Schéma procédure d'expulsion dans un bail commercial : étapes, délais et conseils

Procédure d’expulsion dans un bail commercial : étapes, délais et conseils

Dans le cadre d’un bail commercial, l’expulsion d’un locataire ne peut se faire sans respecter un certain formalisme. Même en cas de loyers impayés répétés, le bailleur ne peut jamais « se faire justice lui-même ».

👉 La procédure d’expulsion obéit à des étapes strictes : commandement de payer, saisine du juge, signification d’une ordonnance, puis intervention de l’huissier. Elle varie selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.

Ce guide vous permet de comprendre les 7 grandes étapes, les délais, et les points clés à anticiper.

Quelles sont les étapes de la procédure d’expulsion dans un bail commercial ?

Vous trouverez un tableau de synthèse ici :

Détail des étapes ci-dessous ⤵️

1. Démarches amiables : la première étape à ne pas négliger

Avant toute action judiciaire, il est recommandé de tenter une solution amiable. Cela peut prendre la forme :

• de relances écrites ou téléphoniques,
• d’une mise en demeure en courrier recommandé,
• ou d’un accord sur un échéancier de paiement.

👉 En plus de respecter l’obligation de loyauté contractuelle, cette étape permet parfois de désamorcer le conflit sans recours au tribunal.

2. Commandement de payer par huissier (si clause résolutoire)

Si le bail commercial contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par huissier.
Ce document laisse 2 mois au locataire pour régler ses impayés. Il doit comporter des mentions précises, dont la référence à la clause résolutoire.

Si le locataire règle l’intégralité de sa dette dans les délais, la procédure s’arrête là : la clause ne peut plus produire d’effet.

En l’absence de clause résolutoire, cette étape n’existe pas sous cette forme et l’affaire devra être portée devant le tribunal par la voie classique.

3. Saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti par le commandement de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du local pour demander :

• la résiliation du bail,
• et l’expulsion du locataire.

👉 La procédure diffère selon la présence d’une clause résolutoire :

• avec clause résolutoire : la demande se fait en référé (procédure rapide),
• sans clause résolutoire : il faut passer par une procédure au fond, plus longue.

L’assignation est rédigée par un avocat (obligatoire si le litige dépasse 10 000 €), puis signifiée au locataire par huissier avec toutes les mentions légales obligatoires (date d’audience, pièces, motifs, etc.).

4. Décision du juge : ordonnance d’expulsion ou délais accordés

Lors de l’audience, le juge examine le dossier. Plusieurs issues sont possibles :

• le juge prononce l’expulsion et la résiliation du bail,
• il accorde un délai de paiement au locataire (jusqu’à 24 mois),
• il refuse l’expulsion si la dette a été régularisée à temps ou en cas de mauvaise foi du bailleur.

Si la clause résolutoire est suspendue, le bail se poursuit sous condition de respect du plan de remboursement.

👉 La décision du juge est consignée dans une ordonnance ou un jugement. En référé, un délai de 15 jours est ouvert pour interjeter appel.

5. Signification de l’ordonnance d’expulsion

Une fois la décision obtenue, elle doit être signifiée au locataire par huissier. C’est cette notification qui rend la décision exécutoire.

Le décompte des délais de recours commence à la date de signification.

Sans cette étape, l’expulsion ne peut pas être engagée, même si la décision a été rendue.

6. Commandement de quitter les lieux

Si le délai d’appel est expiré, ou si la décision est exécutoire d’emblée (selon le type de jugement), l’huissier peut délivrer un commandement de quitter les lieux.

Ce document donne au locataire un délai légal minimum de 2 mois pour partir volontairement.
Le locataire peut encore, dans ce laps de temps, demander un délai supplémentaire au juge de l’exécution en cas de difficultés particulières (santé, activité en cours, bonne foi…).

Ce commandement est un acte préalable obligatoire avant toute expulsion matérielle.

7. Expulsion par huissier avec le concours de la force publique

Si, à l’issue du délai, le locataire est toujours dans les lieux, l’huissier peut procéder à l’expulsion.
Il peut être accompagné :

• d’un serrurier,
• d’un commissaire de police ou gendarme (en cas de résistance),
• et réalise un inventaire des biens restés sur place.

L’expulsion peut inclure :

• le changement de serrure,
• la restitution des clés au bailleur,
• et la mise sous scellés ou enlèvement des biens.

⚠️ Le bailleur n’a jamais le droit de procéder lui-même à l’expulsion, sous peine de sanctions civiles et pénales.

Quel rôle joue la clause résolutoire dans la procédure d’expulsion ?

La clause résolutoire est une disposition du bail commercial qui prévoit que le contrat pourra être résilié de plein droit en cas d’inexécution d’une obligation par le locataire (souvent : le non-paiement des loyers).

Elle a un impact majeur sur la rapidité de la procédure.

Avec clause résolutoire : une procédure accélérée

Lorsqu’une clause résolutoire est présente et activée (via le commandement de payer resté infructueux), le bailleur peut saisir le juge en référé.

Cette procédure est :

• plus rapide (audience sous quelques semaines),
• moins incertaine : si les conditions sont remplies, le juge constate simplement la résiliation.

Le juge peut toutefois accorder des délais au locataire ou suspendre les effets de la clause s’il estime que le locataire est de bonne foi et qu’un plan de remboursement est réaliste.

Sans clause résolutoire : procédure au fond, plus longue

En l’absence de clause résolutoire, il faut saisir le tribunal au fond pour demander la résiliation judiciaire du bail.

Cette procédure est :

• plus longue (délais d’audience souvent plus importants),
• plus incertaine : le juge apprécie librement s’il y a lieu de résilier le bail.

👉 Dans ce cas, l’urgence du dossier n’est plus un levier, et le bailleur devra démontrer l’importance de l’inexécution et les conséquences concrètes sur la relation contractuelle.

Que peut faire le locataire pour éviter l’expulsion ?

Même lorsque la procédure est engagée, le locataire dispose de plusieurs leviers pour se défendre. L’expulsion n’est jamais automatique.

Régulariser la dette dans les délais

Tant que le délai du commandement de payer (2 mois) n’est pas expiré, le locataire peut payer l’intégralité de sa dette (loyers + charges + frais d’huissier).
Dans ce cas :

• la clause résolutoire ne produit pas d’effet,
• la procédure est arrêtée.

👉 Ce paiement doit être complet et réalisé dans les délais impartis.

Demander des délais de paiement au juge

Lors de l’audience, le locataire peut solliciter des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois, s’il démontre :

• sa bonne foi,
• une capacité réelle de remboursement.

Le juge peut alors :

• suspendre la clause résolutoire,
• accorder un plan d’apurement,
• maintenir le bail sous condition.

Contester la procédure

Le locataire peut également :

• soulever un vice de procédure (ex : erreur dans le commandement),
• interjeter appel si l’ordonnance ne lui est pas favorable,
• ou demander un sursis à exécution dans certains cas urgents.

Ces recours ne suspendent pas toujours l’exécution forcée, d’où l’importance de réagir vite.

Que peut faire le locataire pour éviter l’expulsion ?

Même lorsque la procédure est engagée, le locataire dispose de plusieurs leviers pour se défendre. L’expulsion n’est jamais automatique.

Régulariser la dette dans les délais

Tant que le délai du commandement de payer (2 mois) n’est pas expiré, le locataire peut payer l’intégralité de sa dette (loyers + charges + frais d’huissier).
Dans ce cas :

• la clause résolutoire ne produit pas d’effet,
• la procédure est arrêtée.

👉 Ce paiement doit être complet et réalisé dans les délais impartis.

Demander des délais de paiement au juge

Lors de l’audience, le locataire peut solliciter des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois, s’il démontre :

• sa bonne foi,
• une capacité réelle de remboursement.

Le juge peut alors :

• suspendre la clause résolutoire,
• accorder un plan d’apurement,
• maintenir le bail sous condition.

Contester la procédure

Le locataire peut également :

• soulever un vice de procédure (ex : erreur dans le commandement),
• interjeter appel si l’ordonnance ne lui est pas favorable,
• ou demander un sursis à exécution dans certains cas urgents.

Ces recours ne suspendent pas toujours l’exécution forcée, d’où l’importance de réagir vite.

Questions fréquentes sur l’expulsion d’un locataire commercial

Quelles sont les étapes essentielles pour lancer une procédure d’expulsion dans un bail commercial ?

Démarches amiables, puis commandement de payer (si clause résolutoire), saisine du tribunal, ordonnance du juge, signification par huissier, commandement de quitter les lieux, et enfin expulsion effective.

Comment la clause résolutoire influence-t-elle la procédure d’expulsion ?

Elle permet une procédure accélérée en référé. Si elle est absente, il faut passer par une procédure au fond, plus longue. La clause doit être activée par un commandement de payer resté sans effet.

Quel est le rôle de l’huissier dans la mise en œuvre de l’expulsion ?

L’huissier est le seul habilité à :

• délivrer les actes de procédure (commandements, assignations),
• signifier les décisions de justice,
• procéder à l’expulsion si nécessaire (avec force publique).

Combien de temps faut-il en moyenne pour expulser un locataire en cas d’impayé ?

Avec clause résolutoire : 4 à 6 mois en moyenne.
Sans clause : la procédure peut prendre 8 à 12 mois, selon la réactivité du tribunal et les recours exercés.

Que faire si le locataire refuse de quitter les lieux après la décision de justice ?

L’huissier délivre un commandement de quitter les lieux. En cas de refus, il peut procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique.

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