Résiliation d’un bail commercial : règles, délais et démarches

La résiliation d'un bail commercial en France obéit à des règles strictes définies par le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants). Contrairement aux baux d'habitation, le statut des baux commerciaux protège fortement le locataire commerçant, artisan ou professionnel libéral. Que vous soyez locataire souhaitant partir ou bailleur confronté à un locataire défaillant, comprendre les mécanismes de résiliation est essentiel pour éviter les écueils juridiques et les pertes financières considérables.

Le statut des baux commerciaux a été conçu pour protéger le fonds de commerce du locataire. Cette protection se traduit par une grande liberté de partir pour le locataire, mais des conditions très restrictives pour le bailleur. Cette asymétrie s'explique par la nécessité de préserver l'activité économique et la clientèle attachée au local.

Les droits du locataire pour résilier son bail commercial

Le locataire d'un bail commercial bénéficie d'une grande liberté pour mettre fin à son bail. Cette souplesse constitue l'un des piliers du statut protecteur des baux commerciaux et représente un avantage considérable par rapport aux bailleurs.

Résiliation à l'échéance triennale

Le locataire peut donner congé tous les 3 ans, à chaque période triennale. Cette possibilité existe même si le bail initial a été conclu pour 9 ans ou plus. C'est un droit d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause du bail ne peut le supprimer ou le restreindre.

Exemple concret : Marie a signé un bail commercial de 9 ans pour son salon de coiffure le 1er janvier 2020. Elle peut donner congé au 1er janvier 2023, au 1er janvier 2026, ou au terme du bail en 2029. Pour partir au 1er janvier 2026, elle doit notifier son congé avant le 1er juillet 2025 (6 mois de préavis).

Le préavis de 6 mois est incompressible et doit être respecté scrupuleusement. La notification s'effectue par huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le point de départ du préavis est la date de réception effective de la notification.

Point d'attention : Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à 9 ans (par exemple 6 ans), les échéances triennales restent applicables. Le locataire peut donc partir au bout de 3 ans, même si le bail prévoyait initialement 6 ans.

Résiliation en cours de bail : une liberté totale

Le locataire peut également résilier à tout moment, en dehors des échéances triennales, sans avoir à justifier sa décision. Il doit simplement respecter le préavis de 6 mois. Cette faculté de résiliation anticipée constitue une particularité majeure du bail commercial.

Exemple concret : Thomas exploite un restaurant depuis 18 mois. Il souhaite arrêter son activité pour des raisons personnelles. Il peut donner congé dès maintenant, même si la prochaine échéance triennale n'interviendra que dans 18 mois supplémentaires. Son bail prendra fin 6 mois après la notification de son congé.

Cette liberté de partir constitue un droit fondamental du locataire, inscrit dans le statut des baux commerciaux. Le locataire n'a pas à motiver sa décision : qu'il s'agisse d'une cessation d'activité, d'une délocalisation, de difficultés financières ou simplement d'un changement de projet, sa décision ne peut être contestée par le bailleur.

Cas particulier : Si le locataire donne congé avant la fin du préavis mais continue d'occuper les lieux, il reste redevable du loyer jusqu'à la libération effective du local. Le préavis court à compter de la notification, pas de la libération physique.

La forme de la notification du congé par le locataire

Pour le locataire, deux modes de notification sont possibles :

La lettre recommandée avec accusé de réception : C'est le moyen le plus économique (environ 6 euros). Le préavis court à compter de la réception effective par le bailleur. En cas de contestation sur la date de réception, le locataire devra prouver que le bailleur a bien reçu le courrier.

Exemple concret : Sophie envoie son congé par LRAR le 10 mars. Le bailleur est absent et le courrier revient avec la mention "pli avisé non réclamé". Le congé n'est pas valablement notifié. Sophie doit recommencer la procédure. Pour éviter ce risque, elle aurait dû faire appel à un huissier.

L'acte d'huissier : Plus coûteux (150 à 250 euros), il présente l'avantage de la certitude juridique. L'huissier établit un procès-verbal de signification qui fait foi de la date de notification, même si le destinataire est absent. Le préavis court dès la date de signification.

Conseil pratique : Même si la LRAR est autorisée pour le locataire, l'acte d'huissier reste recommandé pour éviter toute contestation ultérieure, notamment sur le calcul du préavis.

Le sort du droit au renouvellement

Lorsque le locataire donne congé, il renonce automatiquement à son droit au renouvellement du bail. Cette renonciation est définitive : il ne peut pas revenir sur sa décision sauf accord exprès du bailleur.

Exemple concret : Julien donne congé le 1er avril pour le 1er octobre. Début juillet, il change d'avis et souhaite rester. Le bailleur refuse. Julien n'a aucun recours : il a renoncé à son droit au bail et devra quitter les lieux au 1er octobre. Seul un accord amiable avec le bailleur pourrait lui permettre de rester (nouveau bail ou révocation du congé).

Alternative stratégique : Plutôt que de donner congé, le locataire peut parfois préférer céder son bail à un repreneur. Cette option lui permet de valoriser son droit au bail et potentiellement de récupérer une indemnité, notamment si le local est bien situé.

Dans quels cas le bailleur peut-il résilier un bail commercial ?

À l'inverse du locataire, le bailleur ne peut pas résilier librement un bail commercial. Ses possibilités sont strictement encadrées par la loi, ce qui reflète la volonté du législateur de protéger le fonds de commerce du locataire.

Les fautes graves du locataire

Le bailleur peut résilier le bail uniquement en cas de manquement grave aux obligations contractuelles. La gravité s'apprécie au cas par cas par le juge. Les motifs les plus fréquents sont :

Le non-paiement du loyer : C'est la cause principale de résiliation. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le bailleur peut engager la procédure. La mise en demeure doit être notifiée par huissier et mentionner explicitement qu'à défaut de règlement sous un mois, la clause résolutoire sera activée.

Exemple concret : Sophie loue un local commercial à Pierre pour son activité de pressing. Pierre accumule 4 mois d'impayés représentant 8 000 euros. Sophie lui envoie une mise en demeure par huissier le 15 janvier mentionnant : "Vous êtes mis en demeure de payer la somme de 8 000 euros correspondant aux loyers d'octobre, novembre, décembre 2024 et janvier 2025 dans un délai d'un mois. À défaut, la clause résolutoire du bail sera mise en œuvre". Si Pierre ne régularise pas avant le 15 février, Sophie peut activer la clause résolutoire du bail.

Point juridique : Un retard de paiement de quelques jours n'est généralement pas considéré comme une faute grave. En revanche, des impayés répétés ou supérieurs à deux termes de loyer constituent un manquement suffisamment grave.

Les autres manquements graves incluent :

La sous-location non autorisée du local : Le locataire ne peut sous-louer qu'avec l'autorisation expresse du bailleur. Une sous-location clandestine constitue une violation grave du contrat.

Exemple concret : Marc loue un local pour y exercer son activité d'agent immobilier. Sans autorisation, il sous-loue la moitié du local à un courtier en assurance. Le bailleur découvre la situation lors d'une visite. Il peut activer la clause résolutoire, même si Marc continue de payer régulièrement son loyer. La sous-location non autorisée constitue à elle seule un motif de résiliation.

Des travaux non autorisés modifiant la structure du bien : Certains travaux nécessitent l'accord préalable du bailleur, notamment ceux touchant aux gros œuvres ou modifiant l'aspect extérieur.

Exemple concret : Une société exploitant une salle de sport décide d'abattre un mur porteur pour agrandir l'espace sans demander l'autorisation du bailleur ni faire appel à un bureau d'études. Au-delà du risque pour la sécurité du bâtiment, cette modification non autorisée peut justifier la résiliation du bail.

Un changement d'activité sans accord (déspécialisation illicite) : Le bail commercial est conclu pour une activité déterminée. Tout changement nécessite de suivre une procédure spécifique.

Exemple concret : Anne loue un local pour y exploiter une boutique de vêtements. Elle décide de transformer son activité en bar-restaurant sans demander l'accord du bailleur. Ce changement radical d'activité (déspécialisation plénière) nécessitait l'autorisation du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut résilier le bail.

La dégradation volontaire des lieux : Le locataire doit entretenir le local en bon père de famille. Des dégradations volontaires ou un défaut d'entretien manifeste peuvent justifier la résiliation.

Les troubles de voisinage graves et répétés : Si l'activité du locataire génère des nuisances importantes (bruit, odeurs, insécurité) affectant les autres occupants ou le voisinage, le bailleur peut demander la résiliation.

Exemple concret : Un restaurant génère des odeurs de friture permanentes et des nuisances sonores jusqu'à 2 heures du matin. Les locataires des appartements situés au-dessus se plaignent régulièrement. Malgré plusieurs mises en demeure, le restaurateur ne prend aucune mesure. Le bailleur peut engager une procédure de résiliation pour trouble de jouissance.

La procédure de clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire. Cette clause permet au bailleur d'obtenir la résiliation automatique du bail en cas de manquement, sans passer par le juge (du moins en théorie).

Conditions de validité de la clause :

Elle doit être expresse et non équivoque dans le bail
Elle doit préciser les manquements susceptibles de la déclencher
Elle doit prévoir un délai de régularisation (généralement 1 à 2 mois)
Elle doit mentionner que la résiliation interviendra de plein droit

Le processus détaillé en 3 étapes :

1. Commandement par huissier : Le bailleur fait délivrer un commandement de payer (pour loyers impayés) ou de faire (pour autre manquement). Ce commandement doit reproduire la clause résolutoire du bail et mentionner explicitement le délai de régularisation prévu.

Exemple concret : Le bail prévoit une clause résolutoire pour non-paiement avec un délai de 2 mois. Le commandement doit indiquer : "Conformément à la clause résolutoire stipulée à l'article 12 du bail du 15/03/2020, reproduite ci-après : [texte exact de la clause], vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent commandement pour régulariser votre situation. À défaut, le bail sera résilié de plein droit."

2. Délai de régularisation : Le locataire dispose du délai prévu au bail pour régulariser sa situation. Durant ce délai, il peut :

Payer l'intégralité des sommes dues (en cas d'impayés)
Faire cesser le manquement (en cas d'autre faute)
Saisir le juge pour contester ou demander des délais

Exemple concret : Jean loue un local à une société qui exploite un bar-tabac. Le bail prévoit une clause résolutoire pour non-paiement avec un délai de régularisation de 2 mois. La société accumule 3 mois d'impayés soit 9 000 euros. Jean fait délivrer un commandement de payer le 10 mars. La société dispose jusqu'au 10 mai pour payer les 9 000 euros. Si elle paie 6 000 euros le 5 mai, ce n'est pas suffisant : la clause s'exécutera car la régularisation doit être totale.

3. Acquisition de la clause : Si le locataire ne régularise pas dans le délai, la résiliation devient effective de plein droit. Théoriquement, le bailleur peut alors faire constater la résiliation et demander l'expulsion. En pratique, si le locataire reste dans les lieux, une procédure judiciaire reste nécessaire.

Important : Même avec une clause résolutoire, si le locataire conteste, le tribunal judiciaire devra vérifier que :

La procédure a été respectée (commandement conforme, délai respecté)
La faute est suffisamment grave pour justifier la résiliation
La clause elle-même est valable

Exemple concret : Un restaurateur a accumulé 2 mois d'impayés pendant une période difficile. Il a ensuite régularisé partiellement sa situation. Le bailleur active la clause résolutoire pour le reliquat de 1 500 euros. Le restaurateur saisit le tribunal qui estime que ce montant, compte tenu du contexte et de la bonne foi démontrée, ne justifie pas la résiliation. Le juge peut refuser de prononcer la résiliation ou accorder des délais de paiement.

Le refus de renouvellement avec indemnité d'éviction

À l'échéance du bail, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité peut être très élevée, ce qui dissuade souvent les bailleurs.

Le montant de l'indemnité d'éviction comprend :

La valeur marchande du fonds de commerce
Les frais de déménagement et de réinstallation
Les frais de remplacement du matériel et des agencements non transportables
Le préjudice commercial lié à la perte de clientèle

Exemple concret : Madame Durand refuse de renouveler le bail d'un restaurant bien établi depuis 15 ans dans une rue très passante. L'indemnité d'éviction peut atteindre 200 000 à 300 000 euros selon la valeur du fonds. Face à ce montant, elle préfère finalement renouveler le bail et renégocier le loyer.

Les exceptions permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité :

Motif grave et légitime à l'encontre du locataire (faute dans l'exécution du bail)
Insalubrité ou danger pour la sécurité publique
Immeuble à usage d'habitation dans certaines conditions

Point stratégique : C'est pourquoi les bailleurs préfèrent généralement activer une clause résolutoire plutôt que de refuser le renouvellement.

Quelles sont les obligations formelles pour donner congé ?

Les formalités de congé diffèrent radicalement selon que c'est le locataire ou le bailleur qui donne congé. Le non-respect de ces règles entraîne la nullité du congé, obligeant à recommencer la procédure avec 6 mois de retard.

La notification par huissier : une étape obligatoire pour le bailleur

Pour le bailleur, la notification par huissier de justice (commissaire de justice depuis 2022) est obligatoire et non facultative. Une simple lettre recommandée, même avec accusé de réception, serait frappée de nullité absolue.

Exemple concret : Monsieur Dubois souhaite reprendre son local commercial pour y installer son fils. Il envoie un congé par LRAR à son locataire 6 mois avant l'échéance. Ce congé est juridiquement nul. Le locataire peut l'ignorer totalement et rester dans les lieux. Monsieur Dubois devra recommencer la procédure correctement, par huissier, en perdant 6 mois supplémentaires et en payant 6 mois de loyers en moins (puisque le locataire reste).

Pourquoi cette exigence ? L'acte d'huissier offre plusieurs garanties :

Une date certaine de notification (opposable au locataire)
Une preuve incontestable de la réception
Un contenu formellement vérifié par un professionnel du droit
Une signification même en cas d'absence du destinataire

Le coût de cette signification varie entre 150 et 300 euros selon :

La complexité du dossier
La localisation géographique
Les éventuels frais de recherches d'adresse
Le nombre de destinataires

Exemple concret : Un local est loué à une SCI qui l'exploite via une société d'exploitation. Le congé doit être signifié à la SCI (locataire), mais aussi notifié à la société d'exploitation si elle est mentionnée au bail. L'huissier devra effectuer deux significations distinctes, augmentant les frais.

Pour le locataire, la LRAR est acceptée, bien que l'huissier reste recommandé pour éviter toute contestation sur la date de réception. En cas de litige, le locataire devra prouver que le bailleur a bien reçu le courrier recommandé.

Le contenu obligatoire du congé

Le congé doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité. Ces mentions varient selon que c'est le locataire ou le bailleur qui donne congé.

Pour le congé du locataire, les mentions essentielles sont :

Les références du bail (date, parties, local)
La date d'effet du congé (au moins 6 mois après la notification)
La signature du locataire ou de son mandataire

Pour le congé du bailleur, les exigences sont beaucoup plus strictes :

Les références exactes du bail (date, parties, local concerné)
La date d'effet précise du congé (échéance triennale ou terme)
Le motif légitime détaillé (reprise, vente, reconstruction, démolition)
Pour une reprise : l'identité précise du bénéficiaire de la reprise
La nature exacte du projet de reprise
Les justificatifs démontrant le sérieux du projet

Exemple concret détaillé : Madame Martin veut reprendre son local pour le vendre. Elle notifie un congé avec pour motif "vente envisagée". Ce motif est insuffisant et le congé sera annulé. Elle aurait dû préciser : "Vente du local commercial sis [adresse] à la SCI IMMOBILIERE DU CENTRE, représentée par M. Dupont, demeurant [adresse], pour un prix de 250 000 euros, conformément à la promesse de vente signée le 15 mars 2025 devant Maître Legrand, notaire à Paris". Cette précision démontre le caractère sérieux et certain du projet.

Cas de la reprise pour exploitation personnelle :

Le congé doit mentionner :

L'identité complète du bénéficiaire de la reprise (nom, prénom, adresse)
Le lien avec le bailleur (lui-même, conjoint, ascendant, descendant)
La nature précise de l'activité envisagée
Les justificatifs prouvant la réalité du projet

Exemple concret : Monsieur Leroy veut reprendre son local pour que sa fille y ouvre une librairie. Le congé doit préciser : "Reprise pour exploitation personnelle par Mademoiselle Julie Leroy, fille du bailleur, demeurant 23 rue Victor Hugo à Lyon, qui y exercera une activité de librairie-papeterie. Le bailleur s'engage à justifier dans un délai de 15 jours de la réalité du projet par production de documents attestant des démarches effectuées (immatriculation, business plan, etc.)."

Attention au motif réel : Si le bailleur invoque un motif de reprise mais utilise finalement le local à un autre usage ou le loue à un tiers, il s'expose à devoir verser une indemnité d'éviction au locataire évincé, avec dommages et intérêts.

Les délais à respecter

Le préavis de 6 mois est incompressible pour les deux parties. Il court de date à date à compter de la réception (pour une LRAR) ou de la signification (pour un acte d'huissier).

Calcul du délai : Si le congé est notifié le 15 mars pour une échéance au 1er octobre, il est valable car plus de 6 mois séparent le 15 mars du 1er octobre. Si le congé est notifié le 5 avril pour la même échéance du 1er octobre, il est tardif (moins de 6 mois) et ne prendra effet qu'à l'échéance suivante.

Exemple concret : Un bail a pris effet le 1er janvier 2020 pour 9 ans. Les échéances triennales sont donc le 1er janvier 2023, 2026 et 2029. Le locataire veut partir au 1er janvier 2026. Il doit notifier son congé au plus tard le 1er juillet 2025. S'il notifie le 10 juillet 2025, le congé ne produira effet qu'au 1er janvier 2029 (échéance suivante), soit 3 ans et demi plus tard.

Exception : En cas de résiliation amiable, les parties peuvent fixer librement la date de fin du bail, sans respecter le préavis de 6 mois.

Comment activer une clause résolutoire dans un bail commercial ?

L'activation d'une clause résolutoire suit une procédure rigoureuse qui ne laisse aucune place à l'improvisation. Toute erreur peut entraîner la nullité de la procédure et obliger le bailleur à tout recommencer.

Le commandement de payer ou de faire

Première étape : Le bailleur fait délivrer un commandement par huissier. Ce document revêt une importance capitale et doit respecter des mentions obligatoires très strictes.

Les mentions obligatoires du commandement :

La reproduction textuelle de la clause résolutoire figurant au bail
La cause précise du commandement (nature exacte du manquement)
Le montant exact des sommes dues avec décomposition détaillée (pour impayés)
La période concernée par les impayés
Le délai de régularisation prévu au bail
L'avertissement que faute de régularisation, le bail sera résilié de plein droit

Exemple concret détaillé : Une société de vêtements doit 12 500 € de loyers et charges à son bailleur. Le commandement doit être ultra-précis :

"Commandement de payer la somme totale de DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (12 500 €) correspondant à :

Loyer du mois de décembre 2024 : 2 500 €
Loyer du mois de janvier 2025 : 2 500 €
Loyer du mois de février 2025 : 2 500 €
Loyer du mois de mars 2025 : 2 500 €
Provision sur charges du 4ème trimestre 2024 : 1 000 €
Provision sur charges du 1er trimestre 2025 : 1 500 €

Conformément à la clause résolutoire stipulée à l'article 15 du bail commercial en date du 10 avril 2020, dont la teneur suit : [reproduction exacte de la clause].

Vous disposez d'un délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent acte pour régulariser votre situation par le paiement intégral de la somme ci-dessus mentionnée.

À défaut de paiement intégral dans ce délai, le bail sera résilié de plein droit et vous devrez libérer les lieux."

Un commandement indiquant simplement "loyers impayés" ou "arriérés de 12 500 €" sans détailler serait insuffisant et pourrait être annulé par le juge.

Les pièges à éviter dans le commandement

Piège n°1 - Montant erroné : Si le commandement mentionne un montant supérieur à la réalité, il peut être annulé. Le bailleur doit être précis et justifier chaque centime.

Exemple concret : Le bailleur inclut dans le commandement des pénalités de retard non prévues au bail, portant le montant de 8 000 € à 8 500 €. Le locataire conteste. Le juge annule le commandement pour montant excessif.

Piège n°2 - Délai de régularisation insuffisant : Le délai mentionné dans le commandement doit être au minimum celui prévu au bail. Un délai plus court entraîne la nullité.

Piège n°3 - Clause résolutoire mal reproduite : La clause doit être reproduite textuellement, avec les mêmes termes que dans le bail. Une paraphrase ne suffit pas.

Piège n°4 - Régularisation partielle : Si le locataire paie une partie des sommes durant le délai, cela ne suffit pas. La régularisation doit être totale pour faire échec à la clause.

Exemple concret : Un locataire doit 15 000 € d'impayés. Il paie 10 000 € dans le délai de régularisation. Ce paiement partiel ne suffit pas : la clause résolutoire s'exécutera pour les 5 000 € restants, sauf si le juge accorde des délais.

La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire conteste la résiliation ou refuse de quitter les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Les pouvoirs du juge :

Le juge vérifiera minutieusement :

Que la procédure a été scrupuleusement respectée (commandement conforme, signification régulière)
Que la faute est suffisamment grave au regard de la jurisprudence
Que le délai de régularisation a été exactement respecté
Que la clause résolutoire est valable, claire et sans ambiguïté
Que le bail lui-même est régulier

Le juge peut :

Prononcer la résiliation et ordonner l'expulsion du locataire
Refuser la résiliation si la faute n'est pas assez grave
Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 2 ans)
Constater la résiliation déjà acquise de plein droit

Exemple concret d'appréciation judiciaire : Un restaurateur a sous-loué une partie de son local sans autorisation. Le bailleur active la clause résolutoire. Le restaurateur conteste devant le tribunal en expliquant qu'il partageait simplement les frais avec un auto-entrepreneur qui l'aidait en cuisine 2 jours par semaine, sans contrat de sous-location formalisé, sans perception de loyer, et avec son accord oral. Le juge devra déterminer si cette situation constitue réellement une sous-location illicite justifiant la sanction maximale qu'est la résiliation du bail.

Les délais de paiement : Même en cas de faute avérée, le juge dispose d'un pouvoir souverain pour accorder des délais de paiement au locataire jusqu'à 24 mois. Cette faculté suspend l'exécution de la clause résolutoire.

Exemple concret : Un commerçant a accumulé 6 mois d'impayés (18 000 €) suite à des travaux de voirie ayant gravement perturbé son activité pendant 4 mois. Il prouve que son chiffre d'affaires a chuté de 70 % durant cette période. Le juge peut accorder des délais échelonnés (1 500 € par mois pendant 12 mois) et refuser la résiliation si le locataire respecte l'échéancier.

La résolution judiciaire sans clause résolutoire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire ou si cette clause est nulle, le bailleur peut demander la résolution judiciaire du bail sur le fondement du droit commun des contrats (articles 1224 et suivants du Code civil).

La procédure :

Mise en demeure préalable du locataire
Assignation devant le tribunal judiciaire
Démonstration de la gravité du manquement
Jugement prononçant la résolution

Important : Cette procédure est plus longue et plus incertaine que l'activation d'une clause résolutoire. Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et peut refuser la résolution ou accorder des délais importants.

Délais : Comptez entre 6 mois et 18 mois entre l'assignation et le jugement définitif, selon l'encombrement du tribunal et les éventuels appels.

La résiliation amiable du bail commercial

La résiliation amiable constitue souvent la solution la plus simple, la moins coûteuse et la plus rapide pour les deux parties. Elle intervient par accord mutuel entre bailleur et locataire, quelle que soit la durée restant à courir du bail.

Les avantages de la résiliation amiable

Pour le locataire :

Aucun préavis obligatoire : les parties fixent librement la date de départ (par exemple 1 mois au lieu de 6)
Négociation sur les conditions de départ (travaux, réparations, état des lieux)
Possibilité d'obtenir une restitution anticipée du dépôt de garantie
Évite une procédure judiciaire en cas de difficultés financières
Souplesse dans l'organisation du déménagement

Pour le bailleur :

Récupération rapide du local (pour le rénover, le vendre, le relouer)
Économie des frais d'huissier et de procédure (plusieurs milliers d'euros)
Certitude juridique immédiate (pas de contestation possible)
Possibilité de négocier une dispense de remise en état
Évite de verser une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement

Exemple concret : Fabien exploite une boulangerie depuis 5 ans dans un local dont le bail court encore pour 4 ans. Son bailleur, Madame Rousseau, souhaite vendre le local à un promoteur immobilier qui veut le transformer en appartements.

Option 1 - Procédure classique : Madame Rousseau doit attendre la prochaine échéance triennale (dans 1 an), notifier un refus de renouvellement par huissier (300 €), puis payer une indemnité d'éviction à Fabien (estimée à 80 000 € compte tenu de la valeur du fonds de boulangerie).

Option 2 - Résiliation amiable : Ils signent un accord. Fabien s'engage à partir dans 3 mois moyennant une indemnité de départ de 30 000 € versée par Madame Rousseau. Les deux sont gagnants : Fabien obtient une somme pour se relancer ailleurs, Madame Rousseau économise 50 000 € et gagne 9 mois.

Les obligations formelles de la résiliation amiable

La résiliation amiable doit impérativement être écrite. Un accord verbal n'a aucune valeur juridique et ne peut être opposé aux tiers.

Forme de l'acte :

Acte sous seing privé : rédigé par les parties elles-mêmes ou par un avocat, signé par les deux parties (coût : gratuit à quelques centaines d'euros si avocat)
Acte notarié : passé devant notaire, recommandé si le bail avait lui-même été établi par acte notarié (coût : 500 à 1 000 €)

Contenu obligatoire :

Identité complète des parties
Références du bail résilié
Date exacte de fin du bail (libération du local)
Conditions de la résiliation (qui paie quoi, état des lieux, travaux, etc.)
Sort du dépôt de garantie
Renonciation réciproque à toute réclamation
Date et signatures

Exemple d'acte détaillé :

"RÉSILIATION AMIABLE DE BAIL COMMERCIAL

Entre : Monsieur Jean MARTIN, propriétaire bailleur, demeurant 15 rue de la Paix à Paris (75002) ET Madame Sophie DURAND, locataire exploitant un fonds de commerce de restauration, demeurant 8 avenue Victor Hugo à Paris (75016)

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Le bail commercial conclu le 10 janvier 2020 pour une durée de 9 ans portant sur le local commercial situé 42 rue du Commerce à Paris (75015) est résilié d'un commun accord à la date du 30 juin 2025.

Article 2 : Madame DURAND s'engage à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2025 à 17h00 et à restituer les clés lors d'un état des lieux contradictoire.

Article 3 : Le dépôt de garantie de 9 000 euros sera restitué dans les 30 jours suivant la remise des clés, déduction faite des éventuelles réparations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Article 4 : Madame DURAND s'engage à réaliser les travaux de remise en peinture avant son départ. Monsieur MARTIN renonce à exiger la dépose de l'agencement cuisine installé par la locataire.

Article 5 : Les loyers et charges sont dus jusqu'au 30 juin 2025 inclus, au prorata des jours occupés.

Article 6 : Les parties se donnent réciproquement quittance et renoncent à toute réclamation l'une envers l'autre.

Fait en deux exemplaires originaux à Paris, le 15 avril 2025.

[Signatures]"

Attention : L'accord amiable doit être daté et signé par les deux parties. Un simple échange d'emails, même comportant un accord de principe, ne suffit pas juridiquement pour constater la résiliation.

Les pièges à éviter

Piège n°1 - Accord incomplet : Un accord qui ne précise pas la date exacte de fin du bail ou les conditions de départ peut générer des litiges ultérieurs.

Piège n°2 - Déséquilibre manifeste : Si l'une des parties est en position de faiblesse (difficultés financières) et accepte des conditions très défavorables, l'accord peut être contesté pour vice du consentement.

Piège n°3 - Non-respect de l'accord : Si le locataire signe puis refuse de partir, le bailleur devra quand même passer par une procédure d'expulsion (mais l'acte de résiliation amiable facilitera grandement l'obtention du jugement).

L'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie

À la fin du bail commercial, plusieurs formalités doivent être accomplies pour éviter tout litige ultérieur. Ces étapes sont cruciales car elles déterminent les obligations financières finales de chaque partie.

L'état des lieux de sortie : une obligation légale

L'état des lieux de sortie est obligatoire et doit être réalisé contradictoirement entre le bailleur et le locataire lors de la remise des clés. Son absence peut créer des difficultés importantes pour prouver l'état du local.

Organisation pratique :

Date : à convenir d'un commun accord, idéalement le jour de la libération effective
Heure : prévoir au moins 1 à 2 heures selon la taille du local
Participants : bailleur et locataire (ou leurs mandataires), éventuellement un expert
Matériel : appareil photo/vidéo pour documenter l'état, copie de l'état des lieux d'entrée

Les éléments à vérifier minutieusement :

L'état général du local :

Sols (carrelage, parquet, revêtement)
Murs (peinture, papier peint, revêtement mural)
Plafond (traces d'humidité, fissures)
Menuiseries (portes, fenêtres, volets)
Vitrines et devantures commerciales

Les équipements et installations :

Électricité (tableau, prises, éclairages)
Plomberie (sanitaires, évacuations, robinetterie)
Chauffage et climatisation
Système de ventilation
Alarme et système de sécurité

Les agencements :

Agencements installés par le locataire
Matériel et mobilier laissé sur place
Modifications apportées aux lieux

Exemple concret : Claire quitte son local commercial où elle exploitait un institut de beauté depuis 8 ans. L'état des lieux d'entrée de 2017 mentionnait "peinture blanche en bon état, sol en carrelage beige sans défaut". L'état des lieux de sortie de 2025 constate : "peinture rose fuchsia avec des éclaboussures de produits cosmétiques sur 3 murs, carrelage partiellement remplacé par du parquet flottant dans la cabine de soins, installation d'un lavabo supplémentaire non prévu initialement".

Le bailleur peut légitimement retenir sur le dépôt de garantie :

Le coût de remise en peinture blanche (2 000 €)
La dépose du parquet et la réfection du carrelage (3 500 €)
La suppression du lavabo ajouté et la remise en état (800 €) Total : 6 300 €

Important : Le locataire doit restituer le local dans l'état initial, déduction faite de la vétusté normale. Les transformations non autorisées doivent être supprimées, sauf accord contraire du bailleur.

Le calcul de la vétusté

La vétusté correspond à l'usure normale liée à l'usage du temps. Elle doit être déduite des travaux réclamés par le bailleur.

Grille indicative de vétusté (non applicable au bail commercial mais souvent utilisée par référence au bail d'habitation) :

Peinture : 7 à 10 ans
Revêtement de sol : 8 à 10 ans
Équipements sanitaires : 15 ans
Chauffage : 15 à 20 ans

Exemple concret : Un local a été loué pendant 8 ans. La peinture avait une durée de vie théorique de 10 ans. La vétusté est de 80 % (8/10). Si la remise en peinture coûte 2 000 €, le locataire ne doit payer que 20 %, soit 400 €.

Particularité du bail commercial : Contrairement au bail d'habitation, aucune grille légale de vétusté n'existe. L'appréciation se fait au cas par cas, souvent source de litiges.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (souvent équivalent à 3 mois de loyer pour un bail commercial, contre 1 ou 2 mois pour un bail d'habitation) doit être restitué après déduction des sommes éventuellement dues.

Le délai de restitution : Contrairement au bail d'habitation qui impose un délai de 1 ou 2 mois, aucun délai légal n'existe pour les baux commerciaux. Le délai est :

Celui fixé par le bail (généralement 1 à 3 mois)
À défaut, un délai raisonnable (jurisprudence : 2 à 3 mois maximum)

Les déductions possibles :

Loyers ou charges impayés au jour de la sortie
Réparations locatives à la charge du locataire (article 1754 du Code civil)
Remise en état suite à dégradations ou transformations non autorisées
Frais de remise aux normes si modification illicite par le locataire

Les déductions impossibles :

Réparations relevant de la charge du bailleur (grosses réparations, vétusté)
Travaux d'amélioration ou de mise aux normes incombant au propriétaire
Préjudice commercial non chiffré ou hypothétique

Exemple concret détaillé : Monsieur Leroy quitte son local commercial avec un dépôt de garantie de 7 500 € (3 mois de loyer à 2 500 €/mois). L'état des lieux révèle :

Une vitre cassée : 300 € de remplacement
Des peintures à refaire (locataire présent 6 ans, peinture vie théorique 10 ans) : 2 000 € de travaux, mais vétusté de 60 %, donc 40 % à charge = 800 €
Un lavabo bouché par négligence : 150 € de débouchage
Une fissure dans le mur porteur : réparation relevant du propriétaire (grosse réparation)

Déduction totale : 300 + 800 + 150 = 1 250 € Restitution au locataire : 7 500 - 1 250 = 6 250 €

Le bailleur doit fournir les factures justificatives des travaux effectivement réalisés. Il ne peut pas retenir une somme forfaitaire sans justification.

Délai de restitution : Si le bail prévoit 2 mois, le bailleur doit restituer les 6 250 € dans les 2 mois suivant l'état des lieux de sortie et la remise des clés.

En cas de désaccord

Si le bailleur refuse de restituer tout ou partie du dépôt sans justification valable :

Le locataire envoie une mise en demeure par LRAR
En l'absence de réponse sous 15 jours, il saisit le tribunal judiciaire
Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt majoré d'intérêts et de dommages-intérêts

Si le locataire conteste les déductions opérées :

Il manifeste son désaccord lors de l'état des lieux (le mentionner sur le document)
Il envoie une contestation écrite au bailleur
En l'absence d'accord amiable, il saisit le tribunal judiciaire
Le juge apprécie le caractère justifié des déductions (expertise si nécessaire)

Exemple de contentieux : Un bailleur retient l'intégralité du dépôt de garantie de 9 000 € en invoquant des "dégradations importantes" sans fournir de devis ni de factures. Le locataire saisit le tribunal. Le bailleur produit finalement un devis de 4 000 € établi 6 mois après le départ. Le juge condamne le bailleur à restituer 9 000 € + 500 € de dommages-intérêts pour rétention abusive + intérêts au taux légal.

Les cas particuliers de résiliation

Certaines situations spécifiques méritent une attention particulière car elles obéissent à des règles dérogatoires.

La résiliation pour insalubrité ou péril

Si le local présente un danger pour la santé ou la sécurité, la procédure diffère.

Procédure d'insalubrité :

Constatation par l'ARS (Agence Régionale de Santé)
Arrêté d'insalubrité pris par le préfet
Obligation de quitter les lieux dans le délai imparti
Relogement ou indemnisation du locataire

Procédure de péril :

Constatation par les services municipaux
Arrêté de péril pris par le maire
Évacuation immédiate ou dans un délai bref
Travaux mis à la charge du propriétaire

Exemple concret : Un effondrement partiel du plafond révèle une structure dangereuse dans un immeuble ancien. Le maire prend un arrêté de péril imminent. Le locataire commerçant doit quitter les lieux sous 48h. Il peut réclamer au bailleur : le remboursement des loyers versés pour la période d'inexploitation, une indemnité pour perte de chiffre d'affaires, et les frais de réinstallation ailleurs.

La résiliation pour expropriation

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le bail prend fin automatiquement.

Conséquences :

Le bailleur perçoit une indemnité d'expropriation pour la perte du bien
Le locataire perçoit une indemnité de remploi correspondant à la valeur de son fonds de commerce
Les indemnités sont fixées par le juge de l'expropriation

Exemple : Un projet de tramway nécessite l'expropriation d'un immeuble commercial. Le bailleur reçoit 500 000 € pour son bien. Le locataire exploitant un café reçoit 150 000 € correspondant à la valeur de son fonds (clientèle, matériel, perte d'exploitation).

La résiliation en cas de décès du locataire

Le décès du locataire ne met pas fin automatiquement au bail commercial, contrairement au bail d'habitation.

Dévolution du bail :

Les héritiers peuvent continuer d'exploiter le fonds
Ils peuvent céder le bail à un repreneur
Ils peuvent résilier le bail avec le préavis de 6 mois
Le conjoint survivant a un droit préférentiel d'attribution

Exemple concret : Monsieur Dupont exploitait une quincaillerie. À son décès, son épouse ne souhaite pas continuer l'activité. Elle peut :

Résilier le bail avec un préavis de 6 mois
Céder le bail et le fonds à un repreneur (et percevoir le prix de cession)
Maintenir le bail et mettre un gérant

Les erreurs à éviter absolument

Certaines erreurs commises lors de la résiliation d'un bail commercial peuvent coûter très cher. Voici les pièges les plus fréquents.

Pour le locataire

Erreur n°1 : Partir sans donner congé formellement Conséquence : Le locataire reste redevable des loyers jusqu'à régularisation du congé + 6 mois de préavis. Coût potentiel : des dizaines de milliers d'euros.

Erreur n°2 : Donner congé tardivement Exemple : Vouloir partir au 1er juillet mais notifier le congé le 15 février (moins de 6 mois). Le bail continue jusqu'à l'échéance suivante.

Erreur n°3 : Quitter les lieux en mauvais état Conséquence : Perte du dépôt de garantie et éventuellement condamnation à payer des travaux supplémentaires.

Erreur n°4 : Ne pas faire d'état des lieux de sortie Conséquence : En l'absence d'état des lieux, le bailleur peut retenir l'intégralité du dépôt de garantie. Le locataire devra prouver qu'il a rendu le local en bon état (très difficile).

Pour le bailleur

Erreur n°1 : Notifier le congé par LRAR au lieu d'un huissier Conséquence : Nullité absolue du congé. Perte de 6 mois + nouveaux frais d'huissier.

Erreur n°2 : Activer la clause résolutoire sans mise en demeure préalable Conséquence : Nullité de la procédure, impossibilité d'obtenir l'expulsion.

Erreur n°3 : Accepter un paiement partiel après commandement Conséquence : Le bailleur qui accepte un paiement même partiel après avoir délivré un commandement peut être considéré comme ayant renoncé à la clause résolutoire.

Exemple : Un bailleur fait délivrer un commandement pour 10 000 € d'impayés. Le locataire paie 2 000 € que le bailleur encaisse. Cet encaissement peut être interprété comme une renonciation à actionner la clause résolutoire pour les 8 000 € restants.

Erreur n°4 : Modifier le local après le départ du locataire et avant restitution du dépôt Conséquence : Impossibilité de prouver les dégradations imputables au locataire si le bailleur a déjà commencé des travaux.

Conclusion

La résiliation d'un bail commercial nécessite une rigueur absolue dans le respect des procédures. Un congé mal notifié, un délai non respecté ou une clause résolutoire mal activée peuvent vous coûter de nombreux mois de loyers perdus ou de procédure inutile.

Points clés à retenir :