Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier

La donation de son vivant : anticiper, c’est économiser

Donner avant le décès pour profiter des abattements

En France, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Cela signifie que la valeur d’un bien immobilier peut être transmise de manière anticipée, par tranches, tout en restant en franchise fiscale.

Exemple : un couple peut donner à chacun de ses deux enfants jusqu’à 400 000 € (100 000 € x 2 parents x 2 enfants) sans droits, à condition d’échelonner la transmission.

Cette stratégie devient encore plus intéressante si :

• le bien est transmis tôt, pour profiter plusieurs fois de l’abattement ;
• le bien a une valeur faible au moment de la donation (terrain, maison à rénover, VEFA), ce qui permet de réduire la base imposable.

Fractionner la donation avec une SCI

La donation peut porter sur un bien immobilier en direct, mais elle est souvent plus souple lorsqu’elle s’applique à des parts de SCI.

En effet :

• les parts sont plus faciles à transmettre par petites tranches ;
• leur valeur peut faire l’objet d’une décote pour illiquidité ou minorité (souvent entre 10 et 15 %), ce qui réduit encore la base taxable.

Cela permet aux parents de conserver un pouvoir de gestion (via la gérance), tout en transmettant la valeur du patrimoine immobilier progressivement et en limitant les droits.

Le démembrement de propriété : transmettre sans perdre l’usage

Usufruit et nue-propriété : une stratégie fiscalement avantageuse

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts :

• la nue-propriété (ce qu’on transmet aux héritiers) ;
• l’usufruit (ce que le donateur conserve : droit d’usage, de location, de perception des loyers).

À votre décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans payer de droits de succession supplémentaires, car la valeur de l’usufruit s’est éteinte naturellement.

En clair, vous pouvez continuer à vivre dans le bien ou en percevoir les revenus, tout en ayant déjà transmis une grande partie de sa valeur.

Pourquoi c’est aussi une bonne idée ?

• Optimisation fiscale : la valeur taxable de la nue-propriété dépend de votre âge au moment de la donation (plus vous êtes jeune, plus elle est faible).
• Souplesse de gestion : vous restez maître de l’usage du bien.
• Anticipation sereine : vos héritiers ne se retrouvent pas en indivision ou en conflit sur la gestion du bien au moment du décès.

Le démembrement est très utilisé pour transmettre la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire à forte valeur affective.

La SCI familiale : souplesse, décote et transmission maîtrisée

Transformer un bien immobilier en parts sociales

La Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers via une structure juridique. Plutôt que de transmettre un bien en indivision (source de blocages et de conflits), on transmet des parts sociales, plus simples à gérer, plus faciles à répartir… et souvent moins taxées.

Exemple : un bien détenu via une SCI peut être transmis en plusieurs étapes, à plusieurs héritiers, avec une grande souplesse et un vrai cadre juridique.

Profiter de la décote sur la valeur des parts

Lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, les parts sociales peuvent être évaluées avec une décote lors de la transmission :

• décote pour illiquidité : les parts ne se vendent pas aussi facilement qu’un bien en direct ;
• décote pour minorité : un héritier qui reçoit une petite portion de parts n’a pas les pleins pouvoirs sur la société.

Ces décotes peuvent atteindre 10 à 15 % de la valeur du bien, ce qui réduit d’autant l’assiette des droits de donation ou de succession.

C’est un levier souvent sous-estimé, mais très puissant en matière de transmission.

Éviter l’indivision classique et simplifier la gestion

Une SCI permet aussi d’éviter l’indivision, souvent lourde à gérer après un décès. Avec des statuts bien rédigés :

• on peut organiser la gérance (souvent assurée par les parents) ;
• définir des règles pour les décisions importantes (vente, location…) ;
• garantir la pérennité du patrimoine dans la famille.

Choisir un régime matrimonial protecteur : un outil encore méconnu

Le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale

C’est une option souvent négligée… et pourtant extrêmement efficace pour protéger son conjoint en cas de décès. En optant pour le régime de la communauté universelle, avec une clause d’attribution intégrale, les époux deviennent co-propriétaires de l’ensemble des biens, quelle que soit leur origine.

Résultat : au décès de l’un, le conjoint récupère l’intégralité du patrimoine commun, sans droits de succession à régler.

Une stratégie à réserver aux couples mariés

Cette option ne s’applique qu’aux couples mariés (les partenaires pacsés n’y ont pas accès). Elle nécessite un acte notarié pour changer de régime matrimonial.

À noter :

• Cette clause est irrévocable au décès, donc à manier avec précaution si vous avez des enfants d’un précédent mariage ou des objectifs de répartition différents.
• Elle est particulièrement utile en l’absence d’enfants, ou si les enfants sont communs et que le souhait est de préserver le conjoint survivant.

Ce régime peut être combiné avec d’autres outils de transmission (SCI, démembrement…), pour une protection à plusieurs étages.

Profiter des exonérations et abattements légaux : ne pas passer à côté

Des abattements selon le lien de parenté

La fiscalité successorale tient compte du lien avec le défunt. Plus le lien est proche, plus les abattements sont élevés, ce qui permet de réduire voire supprimer les droits à payer :

• Conjoint marié ou partenaire pacsé : totalement exonéré de droits de succession.
• Enfant : abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
• Petit-enfant : abattement de 31 865 €.
• Frère ou sœur : abattement de 15 932 €, avec possibilité d’exonération totale sous conditions (cohabitation, célibat, dépendance financière).
• Personne handicapée : abattement spécifique supplémentaire de 159 325 €.

Ces abattements sont individuels et cumulables tous les 15 ans dans le cadre d’une donation.

Des exonérations partielles ou totales pour certains biens

Certains actifs bénéficient d’un traitement fiscal allégé en cas de succession :

• Assurance-vie : exonération jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (si les primes ont été versées avant 70 ans).
• Biens professionnels ou entreprises familiales : exonération partielle si certaines conditions sont respectées (notamment via un pacte Dutreil).
• Biens agricoles ou forestiers : exonération de 75 % de leur valeur, sous conditions de conservation et d’exploitation.
• Résidence principale du défunt : exonération partielle si elle est transmise au conjoint ou à un enfant cohabitant.

Ces régimes spéciaux peuvent faire une grande différence dans la stratégie de transmission, surtout pour les patrimoines mixtes (biens privés + pro).

L’assurance-vie : une alternative souple à l’immobilier

Pourquoi vendre un bien pour investir en assurance-vie ?

Lorsque la transmission d’un bien immobilier s’annonce complexe (indivision, fiscalité lourde, manque de liquidité), certains choisissent de vendre le bien de leur vivant pour placer le capital sur une assurance-vie.

Résultat : les enfants deviennent bénéficiaires du contrat et peuvent recevoir jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire sans droits de succession, si les versements ont été effectués avant 70 ans.

Les avantages de l’assurance-vie

• Transmission hors succession : les sommes transmises via assurance-vie n’entrent pas dans la masse successorale, ce qui permet de rééquilibrer une succession ou d’avantager un enfant (ou un proche) sans léser les autres héritiers.
• Souplesse de gestion : vous pouvez désigner les bénéficiaires que vous souhaitez, modifier la clause à tout moment, et continuer à faire fructifier le capital.
• Fiscalité allégée : outre l’abattement de 152 500 €, les montants au-delà sont taxés selon un barème plus avantageux que celui des droits de succession classiques.

L’assurance-vie est souvent le complément idéal d’une stratégie patrimoniale, notamment pour ceux qui ont déjà transmis une partie de leur patrimoine immobilier.