations de remise en état.

Exemple :

"ARTICLE 3 - ÉTAT DES LIEUX ET REMISE EN ÉTAT

Un état des lieux contradictoire de sortie sera réalisé le 30 avril 2025 à 14 heures en présence des Parties ou de leurs représentants respectifs.

Cet état des lieux sera établi en comparaison avec l'état des lieux d'entrée du 28 mars 2018, dont un exemplaire est annexé à la présente convention.

Le Locataire s'engage à restituer les locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives, conformément aux dispositions de l'article 7 du bail et à l'état des lieux d'entrée, compte tenu de la vétusté normale résultant du temps et de l'usage normal des lieux.

Sont notamment à la charge du Locataire les réparations suivantes :

• Remise en état des peintures murales (lessivage ou remise en peinture si nécessaire)
• Remplacement des vitres fêlées ou brisées
• Réparation ou remplacement des équipements sanitaires défectueux
• Nettoyage complet du local (sols, murs, vitrines)
• Réparation des dégradations causées par le Locataire ou ses préposés

Le Locataire a réalisé en 2019, avec l'accord écrit du Bailleur en date du 10 juin 2019, des aménagements intérieurs (installation d'une cloison amovible, pose de faux-plafond, installation d'un système d'éclairage LED). Conformément à l'accord des Parties, ces aménagements deviendront propriété du Bailleur sans indemnité et resteront en place lors de la restitution des locaux.

En cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie, les Parties conviennent de faire appel à un huissier de justice dont elles partageront les honoraires par moitié, et dont le constat fera foi entre elles."

Article 5 : Règlement financier complet

C'est l'article le plus important : il détaille toutes les sommes en jeu.

Exemple très détaillé :

"ARTICLE 4 - RÈGLEMENT FINANCIER

4.1 - Loyers et charges

Le Locataire déclare être à jour du paiement de tous les loyers, charges et accessoires jusqu'au 31 mars 2025 inclus.

Pour la période du 1er avril 2025 au 30 avril 2025, un prorata de loyer de neuf cents euros (900 €) correspondant à un mois complet est dû. Ce montant a été réglé par le Locataire par virement bancaire le 1er avril 2025, dont quittance.

4.2 - Régularisation des charges

Les charges locatives provisionnées pour l'année 2024 s'élèvent à neuf cent cinquante euros (950 €). Le décompte définitif établi par le syndic de copropriété fait ressortir un montant réel de mille deux cents euros (1 200 €), soit un solde de deux cent cinquante euros (250 €) restant à la charge du Locataire.

Ce solde de 250 € sera réglé par le Locataire au Bailleur par virement bancaire sur le compte IBAN FR76 1234 5678 9012 3456 7890 123 au plus tard le 15 mai 2025.

Les charges pour l'année 2025, provisionnées à raison de 80 € par mois, s'élèvent à 320 € pour les quatre mois de janvier à avril 2025. Le décompte définitif ne sera connu qu'en février 2026. Les Parties conviennent que :

• Si le montant définitif est inférieur à 320 €, le Bailleur remboursera le trop-perçu au Locataire dans les 15 jours suivant la réception du décompte
• Si le montant définitif est supérieur à 320 €, le Locataire règlera le complément au Bailleur dans les 15 jours suivant réception du décompte, dans la limite de 100 € (le surplus éventuel restant à la charge du Bailleur)

4.3 - Dépôt de garantie

Lors de l'entrée dans les lieux, le Locataire a versé un dépôt de garantie de deux mille sept cents euros (2 700 €) correspondant à trois mois de loyer.

Ce dépôt de garantie sera restitué au Locataire dans un délai de trente (30) jours à compter de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie, soit au plus tard le 30 mai 2025, par virement bancaire sur le compte IBAN FR76 9876 5432 1098 7654 3210 987.

Seront déduits de ce dépôt de garantie : a) Le solde de charges 2024 de 250 € visé à l'article 4.2 b) Les sommes éventuellement dues au titre des réparations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie, dans la limite de 800 €, sur présentation de devis ou factures justificatives c) Les sommes éventuellement dues au titre de la régularisation des charges 2025, dans la limite de 100 €

Le montant minimal garanti de restitution sera donc de mille six cent cinquante euros (1 650 €), sous réserve de l'état de remise des locaux conforme à l'état des lieux d'entrée.

En cas de non-restitution du solde du dépôt de garantie dans le délai de 30 jours, le Bailleur devra des intérêts de retard au taux légal en vigueur majoré de 5 points, calculés de plein droit et sans mise en demeure préalable, à compter du 31ème jour de retard.

4.4 - Indemnité de départ

En contrepartie de la libération anticipée des locaux avant le terme du bail, le Bailleur s'engage à verser au Locataire une indemnité transactionnelle de dix mille euros (10 000 €), correspondant à environ onze mois de loyer.

Cette indemnité sera versée en deux fois :

• Un premier versement de cinq mille euros (5 000 €) lors de la signature de la présente convention, par chèque de banque remis au Locataire
• Un second versement de cinq mille euros (5 000 €) le jour de la remise des clés, soit le 30 avril 2025, par virement bancaire sur le compte du Locataire IBAN FR76 9876 5432 1098 7654 3210 987

En cas de non-respect par le Locataire de son obligation de libérer les locaux à la Date de Résiliation, le second versement de 5 000 € sera suspendu jusqu'à la libération effective, et le Bailleur sera fondé à en déduire les indemnités d'occupation prévues à l'article 6.

4.5 - Taxes et impôts

La taxe foncière de l'année 2025 restera intégralement à la charge du Bailleur.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) pour l'année 2025 restent à la charge du Locataire, celui-ci s'engageant à les régler directement auprès de l'administration fiscale.

Le Locataire s'engage à informer les services fiscaux de la cessation d'exploitation du fonds de commerce au 30 avril 2025 et à adresser une copie de cette déclaration au Bailleur."

Article 6 : Clause pénale en cas de non-respect

Cette clause dissuade les retards de libération et indemnise automatiquement la partie lésée.

Exemple :

"ARTICLE 5 - INDEMNITÉ D'OCCUPATION EN CAS DE RETARD

En cas de non-restitution des locaux à la Date de Résiliation fixée au 30 avril 2025, quelle qu'en soit la raison, le Locataire sera redevable envers le Bailleur d'une indemnité d'occupation de quarante-cinq euros (45 €) par jour de retard, correspondant à 150 % du loyer quotidien habituel (900 € x 1,5 / 30 jours), et ce sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire.

Cette indemnité d'occupation sera exigible de plein droit à compter du 1er mai 2025 et courra jusqu'à la restitution effective et complète des locaux (remise des clés, libération de tout mobilier et marchandise).

Le paiement de cette indemnité d'occupation ne privera pas le Bailleur de son droit de poursuivre l'expulsion du Locataire et de réclamer tous dommages-intérêts complémentaires pour le préjudice subi (perte de loyers d'un nouveau locataire, frais d'huissier, impossibilité de réaliser des travaux, etc.).

Le Bailleur pourra retenir le montant de cette indemnité d'occupation sur le second versement de l'indemnité de départ de 5 000 € et/ou sur le dépôt de garantie."

Article 7 : Renonciation et quittance réciproques

Cette clause est essentielle pour sécuriser définitivement la rupture.

Exemple :

"ARTICLE 6 - RENONCIATION ET QUITTANCE RÉCIPROQUES

Les Parties se donnent réciproquement quittance et décharge de toutes sommes, obligations, engagements et responsabilités nés ou résultant directement ou indirectement du bail commercial susvisé et de son exécution.

Elles déclarent expressément et irrévocablement renoncer à toute action, réclamation, recours, demande ou prétention, de quelque nature que ce soit (indemnitaire, indemnitaire ou autre), l'une contre l'autre au titre dudit bail et de ses accessoires.

Les Parties se déclarent quittes de toute obligation réciproque à compter de la prise d'effet de la présente résiliation, sous réserve du paiement des sommes expressément prévues aux articles 4 et 5 de la présente convention.

La présente clause de renonciation réciproque constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil."

Article 8 : Notification aux créanciers

Cette obligation légale est souvent oubliée et peut avoir de graves conséquences.

Exemple :

"ARTICLE 7 - NOTIFICATION AUX CRÉANCIERS INSCRITS

Le Locataire déclare qu'un nantissement du fonds de commerce a été inscrit au greffe du Tribunal de commerce de Lyon le 12 juin 2018, au profit de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, pour garantir un prêt professionnel.

En application des dispositions légales, le Locataire s'engage à notifier la présente résiliation amiable à la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, créancière inscrite, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai légal d'un (1) mois à compter de la signature de la présente convention, soit au plus tard le 15 mai 2025.

Le Locataire adressera au Bailleur, dans les huit (8) jours suivant l'envoi de cette notification, une copie de la lettre recommandée et de l'accusé de réception postal, afin de justifier de l'accomplissement de cette formalité.

À défaut d'accomplissement de cette formalité dans les délais, le Locataire assumera seul les conséquences de cette carence, et le Bailleur sera fondé à retenir le second versement de l'indemnité de départ de 5 000 € jusqu'à justification de l'accomplissement de cette notification."

Article 9 : Frais et enregistrement

Cette clause précise la répartition des frais liés à la résiliation.

Exemple :

"ARTICLE 8 - FRAIS ET ENREGISTREMENT

Les frais de rédaction de la présente convention, s'élevant à 400 € TTC (honoraires d'avocat), seront supportés par moitié par chacune des Parties, soit 200 € par Partie.

Les droits et frais d'enregistrement de la présente convention auprès du Service de l'Enregistrement, soit 125 € (droit fixe), seront supportés par moitié par chacune des Parties.

Le Bailleur se chargera des démarches d'enregistrement et adressera au Locataire un exemplaire enregistré dans les quinze (15) jours suivant l'enregistrement.

Tous les autres frais résultant de l'exécution de la présente convention (frais d'état des lieux, frais de résiliation des contrats d'abonnement, frais de mise à jour du registre du commerce, etc.) resteront à la charge de la Partie qui les a exposés."

Article 10 : Clauses finales

Ces clauses règlent les aspects procéduraux.

Exemple complet :

"ARTICLE 9 - ÉLECTION DE DOMICILE ET NOTIFICATIONS

Pour l'exécution de la présente convention et de ses suites, les Parties font élection de domicile en leurs adresses respectives indiquées en tête des présentes.

Toute notification devant être effectuée en application de la présente convention sera valablement faite par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à ces adresses, ou par acte d'huissier de justice.

ARTICLE 10 - DROIT APPLICABLE ET JURIDICTION COMPÉTENTE

La présente convention est régie par le droit français.

En cas de litige relatif à l'interprétation ou à l'exécution de la présente convention, les Parties s'engagent à rechercher prioritairement une solution amiable.

À défaut d'accord amiable dans un délai de trente (30) jours à compter de la notification du différend par lettre recommandée avec accusé de réception, le litige sera soumis à la compétence exclusive du Tribunal de Commerce de Lyon, auquel les Parties attribuent expressément compétence, y compris en cas de référé, de pluralité de défendeurs ou d'appel en garantie.

ARTICLE 11 - EXEMPLAIRES

La présente convention est établie en trois (3) exemplaires originaux, dont :

• Un exemplaire pour le Bailleur
• Un exemplaire pour le Locataire
• Un exemplaire pour l'enregistrement au Service des Impôts des Entreprises

Chacune des Parties reconnaît avoir reçu son exemplaire original.

ARTICLE 12 - ANNEXES

Sont annexées à la présente convention et en font partie intégrante les pièces suivantes :

• Annexe 1 : Copie du bail commercial du 15 mars 2018
• Annexe 2 : État des lieux d'entrée du 28 mars 2018
• Annexe 3 : Décompte de charges 2024
• Annexe 4 : Coordonnées bancaires des Parties

Fait à Lyon, le 1er avril 2025,

En trois exemplaires originaux, chaque Partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Après lecture et acceptation de toutes les clauses de la présente convention,

Le Bailleur Le Locataire (Mention manuscrite « Lu et approuvé ») (Mention manuscrite « Lu et approuvé ») (Signature) (Signature et cachet de la société)"

Faut-il enregistrer la convention auprès des services fiscaux ?

L'enregistrement fiscal de la convention de résiliation amiable n'est pas obligatoire depuis la suppression en 2019 de l'obligation d'enregistrement des actes sous seing privé, mais il reste fortement recommandé pour de multiples raisons juridiques et fiscales.

Les avantages de l'enregistrement

1. Donner une date certaine à l'accord

L'enregistrement permet de prouver avec certitude la date exacte de signature de la convention. Sans enregistrement, si une contestation s'élève ultérieurement (par exemple, un créancier prétend que la résiliation a été signée après son inscription alors qu'elle l'a été avant), il peut être difficile de prouver la date réelle.

Avec l'enregistrement, le tampon apposé par le service des impôts constitue une preuve irréfutable de la date de signature, opposable à tous (créanciers, tiers, administration fiscale, juge).

Exemple concret : Un locataire signe une résiliation amiable le 15 mars 2025. Le 20 mars 2025, un fournisseur obtient une saisie conservatoire sur le fonds de commerce pour factures impayées. Le fournisseur prétend que la résiliation est postérieure à sa saisie et donc inopposable. Si la convention a été enregistrée le 18 mars, le locataire peut prouver que la résiliation est antérieure et donc opposable au fournisseur.

2. Sécuriser les aspects financiers

L'enregistrement vous permet de régulariser définitivement toutes les obligations financières et d'éviter qu'une des parties ne revienne ultérieurement contester les sommes convenues ou invoquer un vice du consentement.

Une fois la convention enregistrée et exécutée, il devient très difficile pour une partie de remettre en cause les termes financiers de l'accord en invoquant une erreur, un dol ou une lésion.

3. Éviter les redressements fiscaux ultérieurs

Même si l'enregistrement n'est plus obligatoire, certains actes doivent être déclarés spontanément à l'administration fiscale. En cas de contrôle fiscal, si l'administration découvre l'existence d'une résiliation amiable comportant des indemnités substantielles qui n'auraient pas été déclarées, elle pourrait appliquer des pénalités de retard et des majorations pour défaut de déclaration.

L'enregistrement volontaire permet de régulariser la situation d'emblée et d'éviter tout contentieux ultérieur avec le fisc.

4. Protéger les créanciers inscrits

L'enregistrement facilite la traçabilité de la résiliation pour les créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Même si le locataire a l'obligation légale de les notifier, l'enregistrement constitue une sécurité complémentaire : les créanciers peuvent consulter les actes enregistrés et vérifier qu'ils ont bien été notifiés dans les délais.

La procédure d'enregistrement en pratique

Où s'adresser ?

L'enregistrement s'effectue auprès du Service de l'Enregistrement (SIE - Service des Impôts des Entreprises) dont dépend le local commercial concerné. Vous pouvez trouver l'adresse du service compétent sur le site impots.gouv.fr ou en appelant le numéro de renseignements fiscaux.

Quels documents fournir ?

• La convention de résiliation en trois exemplaires originaux signés
• Un formulaire de demande d'enregistrement (disponible sur impots.gouv.fr ou au guichet)
• Une pièce d'identité du demandeur
• Le paiement des droits d'enregistrement (chèque ou espèces selon les services)

Quel coût ?

Le droit fixe d'enregistrement est de 125 € depuis 2019. Ce montant s'applique quel que soit le montant des indemnités prévues dans la convention.

Toutefois, certaines conventions peuvent bénéficier d'une exonération de droits, notamment :

• Les résiliations sans indemnité
• Les résiliations entre parents en ligne directe
• Les résiliations dans le cadre d'une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire)

Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour savoir si votre situation permet une exonération.

Quel délai ?

L'enregistrement peut se faire immédiatement après la signature de la convention. Il n'y a pas de délai légal maximum pour enregistrer volontairement un acte, mais il est recommandé de le faire dans les 30 jours suivant la signature pour bénéficier pleinement de l'effet de date certaine.

Quelle restitution ?

Le Service de l'Enregistrement appose un tampon avec le numéro d'enregistrement et la date sur chaque exemplaire de la convention, puis vous restitue les exemplaires. Conservez précieusement cet exemplaire enregistré : c'est votre preuve.

Les cas où l'enregistrement est particulièrement recommandé

• Résiliation comportant le versement d'indemnités importantes (supérieures à 10 000 €)
• Résiliation d'un bail portant sur un fonds de commerce de valeur avec des créanciers inscrits
• Situation où l'une des parties pourrait avoir intérêt à contester la date de la résiliation ultérieurement
• Résiliation conditionnelle ou complexe nécessitant une traçabilité maximale
• Bail d'une durée restante importante (plus de 3 ans) pour lequel la résiliation anticipée représente un enjeu financier significatif

Comment notifier les créanciers inscrits sur le fonds de commerce ?

Si le locataire exploite un fonds de commerce et que des créanciers ont pris une inscription (privilège du bailleur, nantissement bancaire, privilège du vendeur de fonds, etc.), la résiliation amiable doit obligatoirement leur être notifiée. Cette obligation est souvent méconnue et oubliée, ce qui peut entraîner de graves conséquences juridiques et financières.

Pourquoi cette notification est-elle obligatoire ?

Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce ont un droit de suite et un droit de préférence : ils peuvent saisir le fonds de commerce où qu'il se trouve, même s'il a été vendu ou déplacé, et être payés prioritairement sur le prix de vente.

Or, le bail commercial est un élément essentiel du fonds de commerce : il représente souvent la plus grande partie de sa valeur, car sans local, un fonds de commerce perd l'essentiel de sa clientèle. La jurisprudence considère que le droit au bail (c'est-à-dire le droit d'occuper les locaux en vertu d'un bail commercial) peut représenter 50 à 80 % de la valeur totale d'un fonds de commerce, selon l'emplacement.

Si le bail prend fin (par résiliation amiable, par congé, par expiration), la valeur du fonds de commerce s'effondre, ce qui peut léser gravement les créanciers qui ont pris leur garantie en se fondant sur cette valeur.

C'est pourquoi l'article L. 143-13 du Code de commerce impose au locataire de notifier toute résiliation du bail aux créanciers inscrits dans le mois suivant la résiliation.

Quels créanciers doivent être notifiés ?

Doivent être notifiés tous les créanciers qui ont pris une inscription au greffe du tribunal de commerce sur le fonds de commerce du locataire :

Le bailleur lui-même, s'il a fait inscrire son privilège du bailleur pour garantir le paiement des loyers. Ce privilège existe de plein droit mais doit être inscrit pour être opposable. Il porte sur les loyers de l'année en cours et des deux années précédentes.

Les établissements bancaires qui ont pris un nantissement du fonds de commerce en garantie d'un prêt professionnel. Le nantissement est une sûreté qui permet à la banque de saisir et vendre le fonds en cas de non-remboursement du prêt.

Le vendeur du fonds, s'il a conservé un privilège du vendeur de fonds pour garantir le paiement du prix de vente à crédit. Ce privilège doit être inscrit dans les 15 jours de la vente.

Tout autre créancier ayant obtenu une inscription judiciaire (saisie conservatoire, hypothèque judiciaire provisoire, etc.).

Comment vérifier l'existence d'inscriptions ?

Avant de procéder à la résiliation, le locataire doit consulter le registre des inscriptions tenu par le greffe du tribunal de commerce du lieu de situation du fonds.

Cette consultation peut se faire :

• En ligne sur le site infogreffe.fr en demandant un "état des inscriptions" (coût : environ 5 €)
• Au guichet du greffe du tribunal de commerce (coût identique)
• Par correspondance en adressant une demande écrite au greffe avec règlement par chèque

Le greffe délivrera un état des inscriptions mentionnant tous les créanciers inscrits, avec leurs coordonnées, la date et le montant de leur créance garantie.

Conseil pratique : Demandez cet état des inscriptions avant de signer la convention de résiliation, afin d'identifier tous les créanciers à notifier et d'anticiper d'éventuelles difficultés (par exemple, un créancier qui pourrait s'opposer à la résiliation).

Comment effectuer la notification ?

La notification doit être effectuée par le locataire (et non par le bailleur) dans le mois suivant la signature de la convention de résiliation amiable.

Forme de la notification :

La notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au créancier inscrit à l'adresse figurant sur l'inscription. La loi n'impose pas de forme particulière, mais la lettre doit contenir :

• L'identification du locataire (nom, raison sociale, adresse du fonds, numéro SIREN)
• La référence au bail (date, adresse des locaux, nom du bailleur)
• La date de la résiliation amiable et la date de prise d'effet
• Une copie de la convention de résiliation en annexe
• Les coordonnées complètes du bailleur pour que le créancier puisse éventuellement le contacter

Exemple de lettre de notification :

"[Nom et adresse du locataire]

[Nom et adresse du créancier inscrit]

Lettre recommandée avec AR

Objet : Notification de résiliation amiable de bail commercial

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous notifie, en application de l'article L. 143-13 du Code de commerce, la résiliation amiable du bail commercial ci-après désigné :

• Bail signé le 15 mars 2018 entre M. Pierre DURAND, bailleur, demeurant 8 avenue de la République, 69003 Lyon, et la SARL BEAU SALON (SIREN 123 456 789), locataire
• Portant sur les locaux situés au 12 rue du Commerce, 69003 Lyon
• Résiliation convenue par convention signée le 1er avril 2025, prenant effet le 30 avril 2025

Je vous adresse ci-joint une copie de la convention de résiliation amiable pour votre information.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

PJ : Copie de la convention de résiliation amiable"

Délai :

La notification doit parvenir au créancier dans le mois suivant la signature de la convention de résiliation. Ce délai court à compter de la date de signature, et non de la date de prise d'effet de la résiliation.

Exemple : Convention signée le 1er avril 2025 → Notification à envoyer au plus tard le 1er mai 2025, même si la résiliation ne prend effet que le 30 avril.

Preuve :

Le locataire doit conserver précieusement l'accusé de réception postal prouvant que le créancier a bien reçu la notification. En cas de litige ultérieur, seul l'AR fera foi. Si le créancier refuse de retirer le courrier recommandé ou si celui-ci est retourné "pli avisé non réclamé", le locataire devra faire procéder à une notification par huissier de justicepour se prémunir de tout risque.

Sanctions en cas d'oubli ou de retard

Le non-respect de l'obligation de notification aux créanciers inscrits dans le délai d'un mois entraîne de graves conséquences :

Inopposabilité de la résiliation aux créanciers : La résiliation amiable est réputée non opposable aux créanciers inscrits, ce qui signifie qu'à leur égard, le bail continue de produire ses effets. Le créancier peut donc considérer que le locataire bénéficie toujours du bail et que la valeur du fonds n'a pas diminué.

Poursuites pour détournement de gage : Si le fonds de commerce a été donné en garantie (nantissement) et que le locataire résilie le bail sans notifier les créanciers, ceux-ci peuvent poursuivre le locataire pour détournement de gage, délit pénal puni de 3 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende (article 314-5 du Code pénal).

Dommages-intérêts : Les créanciers lésés peuvent réclamer au locataire des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi, c'est-à-dire à la perte de valeur du fonds servant de garantie. Ces dommages peuvent être très élevés si le fonds perd toute valeur sans le bail.

Exemple chiffré : Une banque a accordé un prêt de 100 000 € garanti par un nantissement sur un fonds de commerce évalué à 150 000 €. Le locataire résilie amiablement son bail sans notifier la banque. Le fonds ne vaut plus que 30 000 € sans le bail. La banque découvre la résiliation 6 mois plus tard et assigne le locataire. Le tribunal condamne le locataire à payer 70 000 € de dommages-intérêts (150 000 - 30 000 - remboursement partiel du prêt de 50 000 déjà effectué).

Nullité possible de la résiliation : Dans certains cas, le créancier peut demander au juge d'annuler purement et simplement la résiliation amiable s'il prouve qu'elle a été conclue dans le but de le léser. Le bail sera alors rétabli, ce qui peut créer une situation inextricable si le bailleur a entre-temps reloué les locaux à un tiers.

Que faire si un créancier s'oppose à la résiliation ?

En théorie, les créanciers inscrits ne peuvent pas s'opposer à une résiliation amiable : leur notification est une simple formalité d'information. Le locataire et le bailleur sont libres de résilier le bail même si les créanciers y sont défavorables.

Toutefois, en pratique, si un créancier estime que la résiliation lèse gravement ses intérêts, il peut :

Saisir le tribunal en référé pour obtenir la suspension de la résiliation, en invoquant un trouble manifestement illicite. Le juge appréciera si la résiliation porte une atteinte excessive aux droits du créancier.

Réclamer le remboursement immédiat du prêt garanti par le nantissement, en invoquant la déchéance du terme(clause contractuelle permettant d'exiger le remboursement anticipé en cas de diminution des garanties).

Négocier avec le locataire le maintien de garanties alternatives (caution personnelle, hypothèque sur un bien immobilier, nantissement sur d'autres actifs) en contrepartie de son accord à la résiliation.

Exemple de négociation : Un restaurateur a emprunté 80 000 € avec nantissement du fonds. Il veut résilier son bail pour ouvrir un plus grand restaurant ailleurs. Sa banque s'inquiète de perdre sa garantie. Le restaurateur propose à la banque de prendre un nantissement sur le nouveau fonds de commerce (qui sera plus important) ou de faire cautionner le prêt par ses parents propriétaires d'un bien immobilier. La banque accepte et donne son accord écrit à la résiliation.

Dans la grande majorité des cas, si le locataire a remboursé l'essentiel de son prêt ou si la valeur du fonds sans bail reste suffisante pour couvrir la créance, les créanciers ne s'opposent pas à la résiliation et se contentent de la notification.

Quelle indemnité peut être négociée dans le cadre de la résiliation amiable ?

La résiliation amiable étant purement contractuelle, les parties sont totalement libres de négocier le versement d'une indemnité, son montant, et les modalités de paiement. Tout dépend du rapport de force, de l'urgence de chacun, et de la situation du marché locatif.

Les différents cas de figure

1. Indemnité versée par le bailleur au locataire (cas le plus fréquent)

C'est la situation la plus courante : le bailleur souhaite récupérer ses locaux avant le terme du bail et propose au locataire une indemnité pour qu'il accepte de partir.

Situations typiques :

• Le bailleur veut vendre le bien libre pour obtenir un meilleur prix
• Le bailleur a un projet de transformation des locaux (division, changement de destination)
• Le bailleur a trouvé un nouveau locataire prêt à payer plus cher
• Le bailleur veut récupérer les locaux pour un usage personnel (installation de son propre commerce, logement d'un proche)

Montant de l'indemnité :

Il n'existe aucun barème légal. L'indemnité se négocie librement, mais on constate en pratique les fourchettes suivantes :

• Locataire sans investissements particuliers : 3 à 6 mois de loyer
• Locataire ayant réalisé des travaux d'aménagement non amortis : 6 à 12 mois de loyer + remboursement partiel des travaux
• Fonds de commerce de valeur importante : 12 à 24 mois de loyer, voire plus
• Bail neuf avec durée restante importante : équivalent de 20 à 40 % de la valeur du droit au bail

Exemples concrets avec calculs :

Cas A - Petit commerce de quartier : Un bailleur possède un local de 30 m² loué 600 €/mois à un coiffeur. Il veut le transformer en studio pour le louer 800 €/mois en location d'habitation. Le coiffeur est proche de la retraite et n'a pas de repreneur. Le bailleur lui propose 3 000 € (5 mois de loyer). Le coiffeur accepte car cela lui permet de partir en douceur sans avoir à céder son fonds.

Calcul pour le bailleur : Il investit 3 000 € + 8 000 € de travaux = 11 000 €. Il gagne ensuite 200 € de plus par mois (800 - 600). Il récupère sa mise en 55 mois (4,5 ans), puis gagne 2 400 € de plus par an. À 10 ans, son investissement lui a rapporté 11 600 € nets.

Cas B - Commerce en centre-ville : Un bailleur possède un local de 120 m² en plein centre de Bordeaux, loué 4 000 €/mois à une boutique de vêtements. Une enseigne nationale de cosmétiques propose 7 000 €/mois pour ce local. Le bail actuel court encore 4 ans. Le bailleur propose au locataire actuel 40 000 € pour partir dans 2 mois. Le locataire accepte car il voulait de toute façon déménager dans une zone commerciale moins chère.

Calcul pour le bailleur : Il dépense 40 000 € mais gagne ensuite 3 000 € de plus par mois (7 000 - 4 000). Il récupère sa mise en 13 mois seulement, puis gagne 36 000 € de plus par an pendant 4 ans minimum (durée restante du bail initial), soit 144 000 € de gain total sur 4 ans. Excellent investissement.

Cas C - Local avec travaux importants : Un restaurateur a investi 60 000 € dans l'aménagement d'une cuisine professionnelle il y a 2 ans (durée d'amortissement comptable : 10 ans). Il reste donc 48 000 € non amortis. Le bailleur veut récupérer le local pour le diviser en deux boutiques. Il propose au restaurateur 35 000 € (valeur vénale de la cuisine d'occasion estimée par un expert) + 15 000 € pour le dérangement, soit 50 000 € au total.

Le restaurateur négocie et obtient 60 000 € (valeur comptable non amortie) + 20 000 € pour le préjudice de cessation d'activité, soit 80 000 € au total. Le bailleur accepte car il pourra ensuite louer deux boutiques de 50 m² chacune à 2 500 €/mois chacune, soit 5 000 € au total, contre 3 000 € actuellement pour le restaurant entier. Gain : 2 000 €/mois, soit 24 000 €/an. Il récupère son investissement de 80 000 € en 40 mois (3,3 ans).

Indemnité versée par le locataire au bailleur (cas plus rare)

C'est la situation inverse : le locataire veut partir avant le terme mais le bailleur n'y a pas intérêt immédiat. Le locataire peut alors proposer une indemnité au bailleur pour qu'il accepte la résiliation.

Situations typiques :

• Le locataire est en difficulté financière et veut stopper l'hémorragie
• Le locataire a trouvé une opportunité professionnelle ailleurs et veut partir rapidement
• Le locataire veut éviter une procédure contentieuse coûteuse en cas d'impayés
• Le marché locatif est tendu en faveur du bailleur qui n'aura aucune difficulté à relouer

Montant de l'indemnité :

Généralement plus faible que dans le cas inverse, car le bailleur conserve son bien et pourra le relouer :

• Situation normale : 1 à 3 mois de loyer
• Locataire en impayés : Abandon partiel de la dette (règlement de 30 à 60 % des impayés)
• Marché locatif très tendu : 3 à 6 mois de loyer si le bailleur peut relouer beaucoup plus cher

Exemples concrets :

Cas D - Locataire en difficulté : Un commerçant accumule 6 mois d'impayés de loyer, soit 18 000 €. Il est en redressement judiciaire. Le bailleur peut lancer une procédure d'expulsion, mais elle durera 18 mois et coûtera 8 000 € (avocat, huissier), sans garantie de récupérer l'argent. Le locataire propose une résiliation immédiate moyennant le paiement de 6 000 € (soit 1/3 de la dette) qu'il peut emprunter à sa famille. Le bailleur accepte : il récupère 6 000 € cash + ses locaux libres immédiatement pour les relouer. Résultat : perte de 12 000 € mais gain de temps et économie de 8 000 € de frais de procédure. Bilan : perte nette de 4 000 € seulement au lieu de 18 000 € + frais.

Cas E - Opportunité professionnelle : Un entrepreneur loue des bureaux 2 000 €/mois. Son bail court encore 2 ans, soit 48 000 € à payer. Il reçoit une proposition de rachat de son entreprise à condition qu'il la délocalise à Paris. Il propose à son bailleur 6 000 € (3 mois de loyer) pour accepter une résiliation immédiate. Le bailleur hésite car il a un ami qui cherche justement des bureaux de cette taille et serait prêt à payer 2 300 €/mois. Il négocie : 8 000 € + engagement du locataire à présenter le local en bon état. Le locataire accepte : 8 000 € lui permettent de saisir l'opportunité qui lui rapportera 200 000 € sur la vente de son entreprise.

Cas F - Changement de vie : Une avocate loue un cabinet de 80 m² pour 3 500 €/mois. Elle décide de partir vivre à l'étranger. Son bail court encore 18 mois. Elle pourrait sous-louer mais c'est interdit par son bail. Elle propose à son bailleur de payer 10 000 € pour partir dans un mois. Le bailleur accepte car le marché est tendu : il pourra relouer dans les 2 mois à 4 000 €/mois (augmentation de 500 €/mois). En 20 mois, il aura gagné 10 000 € (500 x 20), compensant l'indemnité reçue, et ensuite il gagnera 6 000 € de plus par an.

Résiliation sans aucune indemnité (situation équilibrée)

Dans de nombreux cas, aucune indemnité n'est versée car les deux parties ont autant intérêt à la résiliation :

• Le locataire veut partir pour des locaux mieux adaptés
• Le bailleur veut récupérer ses locaux pour un projet personnel ou pour relouer
• Les deux parties s'arrangent mutuellement

Exemple : Un graphiste loue un bureau de 25 m² pour 800 €/mois. Il travaille maintenant essentiellement de chez lui et n'utilise le bureau qu'un jour par semaine. Il paie 800 € pour rien. Son bailleur veut justement agrandir son propre bureau situé à l'étage au-dessus. Résiliation immédiate sans indemnité : chacun y gagne sans débourser un euro.

Comment déterminer le montant juste de l'indemnité ?

Critères objectifs à prendre en compte :

Durée restante du bail : Plus il reste de temps avant l'échéance, plus l'indemnité devrait être élevée (sauf si le locataire peut partir à chaque échéance triennale).

Investissements du locataire : Travaux d'aménagement, installation d'équipements, constitution de la clientèle. Un commerçant qui a investi 100 000 € il y a 1 an devrait recevoir une indemnité substantielle pour partir.

État du marché locatif local : Si le bailleur peut relouer immédiatement à un loyer supérieur, l'indemnité peut être plus élevée (le bailleur y gagne quand même). Si le marché est sinistré et que le local risque de rester vide 1 an, l'indemnité devrait être plus faible.

Motif de la résiliation : Si le bailleur a un projet très rentable (vente à bon prix, relocation à loyer doublé), l'indemnité devrait refléter une partie de ce gain. Si le locataire est simplement en difficulté et veut partir, l'indemnité peut être modeste.

Valeur du fonds de commerce : Un fonds de commerce sans bail ne vaut presque rien. Si le locataire possède un fonds de 150 000 € qui ne vaudra que 20 000 € sans le bail, l'indemnité devrait compenser une partie de cette perte.

Fiscalité de l'indemnité : Le locataire devra payer des impôts sur l'indemnité reçue (IR ou IS selon le régime fiscal). Le bailleur peut déduire l'indemnité versée de ses revenus fonciers. Ces aspects fiscaux doivent être intégrés à la négociation.

Méthode de calcul pratique :

1. Calculer le gain économique de chaque partie :
   • Pour le bailleur : économie d'indemnité d'éviction évitée + gain sur relocation + gain sur vente libre - indemnité à verser
   • Pour le locataire : économie de loyers futurs si départ anticipé + valeur de l'opportunité saisie - indemnité à verser
2. Partager le gain total entre les deux parties selon un ratio négocié (par exemple 50/50 ou 60/40)

Exemple de calcul partagé :

Un bailleur veut récupérer son local pour le vendre. Valeur occupée : 300 000 €. Valeur libre : 420 000 €. Gain potentiel : 120 000 €. Il reste 3 ans de bail. Si le bailleur attend la fin du bail pour donner congé, il devra payer une indemnité d'éviction estimée à 80 000 € (valeur du fonds de commerce du locataire). Gain net en attendant la fin : 120 000 - 80 000 = 40 000 €.

Si résiliation amiable immédiate, le bailleur économise 3 ans d'attente + 80 000 € d'indemnité d'éviction obligatoire. Valeur de cette économie : 120 000 € (gain immédiat sur vente) + valeur actualisée de 3 ans d'attente = environ 150 000 €.

Le locataire perd son fonds qui vaut 80 000 € avec le bail mais ne vaudra que 10 000 € sans. Perte : 70 000 €.

Négociation raisonnable : Le bailleur verse au locataire une indemnité de 50 000 €, soit environ 70 % de la perte du locataire. Le bailleur gagne quand même 70 000 € (120 000 gain sur vente - 50 000 indemnité), le locataire perd seulement 20 000 € (70 000 perte - 50 000 indemnité), au lieu de 70 000. Les deux parties y gagnent par rapport à l'attente de la fin du bail.

Les étapes pratiques de la résiliation amiable : chronologie complète

Voici le déroulé complet et détaillé d'une résiliation amiable sécurisée, de la première prise de contact à la libération définitive des locaux.

Phase 1 : Prise de contact et négociation préalable (semaines 1-2)

Jour 1 - Initiative : L'une des parties (locataire ou bailleur) prend contact avec l'autre pour évoquer l'idée d'une résiliation amiable. Cette prise de contact peut se faire par téléphone, email, ou lors d'une rencontre.

Conseil : Soyez diplomate et pédagogique dans votre approche. N'imposez pas, proposez. Expliquez clairement vos raisons et écoutez celles de l'autre partie.

Exemple de mail d'approche : "Bonjour M. Durand, J'espère que vous allez bien. Je me permets de vous contacter car ma situation professionnelle a évolué depuis la signature de notre bail il y a 2 ans. J'ai l'opportunité de reprendre un commerce plus grand dans un emplacement encore mieux situé. Seriez-vous ouvert à une discussion sur une possible résiliation amiable de notre bail actuel ? Je pense que cela pourrait aussi vous arranger si vous avez des projets pour ces locaux. Pourrions-nous échanger par téléphone cette semaine ? Bien cordialement, Sophie Martin"

Jours 2-7 - Échanges exploratoires : Les parties échangent sur leurs motivations respectives, leurs contraintes, et commencent à identifier les points de convergence.

Questions à poser :

• Pourquoi souhaitez-vous résilier / accepter la résiliation ?
• Quelle serait votre date idéale de départ / de récupération des locaux ?
• Y a-t-il des conditions financières spécifiques à respecter pour vous ?
• Avez-vous des contraintes particulières (créanciers à notifier, travaux à réaliser, etc.) ?

Jours 8-14 - Première négociation financière : Les parties abordent la question sensible de l'indemnité éventuelle. Chacun expose ses attentes en justifiant ses calculs.

Conseil : Préparez vos arguments chiffrés à l'avance. Si vous êtes locataire et demandez une indemnité, calculez la valeur de votre fonds avec et sans bail, le montant de vos investissements non amortis, etc. Si vous êtes bailleur et proposez une indemnité, calculez votre gain sur une relocation ou une vente libre.

Négociez ferme mais raisonnablement. Mieux vaut une transaction à 70 % de vos espérances qui aboutit qu'une exigence à 100 % qui fait échouer la négociation.

Fin de semaine 2 : Accord de principe sur les grandes lignes : date de résiliation, montant de l'indemnité (ou absence d'indemnité), règlement du dépôt de garantie, travaux éventuels à la charge du locataire.

Phase 2 : Vérifications et due diligence (semaine 3)

Avant de formaliser l'accord, chaque partie doit vérifier certains points essentiels pour éviter les mauvaises surprises.

Pour le locataire :

• Consulter son expert-comptable sur les conséquences fiscales de l'indemnité reçue
• Demander un état des inscriptions au greffe du tribunal de commerce pour identifier les créanciers à notifier
• Relire le bail initial pour vérifier qu'aucune clause n'interdit la résiliation amiable
• Consulter son avocat pour sécuriser la rédaction de la convention

Pour le bailleur :

• Vérifier l'absence d'impayés de loyers ou de charges
• Demander au locataire une attestation de résiliation des contrats d'abonnement (eau, électricité) pour éviter qu'ils continuent de courir après son départ
• Consulter un agent immobilier si projet de relocation, pour estimer le loyer de marché
• Consulter son avocat pour sécuriser la rédaction de la convention

Phase 3 : Rédaction de la convention (semaine 4)

Jour 1-3 : L'avocat de l'une des parties (ou un avocat commun si les parties souhaitent partager les honoraires) rédige un projet de convention reprenant tous les points négociés.

Jour 4 : Le projet est envoyé à l'autre partie pour relecture et commentaires.

Jour 5-7 : Échanges de commentaires, ajustements, précisions. C'est le moment de vérifier que tous les détails sont bien pris en compte (modalités de paiement, dates précises, coordonnées bancaires, etc.).

Conseil : Ne vous précipitez pas. Prenez le temps de relire la convention ligne par ligne. Posez toutes vos questions. Faites-vous expliquer les clauses que vous ne comprenez pas.

Fin de semaine 4 : Version finale de la convention validée par les deux parties.

Phase 4 : Signature (semaine 5)

Préparation de la signature :

• Imprimer la convention en 3 exemplaires originaux (un pour chaque partie + un pour l'enregistrement fiscal)
• Préparer le premier versement de l'indemnité si prévu en plusieurs fois (chèque de banque ou virement)
• Préparer les annexes (copie du bail, état des lieux d'entrée, etc.)

Jour J de la signature :

• Les deux parties se rencontrent (au cabinet de l'avocat, dans les locaux loués, ou chez un notaire)
• Lecture intégrale de la convention (ou confirmation que chacun l'a lue)
• Signature de chaque page (paraphe) et de la dernière page (signature complète avec mention "Lu et approuvé")
• Échange des exemplaires signés
• Remise du premier versement de l'indemnité si applicable

Conseil : N'oubliez pas d'inscrire manuellement "Lu et approuvé, bon pour accord" avant votre signature, avec la date manuscrite. Cette mention prouve que vous avez bien lu et compris la convention.

Phase 5 : Formalités post-signature (semaines 5-6)

Dans les 3 jours suivant la signature :

• Le locataire envoie les lettres de notification aux créanciers inscrits par LRAR
• Le locataire résilie les contrats d'abonnement (eau, électricité, gaz, téléphone, internet) avec effet à la date de résiliation

Dans les 15 jours suivant la signature :

• Le bailleur procède à l'enregistrement fiscal de la convention au Service des Impôts des Entreprises (recommandé)
• Le locataire prépare les travaux de remise en état si nécessaires

Dans le mois suivant la signature :

• Le locataire vérifie que les créanciers ont bien reçu les notifications (réception des AR postaux)
• Le locataire organise son déménagement (évacuation du mobilier, des stocks, du matériel)

Phase 6 : État des lieux de sortie et libération (à la date convenue)

La veille ou le matin même :

• Le locataire effectue un nettoyage complet des locaux (sols, murs, vitrines, sanitaires)
• Le locataire vérifie qu'il n'a rien oublié (vérifier les armoires, les placards, le sous-sol, la réserve)

Jour J - État des lieux :

• Rendez-vous du bailleur et du locataire (ou leurs représentants) dans les locaux à l'heure convenue
• Visite pièce par pièce en comparant avec l'état des lieux d'entrée
• Constatation de l'état général, des éventuelles dégradations, des réparations effectuées
• Rédaction d'un état des lieux contradictoire de sortie en deux exemplaires, signé par les deux parties
• Remise des clés par le locataire au bailleur (faire signer un bordereau de remise de clés)
• Prise de photos des locaux après départ (recommandé pour preuve ultérieure)

Conseil : Si un désaccord apparaît sur l'état des lieux (par exemple, le bailleur estime que des réparations sont nécessaires et le locataire conteste), faites immédiatement appel à un huissier de justice pour dresser un constat contradictoire. Les frais seront partagés mais cela évitera un contentieux plus coûteux.

Après la remise des clés :

• Le locataire envoie au bailleur les justificatifs de résiliation des contrats d'abonnement
• Le bailleur fait changer les serrures (recommandé pour sécurité, même si toutes les clés ont été restituées)

Phase 7 : Régularisations financières finales (semaines suivant la libération)

Dans les 30 jours suivant la remise des clés :

• Le bailleur établit le décompte définitif : dépôt de garantie - solde de charges - coût des réparations locatives
• Le bailleur restitue le solde du dépôt de garantie au locataire par virement, en joignant le décompte détaillé
• Le bailleur verse le second versement de l'indemnité au locataire si prévu en deux fois

Dans les 2-3 mois suivants :

• Régularisation éventuelle des charges dont le décompte définitif n'était pas connu au moment de la résiliation (eau, chauffage collectif)
• Échanges éventuels de compléments d'information ou de justificatifs

6 mois à 1 an après :

• Le locataire vérifie qu'aucune facture relative aux locaux (charges de copropriété, réparations, etc.) ne lui est adressée par erreur
• En cas de réception d'une facture erronée, contacter immédiatement le bailleur et l'émetteur de la facture en se prévalant de la résiliation amiable

Durée totale du processus : Comptez en moyenne 6 à 12 semaines entre le premier contact et la libération effective des locaux, selon la complexité de la situation et la rapidité de la négociation. Les dossiers simples peuvent se boucler en 1 mois, les dossiers complexes (gros enjeux financiers, travaux importants, multiples créanciers) peuvent prendre 3 à 4 mois.

Points de vigilance et erreurs à éviter

Pour sécuriser au maximum votre résiliation amiable, voici les principaux pièges à éviter et les bonnes pratiques à respecter.

Erreur n°1 : Se contenter d'un accord oral

L'erreur : Les parties se mettent d'accord à l'oral ou par échanges d'emails informels, sans rédiger de convention écrite signée.

Pourquoi c'est grave : Un accord oral ou par emails n'a aucune valeur juridique pour une résiliation amiable de bail commercial. En cas de désaccord ultérieur ou de changement d'avis de l'une des parties, impossible de prouver l'existence d'un accord. L'une des parties peut nier avoir consenti à la résiliation.

Exemple de catastrophe : Un locataire et un bailleur se mettent d'accord oralement sur une résiliation au 30 juin. Le locataire déménage, rend les clés. Trois mois plus tard, le bailleur réclame les loyers de juillet, août, septembre, prétendant qu'il n'y a jamais eu de résiliation formelle. Le locataire n'a qu'un SMS et un email très vagues pour se défendre. Le tribunal donne raison au bailleur : absence de résiliation formelle, le bail continue.

La solution : Toujours formaliser par écrit et faire signer une convention en bonne et due forme par les deux parties.

Erreur n°2 : Oublier des clauses financières importantes

L'erreur : La convention ne prévoit pas le sort de certaines charges (régularisation annuelle, consommations non encore facturées) ou oublie de mentionner un accord sur une indemnité.

Pourquoi c'est grave : Ces oublis génèrent des litiges financiers ultérieurs. Chaque partie aura sa propre interprétation de ce qui a été convenu.

Exemple : Une convention ne précise pas ce qu'il advient des charges de copropriété de l'année en cours qui ne seront connues qu'en février N+1 alors que la résiliation intervient en juin N. En février N+1, le syndic envoie au bailleur un décompte de charges avec un solde de 2 800 € dû par le locataire. Le bailleur réclame cette somme au locataire. Le locataire refuse, estimant que le bailleur devait retenir cette somme sur le dépôt de garantie en juin N. Contentieux.

La solution : Prévoir expressément le sort de toutes les charges et créances futures, avec un plafond et un délai de régularisation.

Erreur n°3 : Ne pas vérifier l'identité exacte des parties

L'erreur : La convention est signée par une personne non habilitée (par exemple, un employé du locataire sans pouvoir, ou un mandataire du bailleur sans procuration).

Pourquoi c'est grave : La convention peut être annulée pour vice de consentement ou défaut de pouvoir. L'acte n'engage pas la partie représentée.

Exemple : Une SARL locataire a deux co-gérants qui doivent signer ensemble tous les actes importants selon les statuts. Un seul des deux gérants signe la convention de résiliation. L'autre gérant n'était pas d'accord et assigne en nullité de la convention. Le tribunal annule la résiliation : un seul gérant n'avait pas le pouvoir d'engager seul la société.

La solution : Vérifier les pouvoirs de chaque signataire :

• Pour une société : demander un extrait Kbis récent + copie des statuts pour connaître les règles de représentation
• Pour un mandataire : exiger une procuration notariée ou un mandat écrit avec spécimen de signature
• Pour un bailleur indivisaire : tous les indivisaires doivent signer (unanimité requise)

Erreur n°4 : Oublier de notifier les créanciers inscrits

L'erreur : Le locataire néglige de notifier la résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce dans le mois.

Pourquoi c'est grave : Risque d'inopposabilité de la résiliation aux créanciers, de poursuites pour détournement de gage (pénal), et de dommages-intérêts importants.

Exemple : Déjà développé dans la section dédiée ci-dessus. Rappel : pensez systématiquement à demander un état des inscriptions au greffe avant de signer.

La solution : Demander un état des inscriptions au greffe, envoyer les notifications dans les 7 jours suivant la signature de la convention (pour avoir de la marge sur le délai d'un mois), et conserver les AR postaux.

Erreur n°5 : Ne pas anticiper les conséquences fiscales

L'erreur : Les parties signent une résiliation prévoyant une indemnité importante sans consulter leur comptable, et découvrent ensuite une facture fiscale salée.

Pourquoi c'est grave : L'indemnité peut être imposable pour le bénéficiaire (IR ou IS selon le régime), et peut générer des charges sociales (RSI/URSSAF pour un commerçant). À l'inverse, l'indemnité versée peut être déductible pour le payeur.

Exemple : Un bailleur verse 50 000 € d'indemnité à son locataire pour qu'il parte. Le locataire, en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pense que c'est un "cadeau" non imposable. Erreur : cette indemnité est imposable au titre des BIC. Le locataire reçoit un avis d'imposition l'année suivante réclamant 20 000 € d'impôts (barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux 17,2 % + RSI). Il n'a plus l'argent, il a tout utilisé pour son déménagement. Catastrophe financière.

La solution : Toujours consulter son expert-comptable avant de signer pour :

• Calculer la fiscalité exacte de l'indemnité
• Optimiser si possible le montage (étalement fiscal, qualification de l'indemnité)
• Provisionner les sommes nécessaires au paiement des impôts

Erreur n°6 : Ne pas faire d'état des lieux de sortie contradictoire

L'erreur : Le locataire libère les locaux, rend les clés, mais aucun état des lieux contradictoire n'est fait. Chacun rentre chez soi.

Pourquoi c'est grave : Quelques jours plus tard, le bailleur découvre (ou prétend découvrir) des dégradations importantes et réclame des réparations coûteuses. Le locataire conteste, disant qu'il a rendu les locaux en parfait état. Aucune preuve de part et d'autre. Contentieux.

Exemple : Un locataire rend ses clés le vendredi soir et part en week-end. Le lundi, le bailleur découvre (ou dit découvrir) un mur tagué, une vitre cassée, et un lavabo arraché. Il retient 3 000 € sur le dépôt de garantie. Le locataire conteste, affirmant que tout était en ordre. Chacun assigne l'autre. Le juge ne peut trancher faute de preuve : il applique la règle selon laquelle le locataire est présumé avoir rendu les locaux en bon état s'il n'y a pas d'état des lieux de sortie (article 1731 du Code civil). Le bailleur perd.

La solution : Toujours faire un état des lieux de sortie contradictoire en présence des deux parties ou de leurs représentants, le noter précisément par écrit, le signer par les deux parties, et prendre des photos numériques datées de chaque pièce.

Si les parties ne peuvent être présentes en même temps, mandater un huissier de justice pour dresser un constat contradictoire (coût environ 300-500 €, à partager).

Erreur n°7 : Prévoir une date de résiliation floue ou conditionnelle

L'erreur : La convention prévoit une résiliation "dès que possible", "quand le bailleur aura trouvé un nouveau locataire", ou "sous condition de signature d'un nouveau bail avant le 30 juin, sinon la résiliation est annulée".

Pourquoi c'est grave : L'incertitude sur la date effective de fin du bail crée une insécurité juridique totale. Qui paie les loyers pendant cette période floue ? Quand le locataire doit-il vraiment libérer les lieux ? Les conditions suspensives mal rédigées génèrent des litiges sans fin.

Exemple : Une convention prévoit "résiliation effective dès que le bailleur aura signé un nouveau bail avec un locataire acceptable pour lui". Le bailleur cherche un nouveau locataire pendant 8 mois, refuse 5 candidats sous prétextes divers. Le locataire actuel s'impatiente : doit-il continuer à payer le loyer ? Peut-il partir quand même ? Qu'est-ce qu'un "locataire acceptable" ? Aucune réponse claire. Contentieux.

La solution : Toujours fixer une date précise et ferme de résiliation (jour + heure), ou à défaut une date limite clairepour la réalisation de la condition suspensive, au-delà de laquelle la convention devient caduque.

Exemple correct : "La résiliation prendra effet le 30 juin 2025 à 17h00, sous la condition suspensive de l'obtention par le bailleur d'un permis de construire pour transformation des locaux avant le 15 mai 2025. Si le permis de construire n'est pas obtenu avant le 15 mai 2025, la présente convention sera réputée nulle et de nul effet, et le bail initial continuera à produire tous ses effets."

Erreur n°8 : Signer sous pression ou sans conseil juridique

L'erreur : Une des parties (souvent le locataire) signe la convention sous la pression de l'autre, sans prendre le temps de réfléchir ni de consulter un avocat.

Pourquoi c'est grave : Risque de vice du consentement (violence économique, dol), de conditions déséquilibrées, de pièges juridiques ou fiscaux non détectés.

Exemple : Un bailleur peu scrupuleux convoque son locataire, lui présente une convention de résiliation déjà rédigée, et lui dit : "C'est à prendre ou à laisser, tu as 30 minutes pour signer sinon je te fais expulser pour les impayés du mois dernier". Le locataire, stressé, signe sans lire. La convention contient une clause selon laquelle le locataire renonce à réclamer le remboursement de 30 000 € de travaux d'aménagement qu'il a réalisés avec l'accord du bailleur. Le locataire s'aperçoit du piège deux jours plus tard. Il assigne en nullité pour vice du consentement (violence), mais la preuve de la pression est difficile à rapporter.

La solution : Ne jamais signer dans la précipitation. Demander un délai de réflexion de quelques jours minimum. Consulter un avocat spécialisé en droit commercial pour relecture et conseil. Le coût de l'avocat (500-1 500 € selon complexité) est un investissement minime au regard des enjeux financiers (plusieurs dizaines de milliers d'euros souvent).

Erreur n°9 : Ne pas prévoir de clause pénale en cas de non-respect

L'erreur : La convention ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect des obligations de l'une des parties (libération tardive des locaux, non-paiement de l'indemnité, non-restitution du dépôt de garantie).

Pourquoi c'est grave : En cas de manquement, la partie lésée doit saisir le tribunal pour obtenir réparation, ce qui prend du temps et coûte cher. Sans clause pénale, les dommages-intérêts obtenus sont souvent faibles.

Exemple : Une convention prévoit que le locataire doit libérer les locaux le 31 mars. Le 31 mars, le locataire n'a toujours pas déménagé et demande "encore 15 jours". Le bailleur, qui avait promis à un nouveau locataire d'entrer le 1er avril, se retrouve coincé. Il doit saisir le juge des référés en urgence pour obtenir l'expulsion. Procédure : 1 mois + 2 000 € de frais. Finalement le locataire part le 20 avril. Le bailleur réclame des dommages-intérêts : le juge accorde 1 500 € alors que le préjudice réel est de 10 000 € (perte du nouveau locataire qui est parti ailleurs).

La solution : Toujours prévoir une clause pénale chiffrant à l'avance le montant de l'indemnité due en cas de retard ou de manquement. La clause pénale permet d'obtenir réparation immédiatement sans avoir à saisir le tribunal ni à prouver le préjudice.

Exemple de clause : "En cas de non-libération des locaux à la date fixée, le locataire devra au bailleur une indemnité de retard de 100 € par jour, sans mise en demeure préalable, outre tous dommages-intérêts complémentaires."

Erreur n°10 : Oublier de résilier les contrats liés au local

L'erreur : Le locataire s'en va mais oublie de résilier les contrats d'électricité, de gaz, d'eau, de téléphone, d'internet, d'assurance, d'entretien de la chaudière, etc.

Pourquoi c'est grave : Les factures continuent de courir au nom du locataire. Quelques mois plus tard, il reçoit des factures de plusieurs milliers d'euros. Pire : en cas d'incident (dégât des eaux, incendie) survenant après son départ, son assurance peut refuser de couvrir puisqu'il n'occupait plus les lieux, et il peut être tenu responsable.

Exemple : Un locataire part le 31 mai mais oublie de résilier le contrat EDF. L'électricité continue de fonctionner. Le nouveau locataire, croyant que c'est inclus, consomme pendant 6 mois sans souscrire de contrat. EDF envoie une facture de 2 800 € à l'ancien locataire pour ces 6 mois. L'ancien locataire refuse de payer, prétendant qu'il n'habitait plus là. EDF le poursuit : le contrat était à son nom, il est responsable. Il doit payer.

La solution : Établir une check-list complète de tous les contrats à résilier :

• Électricité, gaz, eau
• Téléphone fixe, internet, alarme
• Assurance du local et responsabilité civile professionnelle (vérifier la date de fin de garantie)
• Contrats d'entretien (chaudière, climatisation, ascenseur, alarme)
• Abonnements divers (presse, fournitures de bureau, machine à café)

Envoyer toutes les résiliations avant la date de libération avec effet à cette date, et adresser une copie de chaque résiliation au bailleur pour preuve.

Aspects fiscaux et sociaux de la résiliation amiable

La résiliation amiable d'un bail commercial peut avoir des conséquences fiscales et sociales importantes pour les deux parties, qu'il est essentiel d'anticiper et d'optimiser.

Fiscalité de l'indemnité pour le locataire qui la reçoit

Lorsqu'un locataire reçoit une indemnité du bailleur dans le cadre d'une résiliation amiable, cette indemnité est imposable.

Nature fiscale de l'indemnité :

L'administration fiscale considère que l'indemnité de résiliation amiable versée au locataire constitue un revenu exceptionnel qui doit être déclaré selon le régime fiscal applicable à l'activité du locataire :

• Entreprise individuelle au régime BIC : L'indemnité est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Elle s'ajoute au bénéfice imposable de l'année de perception et est soumise à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif + prélèvements sociaux (17,2 %) + cotisations sociales RSI/URSSAF.
• Société soumise à l'IS : L'indemnité constitue un produit exceptionnel imposable au taux normal de l'impôt sur les sociétés (15 % ou 25 % selon le montant du bénéfice).

Possibilité d'étalement fiscal :

Pour les entreprises individuelles, si l'indemnité est d'un montant élevé et constitue un revenu exceptionnel par nature, le contribuable peut demander le bénéfice du système du quotient (article 163-0 A du CGI) qui permet d'atténuer la progressivité de l'impôt.

Le système du quotient consiste à :

1. Calculer l'impôt "normal" sur les revenus courants
2. Calculer l'impôt sur les revenus courants + 1/4 du revenu exceptionnel
3. Multiplier par 4 la différence entre les deux impôts
4. L'impôt total = impôt normal + (différence x 4)

Ce mécanisme permet de lisser la progressivité sur 4 ans virtuellement, sans pour autant étaler le paiement.

Exemple chiffré :

M. Dupont, commerçant en entreprise individuelle, perçoit habituellement 40 000 € de BIC par an. Il reçoit une indemnité de résiliation de 80 000 €. Son revenu imposable total : 120 000 €.

• Sans système du quotient : Impôt sur 120 000 € = environ 35 000 € (barème 2025)
• Avec système du quotient : Impôt sur 40 000 € = 4 200 €. Impôt sur 60 000 € (40 000 + 80 000/4) = 10 500 €. Différence : 6 300 €. Impôt total = 4 200 + (6 300 x 4) = 29 400 €.
• Gain fiscal : 35 000 - 29 400 = 5 600 €.

Charges sociales :

Pour un travailleur indépendant (commerçant, artisan, profession libérale), l'indemnité entre également dans l'assiette de calcul des cotisations sociales (maladie, retraite, allocations familiales, CSG-CRDS). Le taux global peut atteindre 45 % à 50 % du bénéfice.

Sur une indemnité de 50 000 €, cela représente 22 000 à 25 000 € de cotisations sociales, à payer l'année suivante.

Conseil fiscal : Si vous recevez une indemnité importante, provisionnez immédiatement environ 50 % de cette indemnité pour payer les impôts et cotisations sociales de l'année suivante. Ne dépensez pas tout de suite ces sommes.

Fiscalité de l'indemnité pour le bailleur qui la verse

Déductibilité pour un bailleur personne physique :

Si le bailleur est une personne physique qui perçoit des revenus fonciers, l'indemnité versée au locataire est déductiblede ses revenus fonciers, au titre des charges de la propriété (article 31 du CGI).

Si l'indemnité est supérieure aux revenus fonciers de l'année, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple : Un bailleur personne physique perçoit 18 000 € de loyers par an. Il verse 40 000 € d'indemnité à son locataire. Déduction fiscale : 18 000 € directement sur les revenus fonciers de l'année (zéro revenu foncier imposable) + 10 700 € sur le revenu global (réduction d'impôt d'environ 4 000 € selon TMI) + 11 300 € de déficit foncier reportable sur les années suivantes (économie d'impôt future de 4 000 €).

Déductibilité pour une société :

Si le bailleur est une société soumise à l'IS (SCI à l'IS, société commerciale), l'indemnité versée est une charge déductible du bénéfice imposable, ce qui réduit l'impôt sur les sociétés.

Sur une indemnité de 30 000 €, l'économie d'IS est de 4 500 € (taux 15 %) ou 7 500 € (taux 25 %), selon le niveau de bénéfice de la société.

TVA sur les indemnités

Principe :

L'indemnité de résiliation amiable versée par le bailleur au locataire n'est pas soumise à la TVA dès lors qu'elle indemnise le locataire de son préjudice (perte du droit au bail, travaux non amortis, perte de clientèle). Elle a un caractère indemnitaire et non pas de contrepartie d'une prestation de services.

À l'inverse, l'indemnité versée par le locataire au bailleur pour obtenir la résiliation peut être soumise à TVA si le bailleur est assujetti à la TVA et si l'indemnité est considérée comme la contrepartie d'une renonciation à un droit (prestation de services). Mais en pratique, cette situation est rare et contestable.

Conseil : En cas de doute, consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant de rédiger la convention, pour qualifier correctement l'indemnité et éviter un redressement TVA.

Plus-value immobilière pour le bailleur

Si le bailleur revend son local commercial rapidement après la résiliation amiable, la plus-value immobilière réalisée sera imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (sauf si société à l'IS).

Taux d'imposition : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % de la plus-value nette.

Abattement pour durée de détention :

• Impôt : Exonération totale après 22 ans de détention
• Prélèvements sociaux : Exonération totale après 30 ans de détention

Exemple : Un bailleur a acheté un local 200 000 € il y a 10 ans. Il le revend 350 000 € libre (après résiliation amiable + versement de 30 000 € d'indemnité au locataire). Plus-value brute : 150 000 €. Abattement pour 10 ans de détention : 6 % x 10 = 60 % pour l'impôt, et 1,65 % x 9 (la 1ère année ne compte pas) = 14,85 % pour les prélèvements sociaux. Plus-value nette imposable : 60 000 € (impôt) et 127 725 € (PS). Impôt : 11 400 €. PS : 21 969 €. Total : 33 369 €.

Mais sans la résiliation amiable, le local occupé ne se serait vendu que 250 000 €. Gain net : (350 000 - 30 000 indemnité - 200 000 prix d'achat - 33 369 impôts) = 86 631 €, contre (250 000 - 200 000 - 9 500 impôts sur plus-value de 50 000 €) = 40 500 € en restant occupé. La résiliation amiable a permis de gagner 46 000 € de plus, même en payant 30 000 € d'indemnité et plus d'impôts.

Comparaison avec l'indemnité d'éviction : pourquoi la résiliation amiable est plus avantageuse

Il est utile de comparer la résiliation amiable avec la procédure d'indemnité d'éviction, pour comprendre les avantages économiques de la première.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est l'indemnité que le bailleur doit obligatoirement verser au locataire s'il lui donne congé à l'expiration du bail (généralement au bout de 9 ans), sauf en cas de motif grave et légitime.

L'indemnité d'éviction a pour but de compenser intégralement le préjudice subi par le locataire qui perd son droit au bail, c'est-à-dire essentiellement la valeur de son fonds de commerce.

Montant de l'indemnité d'éviction :

L'indemnité comprend :

• La valeur marchande du fonds de commerce (droit au bail + clientèle + enseigne + matériel + marchandises)
• Les frais de déménagement et de réinstallation
• Les frais de remplacement (coût des locaux de remplacement pendant la durée nécessaire à reconstituer la clientèle)
• Le trouble commercial (baisse de chiffre d'affaires pendant la période de transition)

En pratique, l'indemnité d'éviction représente souvent 2 à 5 ans de loyer, voire plus pour un fonds très prospère.

Exemple : Un restaurant très bien situé en centre-ville avec une clientèle fidèle et un chiffre d'affaires de 500 000 €/an. Loyer : 4 000 €/mois. Le fonds de commerce est estimé à 300 000 €. Les frais de déménagement et réinstallation : 20 000 €. Le trouble commercial (baisse d'activité pendant 1 an le temps de recréer la clientèle ailleurs) : 100 000 €. Indemnité d'éviction totale : 420 000 €, soit 8,75 ans de loyer.

Comparaison économique : congé avec indemnité d'éviction vs résiliation amiable

Reprenons l'exemple ci-dessus. Le bailleur veut récupérer le local pour le vendre. Deux options :

Option 1 - Congé avec indemnité d'éviction :

• Le bailleur donne congé au locataire à l'échéance du bail (dans 1 an)
• Il doit verser 420 000 € d'indemnité d'éviction (déterminée par expert judiciaire)
• Il peut ensuite vendre le bien libre : 600 000 €
• Gain net : 600 000 - 420 000 = 180 000 €

Option 2 - Résiliation amiable négociée :

• Le bailleur négocie une résiliation immédiate contre 150 000 € d'indemnité (soit environ 36 % de l'indemnité d'éviction légale)
• Il peut vendre immédiatement le bien libre : 600 000 €
• Il économise 1 an d'attente (valeur temps) + évite les frais de procédure d'éviction (avocat, expert) estimés à 15 000 €
• Gain net : 600 000 - 150 000 = 450 000 €

Avantage de la résiliation amiable : 450 000 - 180 000 = 270 000 €, soit 2,5 fois plus que par la voie légale du congé !

Même en versant une indemnité substantielle, le bailleur y gagne énormément. Le locataire, lui, reçoit 150 000 € immédiatement au lieu de se lancer dans une procédure judiciaire longue et aléatoire pour obtenir 420 000 € dans 2-3 ans (durée de la procédure d'expertise et de fixation de l'indemnité d'éviction par le tribunal).

Avec 150 000 € cash immédiatement, le locataire peut racheter ou créer un nouveau fonds ailleurs sans attendre, ce qui est souvent préférable à une longue bataille judiciaire.

Conclusion : La résiliation amiable permet une solution gagnant-gagnant où les deux parties s'en sortent mieux qu'en passant par la procédure légale.

Conclusion : la résiliation amiable, un outil de souplesse au service des deux parties

La résiliation amiable d'un bail commercial est un outil contractuel puissant qui permet de mettre fin au bail dans des conditions négociées, rapides et sécurisées, bien plus avantageuses qu'une procédure contentieuse ou qu'un congé avec indemnité d'éviction.

Les points essentiels à retenir

1. Une procédure fondée sur l'accord mutuel

La résiliation amiable repose sur le consentement libre et éclairé des deux parties. Aucune ne peut l'imposer à l'autre. C'est un contrat de gré à gré qui obéit aux règles générales du droit des contrats (articles 1193 et suivants du Code civil).

2. Un écrit obligatoire et complet

La convention de résiliation doit impérativement être formalisée par écrit et signée par les deux parties. Elle doit contenir toutes les clauses essentielles : identification des parties et du bail, date de résiliation, conditions financières exhaustives, modalités de restitution des locaux, renonciations réciproques.

3. Des formalités à ne pas négliger

Trois formalités doivent absolument être accomplies :

• Enregistrement fiscal de la convention (fortement recommandé)
• Notification aux créanciers inscrits sur le fonds dans le mois (obligatoire)
• État des lieux contradictoire de sortie (indispensable)

4. Des indemnités librement négociables

Les parties sont totalement libres de négocier le versement d'une indemnité, son montant, et ses modalités de paiement. Le montant dépend du rapport de force, de l'urgence de chacun, et de la situation du marché. En pratique : 3 à 12 mois de loyer pour le locataire qui part, 1 à 6 mois pour le locataire qui veut partir.

5. Des conséquences fiscales à anticiper

L'indemnité reçue est imposable pour le bénéficiaire (IR ou IS selon le régime) et déductible pour le payeur. Les charges sociales peuvent être très lourdes pour un travailleur indépendant (environ 45-50 % de l'indemnité). Il est indispensable de consulter son comptable avant de signer.

6. Un gain de temps et d'argent pour tous

La résiliation amiable permet d'éviter :

• Les délais de préavis de 6 mois du congé triennal
• Les procédures d'expulsion longues et coûteuses (18-24 mois)
• Le paiement d'une indemnité d'éviction obligatoire très élevée (plusieurs années de loyer)
• Les frais de procédure (avocat, huissier, expert) qui se chiffrent en milliers d'euros

En contrepartie, elle nécessite un minimum de temps de négociation (quelques semaines) et de formalisme (rédaction d'une convention).

7. Une sécurité juridique maximale avec un bon accompagnement

Pour sécuriser au maximum la résiliation amiable, il est vivement recommandé de :

• Se faire assister d'un avocat spécialisé en droit commercial pour la rédaction de la convention
• Consulter son expert-comptable sur les aspects fiscaux et sociaux
• Faire appel à un huissier de justice pour l'état des lieux de sortie en cas de désaccord
• Faire enregistrer la convention auprès du service des impôts
• Conserver tous les justificatifs (notifications, AR, virements, factures)

Le coût de cet accompagnement (entre 1 000 et 3 000 € au total) est un investissement minime au regard des enjeux financiers qui se chiffrent souvent en dizaines de milliers d'euros.

Quand la résiliation amiable est-elle la meilleure solution ?

La résiliation amiable est particulièrement pertinente dans les situations suivantes :

• Le locataire souhaite partir avant l'échéance triennale et le bailleur n'y voit pas d'inconvénient
• Le bailleur veut récupérer ses locaux pour les vendre, les transformer, ou les relouer à un meilleur prix, et préfère négocier plutôt que d'attendre la fin du bail et de payer une indemnité d'éviction
• Le locataire est en difficulté financière et préfère négocier un départ anticipé moyennant abandon partiel de la dette, plutôt que de subir une procédure d'expulsion
• Les deux parties ont un projet concurrent qui nécessite la libération rapide des locaux
• Le marché locatif permet au bailleur de relouer rapidement à un loyer supérieur, rendant la résiliation mutuellement avantageuse

En revanche, la résiliation amiable n'est pas adaptée si :

• L'une des parties refuse catégoriquement (pas d'accord mutuel possible)
• Le locataire a un fonds de commerce très prospère et ne souhaite absolument pas partir (il a tout intérêt à attendre le congé du bailleur pour obtenir une indemnité d'éviction maximale)
• Le bailleur est satisfait de son locataire actuel et n'a aucun projet justifiant la résiliation

En pratique : comment procéder ?

Étape 1 : Prendre contact avec l'autre partie pour tester son intérêt pour une résiliation amiable (mail ou téléphone informel)

Étape 2 : Organiser une rencontre pour discuter des motivations de chacun et explorer les conditions possibles

Étape 3 : Négocier les termes financiers et pratiques (date, indemnité, répartition des charges, état des lieux)

Étape 4 : Faire rédiger la convention par un avocat ou utiliser un modèle adapté à votre situation

Étape 5 : Relire attentivement la convention, la faire vérifier par vos conseils (avocat, comptable)

Étape 6 : Signer la convention en plusieurs exemplaires originaux

Étape 7 : Accomplir les formalités (enregistrement, notification aux créanciers, résiliation des contrats)

Étape 8 : Organiser le déménagement et l'état des lieux de sortie

Étape 9 : Restituer les clés et finaliser la libération des locaux

Étape 10 : Régulariser les derniers aspects financiers (dépôt de garantie, charges, indemnités)

Durée totale du processus : 4 à 12 semaines en moyenne, selon la complexité.

Besoin d'aide pour votre résiliation amiable ?

La résiliation amiable d'un bail commercial touche à de nombreux domaines du droit : droit des contrats, droit commercial, droit des baux commerciaux, droit des sûretés (nantissement), droit fiscal. Elle nécessite également des compétences en négociation et en rédaction juridique.

Un avocat spécialisé en droit commercial et droit immobilier peut vous accompagner pour :

• Analyser votre situation et déterminer si la résiliation amiable est la meilleure option pour vous
• Évaluer les enjeux financiers (indemnité juste, conséquences fiscales, optimisation)
• Négocier avec l'autre partie pour obtenir les meilleures conditions possibles
• Rédiger une convention sécurisée contenant toutes les clauses protectrices
• Accomplir les formalités (enregistrement, notification aux créanciers)
• Vous défendre en cas de litige ultérieur

Le recours à un avocat est un investissement sécurisant qui vous garantit de ne pas commettre d'erreur coûteuse et de protéger pleinement vos intérêts. N'hésitez pas à prendre contact avec un professionnel pour un premier rendez-vous de conseil.

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