Résiliation d'un bail commercial : règles, préavis et démarches

Mettre fin à un bail commercial obéit à des règles strictes, et elles ne sont pas les mêmes pour le locataire et pour le bailleur. Le locataire peut partir tous les trois ans, sous réserve d'un préavis de six mois. Le bailleur, lui, ne peut reprendre ses locaux que dans des cas limités, et le plus souvent en versant une indemnité d'éviction. Entre les deux, la clause résolutoire et l'accord amiable offrent d'autres portes de sortie.

Ce guide fait le point sur toutes les façons de résilier un bail commercial : qui peut le faire, à quelle date, sous quelle forme, et ce qu'il en coûte.

L'essentiel en bref

• Locataire : congé possible à chaque échéance triennale (3, 6 et 9 ans), au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
• Départ à la retraite ou invalidité : le locataire peut donner congé à tout moment, avec le même préavis de 6 mois.
• Bailleur : pas de congé triennal, sauf travaux de construction, reconstruction ou surélévation. En fin de bail, il peut refuser le renouvellement, mais doit en principe verser une indemnité d'éviction.
• Faute du locataire : la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement resté sans effet ; à défaut de clause, le bailleur doit demander la résiliation au juge.
• Accord amiable : possible à tout moment, à condition de le formaliser par écrit.

Le cadre : un bail de 9 ans, protecteur pour le locataire

Le bail commercial est conclu pour une durée d'au moins neuf ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Cette durée minimale protège le commerçant, qui investit dans son fonds et sa clientèle. La loi lui accorde donc une faculté de sortie régulière, tandis que le bailleur est engagé pour toute la durée du bail.

Ces règles sont d'ordre public : une clause qui priverait le locataire de son droit de résiliation triennale est en principe réputée non écrite. Quelques exceptions existent toutefois, détaillées ci-dessous.

La résiliation par le locataire

Le congé triennal : la règle « 3-6-9 »

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au terme de la 3e, de la 6e et de la 9e année du bail. Trois conditions doivent être réunies :

• un préavis d'au moins six mois avant la date d'échéance de la période triennale ;
• une forme précise : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte de commissaire de justice (ex-huissier) ;
• une date de sortie correspondant exactement à l'échéance triennale, calculée à partir de la date de prise d'effet du bail.

Exemple : un bail a pris effet le 1er avril 2021. La première échéance triennale tombe le 31 mars 2024, la deuxième le 31 mars 2027. Pour partir à cette date, le congé doit être reçu par le bailleur au plus tard le 30 septembre 2026.

Un congé délivré trop tard n'est pas nul : il produit simplement ses effets pour l'échéance triennale suivante. Le locataire reste alors redevable des loyers pendant trois années supplémentaires. C'est l'erreur la plus coûteuse en pratique, d'où l'intérêt de vérifier la date de prise d'effet et le mode d'envoi avant d'agir. Lorsqu'il existe un doute sur la date de réception d'une lettre recommandée, l'acte de commissaire de justice apporte une date certaine.

Les baux qui peuvent écarter la faculté triennale

Le bail peut supprimer la faculté de résiliation triennale dans quatre cas seulement :

• les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux dits « monovalents », comme un hôtel ou un cinéma) ;
• les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de certains locaux de stockage.

Dans ces situations, il faut lire attentivement le bail : le locataire peut être engagé ferme pour 9 ans, voire davantage.

Partir avant l'échéance triennale

En dehors des échéances triennales, le locataire n'a pas de droit de résiliation unilatérale. S'il quitte les lieux, il reste tenu de payer les loyers jusqu'à la prochaine échéance pour laquelle un congé régulier aurait pu être donné. Plusieurs solutions permettent néanmoins de partir plus tôt :

• négocier une résiliation amiable avec le bailleur, éventuellement contre une indemnité ou l'abandon du dépôt de garantie ;
• céder le bail avec le fonds de commerce : toute clause interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds est réputée non écrite (article L. 145-16) ;
• céder le seul droit au bail, si le bail l'autorise ou si le bailleur donne son accord ;
• utiliser une clause de résiliation anticipée, si le bail en prévoit une.

Le départ à la retraite ou pour invalidité

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui perçoit une pension d'invalidité de son régime social, peut donner congé à tout moment, sans attendre l'échéance triennale. Le préavis reste de six mois, avec les mêmes formes (lettre recommandée ou acte de commissaire de justice).

Cette faculté est étendue à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, lorsque la société est titulaire du bail.

À la fin du bail et pendant la tacite prolongation

À l'arrivée du terme des neuf ans, le locataire qui souhaite partir doit donner congé au moins six mois à l'avance. Pour un congé lié à la fin du bail, l'article L. 145-9 impose l'acte de commissaire de justice : c'est la forme à privilégier pour éviter toute discussion.

Si personne ne donne congé ni ne demande le renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin à tout moment, avec un préavis de six mois et pour le dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Attention : lorsque la tacite prolongation porte la durée totale du bail au-delà de douze ans, le loyer échappe au plafonnement lors du renouvellement suivant. Ce point est détaillé dans notre article sur le plafonnement et le déplafonnement du loyer commercial.

Ce que le locataire doit jusqu'à son départ

• Les loyers et charges restent dus jusqu'à la date d'effet du congé, même si les locaux sont libérés plus tôt.
• L'état des lieux de sortie est obligatoire depuis la loi Pinel (article L. 145-40-1). Il se compare à l'état des lieux d'entrée et sert de base aux éventuelles réparations locatives.
• La remise en état s'apprécie selon les clauses du bail, notamment celles relatives aux travaux et aux aménagements réalisés par le locataire.
• Le dépôt de garantie n'est soumis à aucun délai légal de restitution en matière commerciale : c'est le bail qui le fixe. Le bailleur peut y imputer les sommes restant dues, à condition de les justifier.

La résiliation à l'initiative du bailleur

Pas de congé triennal, sauf exceptions

Le bailleur ne bénéficie pas de la faculté de résiliation triennale. Il ne peut donner congé à l'issue d'une période triennale que pour des motifs limitativement énumérés par la loi :

• construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
• réaffecter à l'habitation un local d'habitation accessoire ;
• exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
• démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le congé doit alors être délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Selon le motif invoqué, le locataire peut avoir droit à une indemnité d'éviction ou à un relogement.

La vente du local ne met pas fin au bail

Vendre les murs n'est pas un motif de résiliation : l'acquéreur reprend le bail en cours, avec toutes ses clauses. Depuis la loi Pinel, le locataire bénéficie même, sauf exceptions, d'un droit de préférence lorsque le propriétaire vend le local commercial (article L. 145-46-1). Pour plus de détails, consultez notre article sur la loi Pinel et les baux commerciaux.

Le congé avec refus de renouvellement en fin de bail

À l'expiration du bail, le bailleur peut donner congé et refuser le renouvellement. Le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice au moins six mois avant le terme. À peine de nullité, il doit préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans.

Le refus de renouvellement est toujours possible, mais il a un prix : le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14). Elle comprend notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce, ou la valeur du droit au bail lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle ;
• les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ;
• le cas échéant, le trouble commercial et la perte de stock ou de clientèle.

Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux : il reste dans les locaux aux conditions de l'ancien bail et verse une indemnité d'occupation (article L. 145-28). En cas de désaccord sur le montant, le tribunal désigne généralement un expert chargé d'évaluer le fonds.

Le bailleur dispose enfin d'un droit de repentir : dans les quinze jours suivant la décision définitive fixant l'indemnité, il peut renoncer au refus de renouvellement et accepter le renouvellement du bail, ce qui le libère de l'indemnité. Ce droit n'est plus possible si le locataire a déjà quitté les lieux ou engagé sa réinstallation ailleurs.

Le refus de renouvellement sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d'indemnité dans deux cas (article L. 145-17) :

• un motif grave et légitime à l'encontre du locataire : défaut de paiement, défaut d'exploitation, sous-location irrégulière, non-respect de la destination des lieux... Si le manquement peut être réparé, le bailleur doit d'abord mettre le locataire en demeure, par acte de commissaire de justice, de le faire cesser. Le refus n'est justifié que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure ;
• un immeuble à démolir en tout ou partie parce qu'il est insalubre ou dangereux.

La résiliation pour faute du locataire

En cours de bail, le bailleur peut obtenir la résiliation si le locataire manque gravement à ses obligations. Deux voies existent, selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.

La clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas certaines obligations (paiement du loyer et des charges, assurance, destination des lieux...). Sa mise en œuvre est très encadrée (article L. 145-41) :

1. Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer (ou de faire) par commissaire de justice, visant la clause résolutoire.
2. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire pour régulariser.
3. Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, la clause est acquise. Le bailleur saisit en général le juge des référés pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion.

Le locataire n'est pas sans défense : le juge peut lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si les délais sont respectés, la clause est réputée n'avoir jamais joué. La procédure complète est détaillée dans nos articles sur les loyers impayés dans un bail commercial et sur la procédure d'expulsion d'un locataire commercial.

La résiliation judiciaire sans clause résolutoire

À défaut de clause résolutoire, ou lorsque le manquement n'entre pas dans son champ, le bailleur peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation du bail. Le juge apprécie souverainement si le manquement est suffisamment grave pour justifier la rupture. Les motifs les plus souvent retenus sont :

• des impayés de loyers ou de charges répétés ;
• une activité exercée en dehors de la destination prévue au bail ;
• une sous-location ou une cession irrégulière ;
• un défaut d'assurance ;
• une absence prolongée d'exploitation du fonds ;
• des travaux importants réalisés sans autorisation.

Cette procédure est plus longue que la clause résolutoire et son issue dépend de la qualité des preuves réunies : constats de commissaire de justice, courriers, mises en demeure, relevés de compte.

La résiliation judiciaire est aussi ouverte au locataire lorsque c'est le bailleur qui manque gravement à ses obligations, par exemple en ne réalisant pas les grosses réparations qui lui incombent ou en ne délivrant pas des locaux conformes à leur destination.

Les créanciers inscrits sur le fonds

Lorsque le fonds de commerce est grevé d'inscriptions (nantissement d'une banque, privilège du vendeur), le bailleur qui poursuit la résiliation doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois après cette notification (article L. 143-2). La même règle s'applique à la résiliation amiable, qui ne devient définitive qu'un mois après sa notification aux créanciers inscrits.

La résiliation amiable

Bailleur et locataire peuvent toujours mettre fin au bail d'un commun accord, à n'importe quel moment et sans préavis légal. C'est souvent la solution la plus rapide lorsque le locataire veut partir avant une échéance triennale ou lorsque le bailleur souhaite récupérer ses locaux sans procédure.

Aucune forme n'est imposée par la loi, mais un accord écrit et précis est indispensable : date de libération des lieux, sort des loyers et charges, état des lieux, restitution du dépôt de garantie, éventuelle indemnité et renonciation réciproque à tout recours. Toutes les étapes sont détaillées dans notre guide de la résiliation amiable d'un bail commercial.

Les cas particuliers

• Liquidation judiciaire du locataire : le liquidateur peut résilier le bail. Le bailleur peut de son côté demander la résiliation pour des loyers impayés correspondant à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de ce jugement.
• Décès du locataire : le bail n'est pas résilié. Il se transmet aux héritiers, qui peuvent ensuite donner congé ou céder le bail dans les conditions habituelles.
• Destruction totale des locaux par cas fortuit (incendie, sinistre) : le bail est résilié de plein droit (article 1722 du Code civil).
• Expropriation : le bail prend fin et le locataire est indemnisé par l'autorité expropriante.

Récapitulatif : qui peut résilier, quand et comment

Contester un congé ou une résiliation

Les litiges relatifs au bail commercial relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux. Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60) : c'est notamment le cas de la contestation d'un congé ou de la demande d'indemnité d'éviction. Ce délai est court, et le dépasser fait perdre définitivement ses droits.

Un congé peut être contesté pour un vice de forme (mauvais mode de délivrance, mentions obligatoires absentes), pour une date erronée ou pour l'absence de motif valable. Un commandement visant la clause résolutoire peut l'être s'il est délivré de mauvaise foi, s'il ne mentionne pas le délai d'un mois ou si les sommes réclamées ne sont pas dues.

Questions fréquentes

Peut-on résilier un bail commercial hors période triennale ?

Pas unilatéralement, sauf départ à la retraite ou invalidité du locataire, clause de résiliation anticipée prévue au bail ou tacite prolongation. En dehors de ces cas, il faut obtenir l'accord du bailleur (résiliation amiable) ou céder le bail, par exemple avec le fonds de commerce.

Le bailleur peut-il résilier le bail pour vendre le local ?

Non. La vente des murs ne met pas fin au bail : l'acquéreur reprend le contrat en cours. Le locataire bénéficie en outre, sauf exceptions, d'un droit de préférence pour acheter le local.

Le locataire peut-il envoyer son congé par simple lettre ou par e-mail ?

Non. Le congé triennal doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. En fin de bail ou pendant la tacite prolongation, l'acte de commissaire de justice est requis. Un congé envoyé par lettre simple ou par e-mail n'a pas d'effet.

Que se passe-t-il si le congé est envoyé trop tard ?

Il n'est pas nul, mais il ne prend effet qu'à l'échéance triennale suivante. Le locataire reste redevable des loyers jusqu'à cette date, sauf accord du bailleur pour une sortie anticipée.

Combien coûte la résiliation pour le bailleur ?

Le refus de renouvellement en fin de bail oblige en principe le bailleur à verser une indemnité d'éviction, qui peut représenter la valeur du fonds de commerce. Il n'en est dispensé qu'en cas de motif grave et légitime, ou d'immeuble insalubre ou dangereux à démolir. Le droit de repentir lui permet de revenir sur son refus dans les quinze jours suivant la décision fixant l'indemnité.

Combien de temps faut-il pour mettre fin à un bail commercial ?

Un accord amiable peut être conclu en quelques semaines. Un congé triennal suppose un préavis de six mois au minimum. Une procédure fondée sur la clause résolutoire dure en général plusieurs mois, et une résiliation judiciaire ou une contestation d'indemnité d'éviction souvent plus d'un an, en particulier lorsqu'une expertise est ordonnée.

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