Résiliation d'un bail commercial par le bailleur : guide complet

Vous êtes propriétaire d'un local commercial et vous envisagez de mettre fin au bail qui vous lie à votre locataire ? La résiliation d'un bail commercial par le bailleur est strictement encadrée par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Contrairement à un bail d'habitation classique, vous ne pouvez pas y mettre fin à votre convenance, même si vous êtes propriétaire du bien. Le statut des baux commerciaux offre une protection importante au locataire commerçant, considérant que son fonds de commerce est intimement lié à l'emplacement qu'il occupe.

Cette protection se justifie par un principe fondamental : le locataire a investi du temps, de l'argent et de l'énergie pour développer sa clientèle dans ce local précis. Le priver brutalement de cet emplacement pourrait détruire son activité. C'est pourquoi le législateur a prévu des règles strictes, des procédures formelles et, dans certains cas, des indemnités substantielles à verser au locataire.

Dans ce guide complet, nous allons explorer en détail toutes les situations dans lesquelles vous pouvez légitimement résilier un bail commercial, les procédures exactes à suivre, les pièges à éviter, et les conséquences financières de chaque scénario. Que vous soyez confronté à un locataire défaillant, que vous souhaitiez récupérer votre local pour un projet personnel, ou simplement que vous envisagiez de ne pas renouveler le bail à son échéance, vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour agir en toute légalité.

Dans quels cas pouvez-vous résilier un bail commercial ?

Le non-paiement des loyers ou des charges

C'est le motif de résiliation le plus fréquemment invoqué par les bailleurs, et pour cause : il s'agit d'un manquement fondamental aux obligations du locataire. Le paiement du loyer et des charges est en effet l'obligation principale du preneur dans tout contrat de bail.

La mise en demeure préalable obligatoire

Avant toute action en résiliation, vous devez impérativement adresser au locataire une mise en demeure de régulariser sa situation. Cette étape n'est pas une simple formalité : elle est obligatoire et conditionne la validité de votre future action. La mise en demeure doit être claire, précise et laisser au locataire un délai raisonnable pour payer.

Vous pouvez l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou la faire délivrer par huissier de justice. La seconde option est plus coûteuse (comptez 80 à 150 € selon les régions) mais offre une meilleure sécurité juridique : l'huissier constate les circonstances de la remise et la date exacte de réception.

La mise en demeure doit mentionner :

• Le montant exact des sommes dues (loyers, charges, intérêts de retard le cas échéant)
• La période concernée (par exemple : "loyers des mois de janvier à avril 2025")
• Un délai pour régulariser (généralement 8 à 15 jours)
• Les conséquences en cas de non-paiement (engagement de la procédure de résiliation)

Exemple concret détaillé : Monsieur Dupont loue un local commercial à un restaurateur qui exploite une brasserie. En janvier 2025, le locataire ne paie pas le loyer de 2 500 €. En février, nouveau défaut de paiement. En mars également. Fin mars, Monsieur Dupont a donc 3 mois d'impayés soit 7 500 €, plus 300 € de charges trimestrielles.

Il ne peut pas saisir immédiatement le tribunal ou activer la clause résolutoire. Il doit d'abord mandater un huissier pour délivrer une mise en demeure au restaurateur. L'huissier se rend sur place le 25 mars et remet en mains propres au gérant un acte mentionnant les 7 800 € dus et lui accordant 15 jours pour régulariser. Le gérant a donc jusqu'au 9 avril pour payer l'intégralité de la dette. S'il ne paie pas, Monsieur Dupont pourra alors engager la procédure de résiliation.

Le montant minimal d'impayés

En pratique, les tribunaux considèrent qu'un seul mois d'impayé peut justifier une résiliation si le bail le prévoit expressément. Cependant, pour un bail ne contenant pas de clause résolutoire, les juges exigent généralement un montant plus significatif : au moins 2 à 3 mois d'impayés pour caractériser un manquement suffisamment grave.

Les charges impayées

Le non-paiement des charges (taxe foncière, charges de copropriété refacturées, etc.) constitue également un motif de résiliation. Attention cependant : vous devez avoir préalablement communiqué au locataire le décompte détaillé des charges. Un défaut de communication du décompte peut vous empêcher d'invoquer le non-paiement.

Les manquements graves aux obligations du bail

Au-delà du non-paiement, de nombreuses autres violations du bail peuvent justifier une résiliation. La gravité du manquement est appréciée par le juge, qui dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation.

L'usage non conforme des locaux

Chaque bail commercial prévoit une destination précise des locaux : commerce de vêtements, restaurant, bureau, etc. Cette destination est fondamentale car elle détermine le type d'activité autorisée et a un impact direct sur la valeur locative.

Le locataire ne peut pas modifier cette destination sans votre accord. S'il le fait, vous pouvez engager une procédure de résiliation. Toutefois, il faut distinguer plusieurs situations :

Le changement radical d'activité : c'est le cas le plus grave. Par exemple, un local loué pour une boutique de vêtements transformé en restaurant. Ce changement peut avoir des conséquences importantes : nuisances olfactives, nécessité de travaux (extraction, ventilation), modification des normes de sécurité, augmentation de la consommation d'eau et d'électricité.

Exemple concret : Madame Martin loue depuis 5 ans un local de 80 m² rue de la Paix à Lyon à un antiquaire, avec une clause stipulant "commerce d'antiquités et objets d'art". Elle découvre lors d'une visite de quartier que le local a été transformé en bar à chicha. L'enseigne a été changée, des installations de ventilation ont été ajoutées sans autorisation, et l'activité génère des nuisances sonores jusqu'à 2h du matin. Ce changement d'activité non autorisé constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

L'extension non autorisée de l'activité : situation plus nuancée. Par exemple, un salon de coiffure qui se met à vendre des produits cosmétiques. Si cette extension reste dans le même registre commercial et ne génère pas de nuisances supplémentaires, les tribunaux sont parfois plus tolérants. Mais attention : sans votre accord écrit, le locataire prend un risque.

Les activités illicites ou immorales : si le locataire exerce dans votre local une activité illégale (vente de contrefaçons, trafic de stupéfiants, etc.) ou contraire aux bonnes mœurs, la résiliation est automatiquement justifiée. Vous pourriez même voir votre responsabilité engagée en tant que propriétaire si vous ne réagissez pas rapidement.

Les dégradations importantes du local

Le locataire a l'obligation d'entretenir les locaux en bon état et de les restituer en fin de bail dans l'état où il les a reçus, hormis la vétusté normale.

Les dégradations caractérisées peuvent inclure :

• Destruction de murs porteurs ou de cloisons sans autorisation préalable ni étude de structure
• Modifications non autorisées de la configuration des lieux : percement de murs, création de mezzanines, modification de la façade
• Défaut d'entretien grave entraînant une détérioration du bien : infiltrations d'eau non signalées provoquant des moisissures, absence totale d'entretien des équipements
• Installation d'équipements dangereux ou non conformes aux normes

Exemple concret développé : Monsieur Leroy loue un local commercial de 150 m² à un restaurateur. Lors d'une inspection motivée par des plaintes de voisins, il découvre que le locataire a :

• Percé le plafond pour installer une hotte de ventilation traversant l'appartement du dessus (où habite le propriétaire !)
• Détruit une cloison porteuse sans étude préalable, créant un risque d'effondrement
• Installé une cuisine professionnelle avec une évacuation des eaux usées non conforme
• Condamné une fenêtre donnant sur la rue sans autorisation de la copropriété

Ces modifications constituent des dégradations graves et des manquements aux obligations du bail. Monsieur Leroy peut engager une procédure de résiliation immédiate, tout en faisant constater les désordres par un huissier pour préserver les preuves.

Le défaut d'entretien courant

Le locataire doit également assurer l'entretien courant : nettoyage régulier, petites réparations, entretien des équipements. Un défaut manifeste et prolongé d'entretien peut justifier la résiliation, surtout s'il entraîne une dégradation du bien.

Exemple : Un locataire exploitant une boucherie ne nettoie jamais les installations frigorifiques ni le sol. Au bout de 2 ans, les locaux sont infestés de nuisibles, le carrelage est irrémédiablement taché, et une odeur pestilentielle s'est installée. Le bailleur peut invoquer ce défaut d'entretien pour résilier le bail.

La sous-location non autorisée

La sous-location consiste pour le locataire à louer tout ou partie des locaux à un tiers. C'est une pratique strictement encadrée.

Le principe : le locataire ne peut sous-louer sans votre accord écrit exprès. Même si le bail ne l'interdit pas expressément, l'absence d'autorisation du bailleur rend la sous-location illicite.

Les exceptions : certains baux prévoient explicitement la possibilité de sous-louer, parfois avec des conditions (notification préalable, plafonnement du loyer de sous-location, etc.).

Comment détecter une sous-location illicite ?

Plusieurs indices doivent vous alerter :

• Une enseigne différente de celle de votre locataire
• Des personnes que vous ne connaissez pas exploitant le fonds
• Des factures ou courriers au nom d'une autre société
• Des modifications d'activité non justifiées

Exemple concret : Madame Petit loue un local commercial à une société exploitant une agence immobilière, "Immo Conseil SARL". En passant devant le local, elle remarque une nouvelle enseigne : "Digital Lab - Espace de coworking". Intriguée, elle demande des explications à son locataire initial. Il lui répond évasivement qu'il a "pris un associé".

En réalité, Madame Petit découvre que la société Immo Conseil a sous-loué la totalité du local à une startup, moyennant un loyer mensuel de 2 000 € alors qu'elle-même ne perçoit que 1 500 €. Non seulement le locataire a sous-loué sans autorisation, mais il réalise au passage une plus-value (différence entre le loyer qu'il paie et celui qu'il perçoit). Cette sous-location illicite justifie pleinement la résiliation du bail.

La cession du droit au bail

À ne pas confondre avec la sous-location : la cession du droit au bail consiste à transférer définitivement le bail à un repreneur. Cette opération est généralement associée à la vente du fonds de commerce. Elle obéit à des règles différentes (vous disposez d'un droit de préemption dans certains cas, mais ne pouvez pas vous opposer de manière arbitraire).

La reprise des locaux pour usage personnel ou travaux

À l'échéance du bail, vous pouvez reprendre votre local pour trois motifs légitimes prévus par l'article L.145-17 du Code de commerce. Ces motifs vous permettent de donner congé sans avoir à verser d'indemnité d'éviction au locataire.

La reprise pour usage personnel ou familial

Vous pouvez reprendre le local si vous ou un proche parent souhaitez y exercer personnellement une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Les bénéficiaires de la reprise :

• Vous-même (le bailleur)
• Votre conjoint ou votre partenaire de PACS
• Vos ascendants (parents, grands-parents)
• Vos descendants (enfants, petits-enfants)

Attention : la reprise doit être effective et sérieuse. Vous ne pouvez pas invoquer ce motif de manière fictive pour éviter de payer l'indemnité d'éviction. Si vous ne donnez pas suite à la reprise ou si vous revendez le local rapidement sans l'exploiter, le locataire évincé peut vous poursuivre pour obtenir des dommages-intérêts équivalents à l'indemnité d'éviction.

Les obligations après reprise :

• Vous devez effectivement exploiter le local dans les 6 mois suivant le départ du locataire
• L'exploitation doit durer au moins 2 ans (certains tribunaux exigent même 3 ans)
• L'activité exercée doit correspondre à celle annoncée dans le congé

Exemple concret détaillé : Madame Dubois, 58 ans, possède un local commercial de 120 m² dans le centre-ville de Bordeaux, loué depuis 12 ans à un opticien. Le bail arrive à échéance en septembre 2025. Sa fille, Emma, 28 ans, diplômée d'une école de commerce, souhaite ouvrir une boutique de décoration.

En mars 2025 (6 mois avant l'échéance), Madame Dubois fait délivrer par huissier un congé avec reprise mentionnant :

• Le motif précis : reprise pour sa fille Emma Dubois
• L'activité envisagée : commerce de décoration et d'ameublement
• L'absence d'indemnité d'éviction en raison de ce motif légitime

L'opticien quitte les lieux fin septembre. Emma ouvre effectivement sa boutique en novembre 2025, après quelques travaux de rafraîchissement. Elle l'exploite pendant 3 ans. Madame Dubois a respecté toutes ses obligations.

Variante négative : Si Madame Dubois avait donné congé pour reprise par sa fille, mais qu'en réalité elle avait vendu le local 2 mois plus tard à un promoteur immobilier, l'opticien pourrait l'assigner en justice pour fraude. Il obtiendrait des dommages-intérêts correspondant à l'indemnité d'éviction qu'il aurait dû percevoir, soit potentiellement 100 000 à 200 000 € pour un fonds bien situé.

La reconstruction ou la démolition

Vous pouvez reprendre le local si vous envisagez des travaux de grande ampleur nécessitant l'évacuation des lieux : reconstruction totale, démolition, surélévation de l'immeuble, réhabilitation lourde.

Attention : il ne s'agit pas de simples travaux de rénovation ou de mise aux normes. Les travaux doivent :

• Nécessiter impérativement l'évacuation des locaux (impossibilité matérielle de les réaliser avec le locataire en place)
• Être sérieux et réels (vous devez pouvoir justifier d'un projet précis, d'autorisations administratives si nécessaire)

Les justificatifs à produire :

• Plans des travaux envisagés
• Devis d'entreprises
• Permis de construire ou déclaration préalable de travaux le cas échéant
• Tout document prouvant la réalité et le sérieux du projet

Exemple concret : Monsieur Renard possède un immeuble de 3 étages en centre-ville. Le rez-de-chaussée est loué à un pharmacien. L'immeuble, construit en 1920, nécessite une rénovation complète : reprise des fondations, remplacement de la toiture, mise aux normes électriques et plomberie. L'architecte confirme que ces travaux nécessitent l'évacuation complète de l'immeuble pendant 8 mois minimum.

Monsieur Renard délivre un congé pour reconstruction au pharmacien 6 mois avant l'échéance du bail, en joignant :

• Le rapport de l'architecte
• Les devis des entreprises (montant total : 450 000 €)
• Le permis de construire délivré par la mairie

Le pharmacien doit quitter les lieux sans percevoir d'indemnité d'éviction. En contrepartie, il bénéficie d'un droit de priorité : une fois les travaux terminés, si Monsieur Renard souhaite relouer le local, il doit en priorité le proposer à l'ancien locataire.

L'état insalubre ou dangereux des locaux

Si les locaux sont déclarés insalubres par un arrêté préfectoral, ou présentent un danger grave pour la sécurité des occupants (risque d'effondrement, installations électriques dangereuses, présence d'amiante, etc.), vous pouvez donner congé sans indemnité.

Conditions strictes :

• Un arrêté administratif doit constater l'insalubrité ou le danger (arrêté du préfet, du maire, ou rapport d'un organisme agréé)
• Le danger ou l'insalubrité doit être indépendant de votre volonté (vous ne pouvez pas laisser délibérément un bien se dégrader pour ensuite invoquer ce motif)

Exemple : Un local commercial est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien. Une expertise révèle la présence massive d'amiante dans les faux-plafonds, nécessitant un désamiantage complet. L'Agence Régionale de Santé émet un arrêté de mise en sécurité. Le bailleur peut donner congé au locataire pour danger grave, sans indemnité d'éviction.

Le refus de renouvellement à l'échéance du bail

Le statut des baux commerciaux prévoit que le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail. Ce n'est pas un renouvellement automatique, mais un droit : si vous refusez de renouveler, vous devez verser une indemnité d'éviction (sauf motifs légitimes vus ci-dessus).

Le mécanisme du renouvellement

Durée du bail : la durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans. C'est ce qu'on appelle la "durée triennale" car le bail peut être résilié tous les 3 ans à l'initiative du locataire, mais le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'issue des 9 ans (sauf faute du locataire).

Les échéances :

• 1ère échéance triennale : 3 ans
• 2ème échéance triennale : 6 ans
• Fin du bail : 9 ans

À l'issue des 9 ans, si aucune partie ne donne congé, le bail se poursuit par tacite reconduction pour des périodes de 9 ans.

Votre choix à l'échéance :

1. Accepter le renouvellement : vous proposez un nouveau bail de 9 ans (ou le bail se renouvelle tacitement)
2. Refuser le renouvellement avec un motif légitime : pas d'indemnité d'éviction
3. Refuser le renouvellement sans motif légitime : vous devez payer une indemnité d'éviction

L'interdiction de résiliation pour cause de vente

Avant 2014, certains baux contenaient une clause permettant au bailleur de résilier le bail en cas de vente du local. La loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé cette possibilité.

Désormais :

• Vous ne pouvez plus donner congé au motif que vous souhaitez vendre
• Si vous vendez le local, l'acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend le bail en cours avec toutes ses conditions
• Le locataire est protégé : la vente ne peut plus être un prétexte pour l'évincer

Exemple concret : Monsieur Fabre possède un local commercial loué à un fleuriste depuis 7 ans. Un promoteur immobilier lui propose de racheter l'immeuble pour un prix très intéressant, mais seulement si le local est libre de toute occupation. Monsieur Fabre ne peut pas donner congé au fleuriste au motif de la vente. Ses seules options :

• Vendre avec le bail en cours (le promoteur rachète à prix minoré)
• Attendre l'échéance du bail (dans 2 ans) et refuser le renouvellement en payant l'indemnité d'éviction
• Invoquer un motif légitime si les conditions sont réunies (reprise, travaux, etc.)

Quelles procédures devez-vous suivre pour résilier ?

La résiliation d'un bail commercial obéit à un formalisme strict. Toute erreur de procédure peut entraîner l'annulation de votre démarche et vous contraindre à recommencer, avec parfois plusieurs années de retard. Examinons en détail chaque type de procédure.

Donner congé au terme du bail : les étapes essentielles

Le respect du délai de préavis

Le délai de préavis pour donner congé est de 6 mois minimum avant l'échéance du bail. C'est un délai de rigueur : si vous le dépassez, même d'un jour, votre congé est nul et vous devrez attendre la prochaine échéance (3 ans de plus !).

Comment calculer le délai ?

Le délai se calcule de date à date. Si le bail expire le 30 juin 2025, le congé doit être délivré au plus tard le 31 décembre 2024 (6 mois avant).

Attention aux subtilités :

• Si le dernier jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant
• Le point de départ du délai est la délivrance de l'acte d'huissier, pas sa rédaction

Exemple détaillé : Un bail commercial a débuté le 15 septembre 2016. Les échéances triennales sont donc :

• 1ère échéance : 14 septembre 2019
• 2ème échéance : 14 septembre 2022
• Fin du bail : 14 septembre 2025

Si vous souhaitez donner congé pour la fin du bail (14 septembre 2025), l'acte d'huissier doit être délivré au plus tard le 14 mars 2025 (6 mois avant). Si l'huissier délivre l'acte le 15 mars, le congé est nul : vous devrez attendre 9 ans de plus, soit 2034 !

La forme obligatoire : l'acte d'huissier

Le congé doit impérativement être délivré par acte d'huissier de justice. Aucune autre forme n'est valable :

• Une lettre recommandée, même avec AR, est nulle
• Un email, même accusant réception, est nul
• Une remise en mains propres contre décharge est nulle

Pourquoi l'acte d'huissier ?

Cette exigence garantit :

• La date certaine de remise
• La preuve de la délivrance
• Le formalisme protecteur des droits du locataire

Coût : comptez entre 150 € et 300 € HT pour un acte de congé, selon la complexité et la région.

Le contenu obligatoire de l'acte

L'acte d'huissier doit mentionner :

1. Le motif du congé :
   • Refus de renouvellement (avec ou sans motif légitime)
   • Reprise pour usage personnel (en précisant le bénéficiaire et l'activité envisagée)
   • Reconstruction/démolition (avec description sommaire des travaux)
   • Insalubrité (en référençant l'arrêté administratif)
2. Le montant de l'indemnité d'éviction proposée (si le congé en déclenche une). Si vous ne mentionnez pas de montant, cela équivaut à une offre "sous réserve de fixation judiciaire".
3. Les mentions légales obligatoires : références aux articles du Code de commerce, indication des voies de recours, etc.

Exemple concret d'un acte de congé :

Maître Durand, huissier, délivre le 10 janvier 2025 un acte de congé à Monsieur Leblanc, locataire d'un local commercial, mentionnant :

"Nous, Maître Jean Durand, huissier de justice associé [...], agissant à la requête de Madame Sophie Martin, propriétaire [...], donnons congé à Monsieur Pierre Leblanc, locataire, pour le 30 juin 2025, date d'échéance du bail commercial, en application de l'article L.145-9 du Code de commerce.

Motif du congé : refus de renouvellement sans motif légitime.

En conséquence, Madame Martin propose une indemnité d'éviction d'un montant de 80 000 € (quatre-vingt mille euros), correspondant à l'évaluation de la valeur du fonds de commerce et aux frais de réinstallation.

Conformément aux dispositions légales, Monsieur Leblanc dispose d'un délai de deux ans à compter de la délivrance du présent acte pour contester le montant de l'indemnité devant le tribunal judiciaire de Nanterre."

Les modalités de délivrance

L'huissier doit remettre l'acte :

• En personne au locataire (ou son représentant légal s'il s'agit d'une société)
• À domicile si le locataire est une personne physique
• Au siège social si le locataire est une société
• En cas d'absence, possibilité de remise à tiers (voisin, gardien) avec envoi d'une lettre recommandée

Conservation des preuves : vous recevrez une copie de l'acte avec le certificat de délivrance indiquant la date et les conditions exactes de remise. Conservez précieusement ce document : c'est votre preuve en cas de contestation.

Utiliser la clause résolutoire en cas de faute du locataire

La clause résolutoire est une stipulation du bail prévoyant sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire à certaines obligations. C'est un outil très puissant pour le bailleur, mais son utilisation est strictement encadrée.

Vérifier la présence et le contenu de la clause

Tous les baux commerciaux ne contiennent pas de clause résolutoire. Vérifiez d'abord votre bail. Si la clause existe, elle mentionne généralement :

• Les manquements visés : "En cas de non-paiement du loyer ou des charges à leur échéance, de défaut d'assurance, d'usage non conforme des locaux..."
• Le mécanisme : "Le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après commandement demeuré infructueux"

Attention : la clause doit viser précisément le manquement que vous invoquez. Si la clause ne mentionne que le non-paiement et que vous l'invoquez pour usage non conforme, elle ne pourra pas jouer.

Exemple de clause résolutoire type :

"À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges, ou en cas de non-respect de l'une quelconque des obligations du preneur, et un mois après un commandement d'avoir à payer ou à cesser l'infraction demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire."

La procédure en trois étapes

Étape 1 : Le commandement d'avoir à payer ou à cesser l'infraction

L'huissier délivre au locataire un commandement lui demandant de régulariser sa situation dans un délai d'un mois. Le commandement doit :

• Mentionner précisément le manquement reproché (montant exact des impayés, nature de l'infraction)
• Reproduire intégralement la clause résolutoire invoquée (c'est une condition de validité)
• Indiquer le délai d'un mois pour régulariser
• Mentionner que passé ce délai, le bail sera résilié de plein droit

Coût : environ 100 à 200 € selon la complexité.

Exemple de commandement pour impayés :

"Nous, Maître Durand, huissier [...], commandons à Monsieur Leblanc de payer dans le délai d'un mois la somme de 7 500 € correspondant aux loyers impayés des mois de janvier, février et mars 2025, soit 2 500 € par mois, ainsi que les charges trimestrielles de 300 €, total : 7 800 €.

À défaut de paiement dans ce délai, le bail sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire stipulée à l'article 12 du bail et reproduite ci-après : [reproduction intégrale de la clause]."

Étape 2 : L'expiration du délai d'un mois sans régularisation

Après la délivrance du commandement, vous devez attendre un mois complet. Le délai se calcule de date à date.

Pendant ce mois, le locataire peut régulariser :

• En payant l'intégralité des sommes dues (pour un impayé)
• En cessant l'infraction (pour un usage non conforme)

Attention : un paiement partiel ne suffit pas à purger le commandement. Le locataire doit payer la totalité de la dette mentionnée dans le commandement.

Exemple : Le commandement est délivré le 5 avril pour 7 800 € d'impayés. Le délai expire le 5 mai à minuit. Si le locataire paie 7 800 € le 4 mai, le commandement est purgé et la clause résolutoire ne joue plus. Si le locataire ne paie que 5 000 € le 4 mai, le commandement n'est pas purgé.

Étape 3 : La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire n'a pas régularisé dans le mois, la résiliation est acquise de plein droit. Cela signifie que le bail est juridiquement terminé.

Mais : cela ne signifie pas que le locataire part automatiquement. Pour obtenir son expulsion effective, vous devez saisir le tribunal judiciaire qui :

• Constate la résiliation acquise
• Ordonne l'expulsion du locataire
• Condamne le locataire aux loyers et indemnités d'occupation dus

Procédure : assignation du locataire devant le tribunal, délai de quelques mois pour l'audience, jugement ordonnant l'expulsion. Si le locataire ne part pas volontairement, vous devrez solliciter le concours de la force publique (police) via l'huissier.

Durée globale : de la délivrance du commandement à l'expulsion effective, comptez 6 à 18 mois selon l'encombrement des tribunaux et l'éventuel appel du locataire.

Les pièges à éviter

Ne pas attendre le mois complet : si vous saisissez le tribunal avant l'expiration du délai d'un mois, votre action sera déclarée prématurée et donc irrecevable.

Accepter un paiement partiel : si vous encaissez un chèque du locataire après le commandement, même partiel, certains tribunaux considèrent que vous avez renoncé à vous prévaloir de la clause résolutoire.

Ne pas reproduire la clause : l'absence de reproduction intégrale de la clause résolutoire dans le commandement entraîne la nullité de la procédure.

Engager une résolution judiciaire sans clause résolutoire

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, ou si vous ne souhaitez pas l'utiliser (par exemple pour un manquement non visé par la clause), vous pouvez demander au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du bail pour faute gravedu locataire.

Le principe de la résolution judiciaire

Comme tout contrat, un bail peut être résolu par le juge en cas de manquement suffisamment grave d'une partie à ses obligations. C'est l'application de l'article 1224 du Code civil (anciennement article 1184).

Différence avec la clause résolutoire :

• Clause résolutoire : la résiliation est automatique après commandement, le juge ne fait que la constater
• Résolution judiciaire : le juge apprécie la gravité du manquement et décide souverainement de prononcer ou non la résiliation

La procédure

Étape 1 : Mise en demeure préalable

Même sans clause résolutoire, vous devez d'abord mettre le locataire en demeure de régulariser. Cette mise en demeure n'a pas de forme imposée (elle peut être par lettre recommandée) mais elle est indispensable.

Étape 2 : Assignation devant le tribunal judiciaire

Vous assignez le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bail. L'assignation doit exposer :

• Les faits reprochés (impayés, manquements)
• Les preuves à l'appui (relevés de loyers impayés, constats d'huissier, témoignages)
• La demande de résiliation judiciaire
• Les demandes accessoires (paiement des loyers dus, dommages-intérêts, expulsion)

Étape 3 : Instruction et audience

Le tribunal peut ordonner des mesures d'instruction :

• Expertise pour évaluer des dégradations
• Enquête pour vérifier un usage non conforme
• Production de pièces complémentaires

L'audience a lieu plusieurs mois après l'assignation. Chaque partie présente ses arguments. Le locataire peut :

• Contester les faits
• Invoquer des circonstances atténuantes
• Proposer un échéancier de paiement

Étape 4 : Jugement

Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation. Il peut :

• Prononcer la résiliation : le bail est terminé, le locataire doit partir
• Refuser la résiliation : si les manquements ne sont pas suffisamment graves
• Accorder des délais au locataire : pour payer ou régulariser sa situation (jusqu'à 2 ans en matière de loyers)
• Prononcer la résiliation avec délais : résiliation prononcée mais locataire autorisé à rester X mois

Exemple concret complet : Monsieur Roux loue un local commercial à une société exploitant un salon de thé. Le bail ne contient pas de clause résolutoire. La société accumule 6 mois d'impayés soit 15 000 €. Monsieur Roux :

1. Envoie une mise en demeure par LRAR le 15 mars 2025 : "Je vous mets en demeure de payer sous 15 jours les 15 000 € de loyers impayés"
2. Aucun paiement n'intervient
3. Le 15 avril, il assigne la société devant le tribunal judiciaire demandant :
   • La résiliation du bail pour non-paiement
   • La condamnation au paiement des 15 000 € d'arriérés
   • L'expulsion
   • 5 000 € de dommages-intérêts
4. Audience le 10 septembre 2025
5. La société explique qu'elle traverse une période difficile en raison de travaux dans la rue, mais qu'elle a retrouvé de la clientèle. Elle propose un échéancier : 2 500 € par mois pendant 6 mois.
6. Le juge rend son jugement le 15 octobre :
   • Accorde un délai de 6 mois à la société pour payer selon l'échéancier proposé
   • À défaut, prononcera la résiliation et l'expulsion
   • Condamne la société aux dépens (frais de justice)

Durée : une procédure de résolution judiciaire prend généralement 12 à 24 mois en première instance, et peut durer 3 à 4 ans si le locataire fait appel.

Avantages et inconvénients

Avantages :

• Permet de demander la résiliation même sans clause résolutoire
• Le juge peut prononcer des condamnations accessoires (dommages-intérêts)

Inconvénients :

• Procédure longue et coûteuse
• Issue incertaine (pouvoir d'appréciation du juge)
• Le juge peut accorder des délais importants au locataire

Quelles indemnités devez-vous payer en cas de refus de renouvellement ?

L'indemnité d'éviction est l'une des particularités majeures du statut des baux commerciaux. Elle peut représenter des montants considérables, parfois plusieurs centaines de milliers d'euros pour un fonds bien situé. Comprendre son mécanisme est essentiel avant de donner congé à votre locataire.

Le principe et la justification de l'indemnité d'éviction

Pourquoi une indemnité ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est un pilier du statut protecteur des commerçants. L'idée est simple : le locataire a investi du temps, de l'argent et de l'énergie pour développer son fonds de commerce dans ce local précis. Sa clientèle est attachée à cet emplacement.

Si vous le privez de cet emplacement sans motif légitime, vous lui causez un préjudice : il perd potentiellement sa clientèle, doit déménager, investir dans de nouveaux aménagements, et risque une baisse de chiffre d'affaires le temps de reconstituer sa clientèle ailleurs.

L'indemnité d'éviction vise à réparer intégralement ce préjudice. Ce n'est pas une sanction contre vous, mais une juste compensation pour le locataire.

Le montant : égal au préjudice causé

L'article L.145-14 du Code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle ne peut jamais être inférieure à la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation.

En pratique, pour un commerce bien établi dans un bon emplacement, l'indemnité peut représenter :

• 1 à 3 fois le chiffre d'affaires annuel pour un commerce de détail
• 3 à 5 fois le bénéfice net annuel
• Ou une évaluation au cas par cas selon la méthode des comparables

La composition détaillée de l'indemnité

L'indemnité principale : la valeur du fonds de commerce

C'est le cœur de l'indemnité. Elle comprend :

1. La clientèle et l'achalandage

La clientèle désigne les clients attachés à l'enseigne, à la réputation du commerçant, qui le suivraient s'il déménageait (exemple : clientèle d'un coiffeur réputé).

L'achalandage désigne les clients de passage, attirés par la situation géographique du local (exemple : passants dans une rue commerçante).

Pour un fonds bien situé, l'achalandage représente souvent 70 à 80% de la valeur. C'est ce qui justifie le montant élevé de l'indemnité : le locataire ne peut pas "emporter" l'achalandage avec lui.

2. Le droit au bail

Le droit au bail est le droit pour le locataire d'occuper les locaux aux conditions (notamment le loyer) prévues au bail. Si le loyer est inférieur au prix du marché, ce "droit au bail" a une valeur propre.

Exemple : Un local commercial situé avenue des Champs-Élysées à Paris se loue normalement 15 000 € par mois. Le locataire en place paie 8 000 € (bail ancien avec loyer plafonné). La différence de 7 000 € par mois sur la durée restante du bail (capitalisée) représente la valeur du droit au bail, soit environ 200 000 à 300 000 €.

3. Le matériel et l'agencement

Si le locataire ne peut pas emporter son matériel ou ses agencements (installations fixées au local, aménagements spécifiques), leur valeur entre dans le calcul.

Méthodes d'évaluation de la valeur du fonds :

Plusieurs méthodes existent, souvent combinées :

Méthode des flux de trésorerie actualisés : on capitalise le bénéfice annuel moyen sur plusieurs années. Coefficient multiplicateur variable selon le secteur :

• Commerce alimentaire : 0,5 à 1 fois le CA annuel
• Habillement, équipement : 0,7 à 1,2 fois le CA
• Restauration : 0,8 à 1,5 fois le CA
• Professions libérales, services : 1 à 2 fois le CA

Méthode par comparaison : on se base sur des cessions récentes de fonds similaires dans le même secteur géographique.

Exemple concret détaillé : Monsieur Bertrand possède un local rue de Rennes à Paris (6e arrondissement) loué depuis 15 ans à un libraire. Le libraire réalise un chiffre d'affaires annuel de 400 000 € avec une marge nette de 80 000 €.

Évaluation du fonds :

• Méthode du CA : 400 000 € × 1,2 (coefficient pour commerce culturel bien situé) = 480 000 €
• Méthode du bénéfice : 80 000 € × 5 (coefficient standard) = 400 000 €
• Comparables : ventes récentes de librairies similaires dans le quartier à 450 000-500 000 €

L'expert retient une valorisation de 450 000 € pour le fonds.

Les indemnités accessoires

En plus de la valeur du fonds, le locataire a droit au remboursement de ses frais de réinstallation :

1. Frais de déménagement

Transport du stock, du mobilier, du matériel. Pour un commerce moyen, comptez 5 000 à 15 000 €.

2. Frais de réinstallation et de réaménagement

• Travaux d'aménagement du nouveau local (peinture, électricité, plomberie, enseigne, vitrines)
• Honoraires d'architecte si nécessaire
• Mise aux normes

Pour un commerce nécessitant des aménagements importants (restaurant avec cuisine professionnelle, laboratoire, etc.), ces frais peuvent atteindre 50 000 à 100 000 €.

3. Droits de mutation (droits d'enregistrement)

Lorsque le locataire reprend un nouveau bail, il doit généralement s'acquitter de droits d'enregistrement calculés sur le montant du droit au bail ou du pas-de-porte. Ces droits représentent environ 3 à 5% du montant.

4. Perte de chiffre d'affaires pendant la transition

Le déménagement et la réinstallation entraînent une perte d'exploitation :

• Fermeture temporaire pendant les travaux
• Temps nécessaire pour que la nouvelle clientèle se constitue
• Perte de l'achalandage de l'ancien emplacement

Cette perte est généralement évaluée sur 6 à 12 mois. On calcule la marge nette moyenne mensuelle et on la multiplie par la durée estimée de transition.

Exemple : Un restaurant réalise un bénéfice net de 10 000 € par mois. On estime qu'il faut 9 mois pour retrouver le même niveau d'activité dans un nouveau local. Perte d'exploitation : 10 000 € × 9 = 90 000 €.

5. Impossibilité de se réinstaller

Dans certains cas, le locataire ne peut pas se réinstaller dans des conditions équivalentes :

• Absence de local disponible dans le même quartier
• Loyers prohibitifs dans la zone
• Changement réglementaire interdisant l'activité ailleurs

Dans ces cas, l'indemnité peut être majorée car le préjudice est encore plus important (perte définitive du fonds).

Le calcul global de l'indemnité

Exemple complet de calcul :

Madame Durand possède un local commercial avenue Victor Hugo à Paris (16e), loué depuis 20 ans à un opticien. Elle souhaite le récupérer pour le revendre à un promoteur. Elle donne congé sans motif légitime.

Évaluation de l'indemnité d'éviction :

1. Valeur du fonds de commerce :
   • CA annuel : 600 000 €
   • Bénéfice net : 120 000 €
   • Coefficient : 1,5 (optique haut de gamme, excellent emplacement)
   • Valeur du fonds : 900 000 €
2. Droit au bail :
   • Loyer actuel : 4 000 €/mois
   • Loyer de marché : 8 000 €/mois
   • Différence capitalisée sur 9 ans : 180 000 €
3. Frais de déménagement : 10 000 €
4. Frais de réaménagement nouveau local : 40 000 €
5. Droits de mutation (estimation) : 15 000 €
6. Perte d'exploitation (8 mois × 10 000 €) : 80 000 €

Total de l'indemnité d'éviction : 1 225 000 €

Madame Durand devra payer 1,2 million d'euros à l'opticien pour récupérer son local. C'est souvent plus que la valeur du local lui-même !

Les exceptions : quand vous n'avez pas à payer d'indemnité

Vous êtes totalement exonéré de l'indemnité d'éviction dans les cas suivants, prévus par l'article L.145-17 du Code de commerce.

La reprise pour usage personnel ou familial

Nous l'avons vu plus haut : si vous ou un proche (conjoint, ascendant, descendant) souhaitez exploiter personnellement le local, vous pouvez donner congé sans indemnité.

Conditions strictes :

• L'exploitation doit être effective et commencer dans les 6 mois
• Elle doit durer au moins 2 à 3 ans
• L'activité doit correspondre à celle annoncée dans le congé

Sanctions en cas de fraude : si vous ne respectez pas ces conditions (par exemple si vous revendez le local 6 mois plus tard sans l'exploiter), le locataire peut vous assigner et obtenir des dommages-intérêts équivalents à l'indemnité d'éviction. Vous risquez également des poursuites pénales pour fraude.

Exemple de fraude : Monsieur Blanc donne congé à son locataire (un fleuriste) en invoquant une reprise pour son fils. Deux mois après le départ du fleuriste, il revend le local à un promoteur qui le transforme en logements. Le fleuriste découvre la supercherie et assigne Monsieur Blanc.

Le tribunal condamne Monsieur Blanc à verser :

• 150 000 € d'indemnité d'éviction qu'il aurait dû payer
• 20 000 € de dommages-intérêts supplémentaires pour préjudice moral
• Les frais de justice

Total : 170 000 €. La fraude coûte très cher !

La reconstruction ou la démolition

Si vous envisagez des travaux importants nécessitant l'évacuation complète des lieux, vous pouvez donner congé sans indemnité.

Conditions :

• Les travaux doivent réellement nécessiter l'évacuation (impossibilité de les faire avec le locataire en place)
• Vous devez justifier d'un projet sérieux : permis de construire, devis, plans
• Les travaux doivent être effectivement réalisés dans un délai raisonnable (généralement 2 ans)

Droit de priorité du locataire évincé : une fois les travaux terminés, si vous remettez le local en location, vous devez en priorité le proposer à l'ancien locataire, à un loyer qui ne peut excéder la valeur locative.

Exemple : Monsieur Dufour donne congé à son locataire pour reconstruction de l'immeuble. Les travaux durent 18 mois. Une fois l'immeuble reconstruit, le local commercial est modernisé. Monsieur Dufour doit proposer en priorité au locataire évincé de reprendre le local. Si ce dernier accepte, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative (disons 3 500 €/mois), et non à un prix arbitraire décidé par le bailleur.

L'insalubrité ou le danger des locaux

Si un arrêté administratif (préfet, maire, ARS) constate que les locaux sont insalubres ou présentent un danger grave, vous pouvez donner congé sans indemnité.

Attention : l'insalubrité doit être indépendante de votre volonté. Si vous avez délibérément laissé le bien se dégrader ou refusé d'effectuer des réparations urgentes, le tribunal peut considérer que vous ne pouvez pas vous prévaloir de ce motif.

Exemple : Un local commercial est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien. Des infiltrations d'eau provoquent des moisissures importantes. Le bailleur refuse d'intervenir malgré les demandes du locataire. Au bout de 2 ans, l'ARS émet un arrêté d'insalubrité. Le bailleur donne congé sans indemnité en invoquant cet arrêté.

Le locataire conteste : il démontre que l'insalubrité résulte du défaut d'entretien du bailleur. Le tribunal rejette le congé sans indemnité et condamne le bailleur à payer l'indemnité d'éviction, estimée à 80 000 €.

La faute grave du locataire

Si le locataire a commis une faute grave, vous pouvez obtenir la résiliation du bail sans indemnité :

• Non-paiement répété et persistant des loyers
• Sous-location illégale
• Usage non conforme des locaux
• Dégradations volontaires
• Trouble de voisinage caractérisé

Important : la faute doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation. Un simple retard de paiement ponctuel ne suffira pas.

Exemple : Un locataire exploitant un restaurant accumule 9 mois d'impayés, malgré plusieurs mises en demeure. Il a également sous-loué une partie du local à un marchand ambulant sans autorisation. Le bailleur obtient la résiliation du bail pour faute grave. Aucune indemnité d'éviction n'est due.

Comment est fixé le montant de l'indemnité ?

Le montant de l'indemnité d'éviction peut être déterminé de trois façons.

L'accord amiable

Vous pouvez vous mettre d'accord directement avec le locataire sur le montant de l'indemnité. C'est la solution la plus rapide et la moins coûteuse.

En pratique : c'est rare. Le locataire, conseillé par son avocat, sait qu'il a intérêt à saisir le juge qui fixera généralement un montant plus élevé. Vous n'avez donc pas vraiment de pouvoir de négociation.

Cependant, un accord peut intervenir si :

• Vous proposez un montant généreux dès le congé
• Le locataire souhaite une solution rapide (il a déjà trouvé un autre local)
• Les deux parties veulent éviter une procédure longue et coûteuse

Exemple : Madame Chevalier donne congé à son locataire (un caviste) en lui proposant 120 000 € d'indemnité d'éviction dans l'acte de congé. Le caviste, qui envisageait de prendre sa retraite dans 2 ans, accepte cette offre. Ils signent une transaction mettant fin au bail, évitant ainsi 18 mois de procédure judiciaire.

La fixation judiciaire

C'est le cas le plus fréquent. Si vous ne vous mettez pas d'accord, le tribunal judiciaire fixera le montant de l'indemnité après expertise.

Procédure détaillée :

1. Offre du bailleur dans le congé

Lorsque vous délivrez le congé, vous devez mentionner le montant de l'indemnité que vous proposez. Si vous ne proposez aucun montant (ou un montant dérisoire), le juge peut considérer que vous renoncez au congé et le déclarer nul.

2. Contestation du locataire

Le locataire a 2 ans à compter de la délivrance du congé pour saisir le tribunal et contester le montant proposé.

3. Expertise judiciaire

Le juge ordonne généralement une expertise contradictoire. Un expert immobilier spécialisé est désigné pour évaluer :

• La valeur du fonds de commerce
• Le droit au bail
• Les frais accessoires de déménagement et réinstallation
• La perte d'exploitation

Durée de l'expertise : 6 à 12 mois.

Coût de l'expertise : 5 000 à 15 000 € selon la complexité, partagé initialement entre bailleur et locataire, puis mis à la charge du perdant en fin de procédure.

4. Rapport d'expertise

L'expert rend un rapport détaillé évaluant l'indemnité. Ce rapport n'est pas contraignant pour le juge, mais il le suit généralement.

5. Jugement

Le tribunal fixe le montant définitif de l'indemnité. Le jugement peut être frappé d'appel (délai supplémentaire de 12 à 24 mois).

Durée totale : de la délivrance du congé au jugement définitif, comptez 2 à 4 ans.

Le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement

Règle essentielle : le locataire peut rester dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction, aux conditions du bail en cours (même loyer, mêmes charges).

Autrement dit : tant que vous n'avez pas payé, le locataire reste et continue à payer son loyer. C'est une protection importante pour le locataire.

Conséquence pratique : si vous donnez congé en 2025 et que l'indemnité est fixée à 500 000 € par jugement en 2028, le locataire peut rester dans les lieux jusqu'à ce que vous payiez les 500 000 €. Si vous ne les payez jamais, il reste indéfiniment !

La consignation

Pour accélérer les choses, le tribunal peut ordonner la consignation d'une somme provisionnelle (généralement 50 à 70% du montant estimé de l'indemnité) auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Le locataire doit alors partir dès la consignation, et perçoit ensuite la somme consignée plus le solde après le jugement définitif.

Quelles preuves le locataire doit-il fournir pour chiffrer son préjudice ?

Pour obtenir une indemnité d'éviction substantielle, le locataire doit prouver son préjudice. Il ne suffit pas d'affirmer "mon fonds vaut 200 000 €", il faut le démontrer.

Les documents comptables et financiers

Le locataire doit produire tous les éléments permettant d'évaluer la rentabilité et la valeur de son fonds.

Les comptes d'exploitation

Liasses fiscales des 3 dernières années minimum : bilans comptables, comptes de résultat, annexes. Ces documents doivent être certifiés par un expert-comptable pour avoir une valeur probante.

Les comptes permettent d'établir :

• Le chiffre d'affaires moyen
• La marge brute et la marge nette
• Les charges d'exploitation
• La rentabilité du fonds

Exemple : Un restaurateur doit produire ses liasses fiscales montrant :

• 2022 : CA 380 000 €, bénéfice net 75 000 €
• 2023 : CA 410 000 €, bénéfice net 85 000 €
• 2024 : CA 425 000 €, bénéfice net 90 000 €

Ces chiffres démontrent une progression du fonds et une rentabilité stable, justifiant une valorisation élevée.

L'évaluation de la clientèle

Le locataire doit prouver qu'il dispose d'une clientèle réelle et stable :

• Fichier clients (avec respect du RGPD) pour démontrer la clientèle fidèle
• Statistiques de fréquentation pour prouver l'achalandage
• Avis en ligne et réputation (Google, TripAdvisor, etc.) pour les commerces de détail et restaurants
• Contrats de fourniture réguliers prouvant une activité soutenue

Exemple : Un coiffeur haut de gamme produit :

• Son fichier de 850 clients réguliers
• Ses statistiques montrant 120 rendez-vous par mois en moyenne
• Une note moyenne de 4,8/5 sur Google avec 200 avis
• Des photos de son salon montrant des aménagements luxueux (sièges de marque, décoration soignée)

Ces éléments prouvent que le fonds a une réelle valeur et que la perte d'emplacement entraînera une perte de clientèle significative.

L'évaluation par expert

Le locataire peut (et doit généralement) faire réaliser une évaluation de son fonds par un expert spécialisé (expert-comptable, commissaire-priseur, agent immobilier spécialisé).

Cette évaluation fournit :

• Une estimation de la valeur vénale du fonds (méthode des flux actualisés, comparables, etc.)
• Une estimation du droit au bail
• Un avis motivé

Coût : 2 000 à 5 000 € selon la taille du fonds.

Les justificatifs des frais de réinstallation

Le locataire doit également prouver les frais accessoires qu'il devra engager.

Les devis de déménagement

Il doit obtenir des devis détaillés de sociétés de déménagement professionnelles pour le transport de son stock, matériel, mobilier.

Exemple : Un libraire obtient 3 devis :

• Société A : 8 500 € (transport de 15 tonnes de livres + rayonnages)
• Société B : 9 200 €
• Société C : 8 800 €

Il produit ces devis au tribunal. L'expert retient un coût moyen de 8 800 €.

Les frais de réaménagement du nouveau local

Si le locataire a déjà identifié un nouveau local, il doit fournir :

• Devis d'architecte pour les travaux d'aménagement
• Devis d'entreprises (plombier, électricien, peintre, menuisier, etc.)
• Devis d'enseigne et signalétique

Exemple : Un restaurateur trouve un nouveau local nécessitant d'importants travaux. Il produit :

• Devis cuisine professionnelle : 45 000 €
• Devis électricité et ventilation : 18 000 €
• Devis décoration et mobilier : 25 000 €
• Devis enseigne : 5 000 €

Total : 93 000 € de frais de réinstallation.

Le prévisionnel de perte d'exploitation

Le locataire doit établir un prévisionnel réaliste de sa perte de chiffre d'affaires pendant la transition.

Ce prévisionnel prend en compte :

• La durée de fermeture pendant le déménagement et les travaux
• Le temps nécessaire pour reconstituer la clientèle dans le nouveau local
• La perte d'achalandage si le nouvel emplacement est moins bien situé

Exemple : Un opticien établit un prévisionnel :

• Fermeture pendant travaux : 2 mois → perte de CA : 100 000 € (marge : 30 000 €)
• Montée en puissance progressive dans nouveau local : 6 mois à 50% du CA normal → perte de marge : 45 000 €

Total de la perte d'exploitation : 75 000 €.

Les attestations d'impossibilité de relocation équivalente

Si le locataire ne peut pas trouver de local équivalent dans la même zone géographique, il doit le prouver :

• Attestations d'agences immobilières confirmant l'absence de locaux disponibles
• Recherches documentées sur les sites de petites annonces
• Comparatif entre l'ancien emplacement et les emplacements disponibles (zone de chalandise, passage, notoriété du quartier)

Exemple : Un joaillier situé place Vendôme à Paris prouve qu'aucun local de taille comparable n'est disponible dans le quartier du luxe parisien (Place Vendôme, rue de la Paix, Faubourg Saint-Honoré). Les seuls locaux disponibles sont dans des zones secondaires. Cette impossibilité de relocation équivalente justifie une indemnité majorée.

La procédure de production des preuves devant le tribunal

Le dépôt des pièces

Le locataire joint tous ces documents à sa demande reconventionnelle ou à sa contestation du congé devant le tribunal judiciaire.

Les pièces doivent être :

• Numérotées et classées dans un bordereau
• Authentiques (originaux ou copies certifiées conformes)
• Récentes (les devis doivent dater de moins de 6 mois)

L'expertise judiciaire contradictoire

Si le bailleur conteste les éléments fournis, le juge ordonne une expertise contradictoire.

Déroulement :

1. Désignation de l'expert par ordonnance
2. Consignation des honoraires (partagée entre les parties)
3. Réunions d'expertise : l'expert visite les lieux, auditionne les parties et leurs conseils
4. Production de pièces : chaque partie remet ses justificatifs à l'expert
5. Pré-rapport : l'expert fait un premier rapport, les parties peuvent formuler des observations
6. Rapport définitif : l'expert rend ses conclusions

Durée : 8 à 15 mois en moyenne.

Le rapport de l'expert évalue :

• La valeur du fonds (méthode retenue et justification)
• Le droit au bail
• Les frais accessoires justifiés
• Le montant total de l'indemnité

Le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert, mais il les suit généralement, sauf élément manifestement erroné.

La charge de la preuve

Principe : c'est au locataire de prouver son préjudice. S'il ne produit aucune pièce, le juge ne peut que constater l'absence de preuve et fixer une indemnité minimale (valeur du droit au bail uniquement, par exemple).

Cependant, le juge peut suppléer la carence du locataire en ordonnant d'office une expertise, surtout si le locataire est manifestement de bonne foi et rencontre des difficultés à chiffrer son préjudice.

Exemple : Un petit commerçant âgé, peu au fait des procédures, ne produit que ses 3 dernières liasses fiscales et quelques factures. Le juge, constatant qu'il exploite un fonds depuis 25 ans, ordonne une expertise pour évaluer correctement son préjudice, même en l'absence de pièces détaillées.

Conseils pratiques pour sécuriser votre démarche

Faites-vous impérativement accompagner par un avocat spécialisé

La résiliation d'un bail commercial est un parcours semé d'embûches. Chaque étape comporte des risques de nullité qui peuvent vous coûter très cher.

Les pièges procéduraux les plus fréquents

Le non-respect des délais : un jour de retard dans le délai de 6 mois pour donner congé, et votre acte est nul. Vous devez attendre 3 ans (prochaine échéance triennale) ou 9 ans (fin du bail).

Exemple : Un bailleur calcule le délai de 6 mois en comptant en mois civils au lieu de compter de date à date. Son congé est délivré avec 1 jour de retard. Résultat : congé nul, il doit attendre 3 ans de plus.

La forme de l'acte : un congé envoyé par lettre recommandée au lieu d'un acte d'huissier → nul. Un commandement de clause résolutoire ne reproduisant pas intégralement la clause → nul.

Le défaut de motif : un congé ne mentionnant pas précisément le motif (reprise pour qui ? pour quelle activité ?) → nul ou contestable.

L'erreur sur le montant de l'indemnité : un congé proposant 0 € d'indemnité alors qu'elle est due → peut être considéré comme refus de payer, donc renonciation au congé → congé nul.

Le rôle de l'avocat spécialisé

Un avocat en droit immobilier commercial vous aidera à :

Sécuriser la procédure : il calcule les délais au jour près, rédige les actes conformes aux exigences légales, coordonne avec l'huissier.

Évaluer les risques : il analyse votre bail, identifie les clauses résolutoires exploitables, vous informe des chances de succès d'une action en résiliation.

Estimer l'indemnité d'éviction : il fait chiffrer par un expert la valeur du fonds, vous permet d'anticiper le coût d'un congé sans motif légitime.

Négocier : il peut tenter une négociation amiable avec le locataire (ou son avocat) pour trouver une solution rapide et moins coûteuse.

Vous défendre : si le locataire conteste, l'avocat assure votre défense devant le tribunal.

Coût : les honoraires varient considérablement selon la complexité et la région :

• Conseil et rédaction d'actes : 1 500 à 3 000 € HT
• Procédure contentieuse (assignation, audience) : 3 000 à 8 000 € HT
• Appel : 5 000 à 12 000 € HT

Ces honoraires peuvent sembler élevés, mais ils sont dérisoires comparés au coût d'une erreur (des années de retard, une indemnité d'éviction mal évaluée, une procédure annulée...).

Privilégiez la résiliation amiable quand c'est possible

Bien que rare dans les faits, la résiliation amiable (aussi appelée résiliation conventionnelle) présente d'énormes avantages quand elle est réalisable.

Les avantages de la résiliation amiable

Rapidité : pas de procédure judiciaire, pas d'attente de jugement. Vous pouvez récupérer le local en quelques semaines ou mois au lieu de 2 à 4 ans.

Économies :

• Pas de frais d'huissier répétés (congé, commandements, constats)
• Pas d'honoraires d'avocat pour contentieux
• Pas d'expertise judiciaire (5 000 à 15 000 €)
• Pas de frais de justice (dépens, droits de timbre)

Flexibilité : vous pouvez négocier librement :

• La date de départ (immédiate ou différée selon vos besoins)
• Le montant de l'indemnité (souvent réduite car le locataire économise aussi les frais d'avocat et le risque d'une procédure longue)
• Les modalités de paiement (comptant, échelonné)
• L'état des lieux de sortie (qui fait quoi, délai pour remettre en état)

Préservation des relations : utile si vous avez d'autres biens loués au même locataire, ou si vous êtes dans un secteur où la réputation compte.

Comment négocier une résiliation amiable ?

Identifiez les motivations du locataire : pourquoi accepterait-il de partir ?

• Il envisage de prendre sa retraite
• Il a trouvé un meilleur emplacement ailleurs
• Son activité périclite et il cherche une porte de sortie
• Il rencontre des difficultés financières

Proposez une offre attractive :

• Indemnité de départ (inférieure à l'indemnité d'éviction judiciaire, mais versée immédiatement)
• Aide au déménagement
• Délai de préavis confortable (3 à 6 mois pour qu'il s'organise)
• Renonciation à réclamer les derniers loyers impayés (si c'est le cas)

Formalisez par écrit : rédigez une convention de résiliation amiable signée par les deux parties, mentionnant :

• La date de fin du bail
• Le montant et les modalités de paiement de l'indemnité (si indemnité)
• Les obligations de chaque partie (restitution des clés, état des lieux, etc.)
• La renonciation réciproque à tout recours

Exemple concret complet : Monsieur Girard possède un local commercial loué depuis 18 ans à une fleuriste, Madame Petit. Le bail arrive à échéance dans 6 mois. Monsieur Girard souhaite récupérer le local pour le transformer en deux studios à louer (meilleure rentabilité).

S'il donne congé sans motif légitime, il devra payer environ 100 000 € d'indemnité d'éviction après 2 à 3 ans de procédure.

Il apprend que Madame Petit, 63 ans, envisage de prendre sa retraite dans les 2 prochaines années. Il lui propose :

• 35 000 € d'indemnité de départ (au lieu de 100 000 € devant le juge)
• 4 mois de préavis pour lui laisser le temps de liquider son stock
• L'aide d'un déménageur (2 500 € pris en charge)

Madame Petit accepte : elle reçoit une somme immédiate qui complète sa retraite, évite une procédure stressante, et peut partir sereinement. Monsieur Girard récupère son local 2 ans plus tôt et économise environ 60 000 € (100 000 - 35 000 - 2 500 - honoraires d'avocat).

Ils signent une convention de résiliation amiable. Tout le monde est gagnant.

Identifiez le tribunal compétent

Les litiges relatifs aux baux commerciaux relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance).

Règle de compétence territoriale

Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble (article R.145-1 du Code de commerce).

Exemple : Vous louez un local commercial situé à Lyon, votre locataire est domicilié à Marseille, et vous-même habitez Paris. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Lyon.

La réforme de la carte judiciaire

Depuis le 1er janvier 2020, plusieurs tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné en tribunaux judiciaires. Les ressorts ont également évolué.

En Île-de-France particulièrement, vérifiez bien quel tribunal est compétent :

• Paris : Tribunal judiciaire de Paris (couvre Paris intra-muros)
• Hauts-de-Seine : Tribunal judiciaire de Nanterre
• Seine-Saint-Denis : Tribunal judiciaire de Bobigny
• Val-de-Marne : Tribunal judiciaire de Créteil
• Yvelines : Tribunal judiciaire de Versailles
• Essonne : Tribunal judiciaire d'Évry
• Val-d'Oise : Tribunal judiciaire de Pontoise
• Seine-et-Marne : Tribunal judiciaire de Melun

Astuce pratique : consultez le site justice.fr ou annuaires.justice.gouv.fr pour identifier avec certitude le tribunal compétent selon l'adresse du bien.

Respectez scrupuleusement les délais

Les délais en droit des baux commerciaux sont impératifs et de rigueur. Cela signifie que leur non-respect entraîne la nullité de l'acte, sans que le juge ait de pouvoir d'appréciation ou de possibilité d'accorder un délai de grâce.

Les principaux délais à respecter

6 mois minimum avant l'échéance : pour délivrer un congé (article L.145-9 du Code de commerce). Calculez de date à date, et prévoyez une marge de sécurité.

1 mois : délai laissé au locataire pour régulariser après un commandement de clause résolutoire (délai légal minimal).

2 ans : délai dont dispose le locataire pour contester devant le juge le montant de l'indemnité d'éviction proposée.

3 mois : délai de préavis si le locataire souhaite quitter les lieux à une échéance triennale.

La méthode de calcul des délais

Principe : les délais se calculent de quantième à quantième (de date à date).

Report en cas de jour non ouvré : si le dernier jour du délai tombe un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Exemple de calcul :

• Échéance du bail : 31 décembre 2025
• Délai de congé : 6 mois avant
• Calcul : 31 décembre - 6 mois = 30 juin 2025
• Le congé doit donc être délivré au plus tard le 30 juin 2025
• Si le 30 juin tombe un dimanche, le délai est reporté au lundi 1er juillet 2025

Astuce : établissez un rétro-planning dès que vous envisagez de donner congé. Notez toutes les dates clés et prévoyez des rappels (agenda, alarmes).

Marge de sécurité : ne jouez jamais avec les délais. Prévoyez toujours une marge de quelques jours. Mieux vaut donner congé 6 mois et 10 jours avant l'échéance que de risquer l'annulation pour 1 jour de retard.

Anticipez les coûts et le calendrier

Le coût global d'une procédure de résiliation

Procédure amiable :

• Honoraires d'avocat (conseil) : 1 500 à 3 000 €
• Indemnité de départ (si négociée) : variable

Congé avec indemnité d'éviction (procédure contentieuse) :

• Acte d'huissier (congé) : 200 à 300 €
• Honoraires d'avocat : 3 000 à 8 000 € (première instance)
• Expertise judiciaire : 5 000 à 15 000 € (avance partagée)
• Indemnité d'éviction : montant le plus important, de 50 000 € à plusieurs centaines de milliers d'euros
• Frais de justice (dépens) : 1 000 à 3 000 €

Total : facilement 60 000 à 500 000 € (voire plus) selon la valeur du fonds.

Procédure de résiliation pour faute (avec clause résolutoire) :

• Mise en demeure : 80 à 150 €
• Commandement de clause résolutoire : 100 à 200 €
• Assignation devant le tribunal : 150 à 250 €
• Honoraires d'avocat : 3 000 à 6 000 €
• Expertise si contestation des dégradations : 3 000 à 8 000 €
• Huissier pour expulsion : 500 à 1 500 €

Total : 7 000 à 16 000 €

Le calendrier prévisionnel

Résiliation amiable : 1 à 3 mois

Congé avec indemnité d'éviction :

• Délivrance du congé : J
• Expertise judiciaire : J+6 mois à J+18 mois
• Jugement de première instance : J+18 mois à J+30 mois
• Appel éventuel : J+30 mois à J+48 mois
• Paiement et libération : J+48 mois

Total : 2 à 4 ans en moyenne.

Résiliation pour faute avec clause résolutoire :

• Mise en demeure : J
• Commandement : J+15 jours
• Expiration du délai : J+45 jours
• Assignation : J+60 jours
• Jugement : J+8 à J+18 mois
• Expulsion : J+20 mois

Total : 1,5 à 2 ans.

Constituez un dossier solide dès le départ

Si vous envisagez une résiliation pour faute, commencez à rassembler les preuves dès les premiers manquements.

La constitution des preuves

Pour non-paiement :

• Relevés de compte montrant les virements reçus (ou non reçus)
• Copies des quittances délivrées
• Lettre de rappel et mise en demeure
• Copie du bail avec échéancier des loyers

Pour usage non conforme :

• Constat d'huissier constatant l'activité réellement exercée
• Photos (datées)
• Témoignages de voisins ou de clients
• Enseigne différente de celle autorisée

Pour dégradations :

• Constat d'huissier détaillé avec photos
• Devis de remise en état
• État des lieux d'entrée pour comparaison
• Rapport d'expert si nécessaire (structure, salubrité)

Pour sous-location illicite :

• Constat d'huissier identifiant le sous-locataire
• Factures ou courriers au nom du sous-locataire
• Témoignages
• Annonces de sous-location (si publiées)

Astuce : le constat d'huissier est l'outil le plus fiable. Dès que vous constatez un manquement sérieux, faites intervenir un huissier pour établir un constat. Coût : 150 à 400 € selon la complexité, mais cette preuve sera inattaquable devant le juge.

Questions fréquentes

Puis-je résilier un bail commercial pour vendre mon local ?

Non. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la vente du local commercial n'est plus un motif légal de résiliation.

Si vous vendez, l'acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend automatiquement le bail en cours, avec toutes ses clauses et conditions. Le locataire est protégé : la vente ne peut pas être un prétexte pour l'évincer.

Vos options si vous souhaitez vendre libre :

1. Attendre l'échéance du bail et refuser le renouvellement en payant l'indemnité d'éviction
2. Négocier une résiliation amiable avec le locataire (en lui proposant une indemnité de départ)
3. Vendre avec le bail en cours (mais le prix sera minoré du fait de l'occupation)

Combien de temps dure une procédure de résiliation judiciaire ?

En moyenne :

• Résiliation pour faute avec clause résolutoire : 12 à 24 mois de la mise en demeure à l'expulsion effective
• Résolution judiciaire sans clause : 18 à 36 mois
• Contestation d'indemnité d'éviction : 24 à 48 mois (expertise comprise)

Ces délais peuvent s'allonger :

• Si le locataire fait appel : +12 à 24 mois
• Si le tribunal est très encombré (Paris, Lyon, Marseille...) : +6 à 12 mois
• Si des expertises complexes sont nécessaires : +6 à 18 mois

Conseil : intégrez ces délais dans votre stratégie. Une procédure judiciaire n'est jamais rapide en matière de baux commerciaux.

Le locataire peut-il rester dans les lieux pendant la procédure ?

Oui, dans la plupart des cas.

En cas de résiliation pour faute : le locataire peut rester jusqu'à l'expulsion ordonnée par jugement définitif. Tant que le jugement n'est pas exécutoire (appel en cours, par exemple), il reste dans les lieux.

En cas de refus de renouvellement : le locataire a un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Même si le jugement fixe l'indemnité à 200 000 €, tant que vous n'avez pas payé, le locataire reste.

Conséquence : le locataire continue de vous verser le loyer pendant toute cette période (sauf s'il est en situation d'impayé, bien sûr). C'est une protection légale importante : il ne peut pas être mis à la rue sans compensation.

Que se passe-t-il si je donne congé mais que je ne paie pas l'indemnité d'éviction ?

Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif.

Procédure :

1. Le locataire saisit le tribunal pour faire fixer judiciairement le montant de l'indemnité (si vous ne l'avez pas proposée ou si elle est insuffisante)
2. Le jugement fixe le montant (par exemple : 150 000 €)
3. Vous êtes condamné à payer cette somme
4. Tant que vous ne payez pas, le locataire reste dans les lieux aux conditions du bail en cours
5. Le locataire peut demander au juge de fixer une indemnité provisionnelle à consigner (50 à 70% du montant estimé). S'il accepte cette consignation, il doit alors libérer les lieux.

Si vous refusez obstinément de payer : le locataire peut faire pratiquer une saisie sur vos autres biens (comptes bancaires, autres immeubles) pour recouvrer la somme due.

Attention : les intérêts légaux courent à compter du jugement. Plus vous tardez à payer, plus le montant augmente.

Puis-je augmenter le loyer pour forcer le locataire à partir ?

Non, c'est totalement illégal et constitue un abus de droit.

Le loyer d'un bail commercial est strictement encadré :

• À la conclusion du bail : loyer librement fixé
• En cours de bail : révision annuelle selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), avec un plafonnement à la hausse
• Au renouvellement : révision possible à la valeur locative, mais plafonnée (sauf déplafonnement dans certains cas prévus par la loi)

Vous ne pouvez pas :

• Augmenter arbitrairement le loyer pour rendre le bail insupportable
• Refuser le renouvellement et exiger un nouveau loyer exorbitant comme condition de maintien dans les lieux

Sanctions : si vous tentez d'imposer un loyer manifestement excessif dans le but de forcer le départ, le locataire peut :

• Saisir le juge pour faire fixer le loyer à la valeur locative réelle
• Obtenir des dommages-intérêts pour manœuvre abusive

Que faire si le locataire refuse de partir malgré la résiliation ?

Si un jugement définitif (non susceptible d'appel ou appel rejeté) a prononcé la résiliation et ordonné l'expulsion, mais que le locataire refuse de quitter les lieux, vous devez faire procéder à l'expulsion par huissier avec le concours de la force publique.

Procédure :

1. Signification du jugement : l'huissier signifie le jugement au locataire et lui accorde un délai de grâce(généralement 2 mois minimum, voire plus si situation sociale difficile)
2. Commandement de quitter les lieux : si le locataire ne part pas dans le délai, l'huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux dans un délai de 2 mois
3. Demande de concours de la force publique : l'huissier sollicite auprès du préfet l'autorisation d'expulser avec l'aide de la police
4. Expulsion effective : à la date fixée, l'huissier, accompagné de la police et éventuellement d'un serrurier et d'un déménageur, procède à l'expulsion. Les biens du locataire sont mis sous séquestre ou entreposés.

Délai global : 4 à 8 mois entre le jugement définitif et l'expulsion effective.

Coût : 1 500 à 5 000 € selon la complexité (huissier, serrurier, déménageur, gardiennage des biens).

Trêve hivernale : l'expulsion ne peut pas avoir lieu du 1er novembre au 31 mars (sauf exception). Anticipez ce délai dans votre planning.

Comment calculer la valeur du fonds de commerce pour l'indemnité ?

Plusieurs méthodes existent, souvent combinées pour arriver à une estimation fiable :

1. Méthode du chiffre d'affaires Valeur = CA annuel moyen × coefficient multiplicateur

Les coefficients varient selon le secteur :

• Alimentation, boulangerie : 0,5 à 0,8
• Habillement, équipement : 0,7 à 1,2
• Restauration, bars : 0,8 à 1,5
• Professions libérales : 1 à 2
• Commerce de luxe, emplacement premium : 1,5 à 3

2. Méthode du bénéfice net Valeur = Bénéfice net annuel moyen × 3 à 5

Plus stable que la méthode du CA car elle tient compte de la rentabilité réelle.

3. Méthode des comparables On compare avec des cessions récentes de fonds similaires (même activité, même zone géographique, taille comparable).

4. Méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) Méthode plus sophistiquée : on actualise les flux de trésorerie futurs générés par le fonds. Utilisée pour les gros fonds ou les commerces très rentables.

Exemple pratique : Un restaurant parisien (11e arrondissement) :

• CA annuel : 500 000 €
• Bénéfice net : 100 000 €

Méthode CA : 500 000 × 1,2 = 600 000 € Méthode bénéfice : 100 000 × 4 = 400 000 € Comparables : ventes récentes de restaurants similaires : 450 000 - 550 000 €

L'expert retient : 500 000 € (moyenne des méthodes).

En conclusion

La résiliation d'un bail commercial par le bailleur est une procédure juridiquement complexe qui nécessite une préparation minutieuse, une connaissance approfondie du droit et une anticipation rigoureuse des conséquences financières.

Que vous soyez confronté à un locataire défaillant qui ne paie plus son loyer depuis des mois, que vous envisagiez de récupérer votre local pour un projet personnel ou professionnel familial, que vous souhaitiez réaliser des travaux de grande envergure, ou simplement que vous ne souhaitiez pas renouveler le bail à son échéance naturelle, chaque situation obéit à des règles spécifiques, avec des procédures, des délais et des conséquences financières qui lui sont propres.

Les enjeux financiers sont considérables : une indemnité d'éviction peut facilement atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros pour un fonds bien situé, une erreur de procédure peut vous contraindre à attendre 3 à 9 ans supplémentaires avant de pouvoir récupérer votre bien, et une mauvaise stratégie peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros en frais de justice inutiles.

Face à ces risques, l'accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier commercial n'est pas un luxe mais une nécessité absolue. Seul un professionnel expérimenté pourra vous guider dans le dédale des procédures, sécuriser vos actes, calculer avec précision les délais impératifs, évaluer le montant probable de l'indemnité d'éviction, et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter selon votre situation particulière.

N'hésitez pas à consulter dès le début de votre réflexion, avant même de prendre toute décision. Un conseil juridique en amont peut vous éviter des erreurs coûteuses et vous permettre de construire un plan d'action réaliste, avec un calendrier précis et une estimation fiable des coûts. Dans certains cas, cette consultation préalable vous amènera peut-être à renoncer à une résiliation trop coûteuse, ou au contraire vous confirmera qu'elle est parfaitement justifiée et réalisable dans de bonnes conditions.

Enfin, gardez toujours à l'esprit que la négociation amiable, bien que rare en pratique, reste la solution la plus rapide, la plus économique et la moins conflictuelle. Si votre locataire est ouvert au dialogue et que vos intérêts peuvent converger, explorez cette piste avant de vous lancer dans une procédure contentieuse longue et incertaine.

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