Succession et plus-value immobilière

Recevoir un bien immobilier par succession est souvent un moment chargé d’émotion. Mais lorsqu’il est question de le vendre, une autre problématique apparaît rapidement : vais-je devoir payer un impôt sur la plus-value ?

En cas de revente, la plus-value immobilière peut représenter un montant important. Comprendre comment elle se calcule, comment l’optimiser et comment éviter les erreurs fréquentes permet d’anticiper sa fiscalité et de préserver au mieux le produit de la vente.

Comprendre la Plus-Value Immobilière en cas de succession

Définition simple

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au jour du décès, telle qu’elle a été déclarée lors de la succession.

Cette valeur vénale est la base officielle, inscrite dans l’acte notarié. Elle reflète le prix auquel le bien aurait pu être vendu, dans des conditions normales de marché, à la date du décès. Peu importe le prix payé par le défunt à l’époque : le calcul ne remonte pas jusque-là.

Exemple concret

Valeur vénale déclarée lors de la succession : 250 000 €
Prix de vente 3 ans plus tard : 300 000 €
Plus-value brute : 50 000 € (avant déductions et abattements éventuels)

Comment se calcule la Plus-Value après une succession

La formule de base

Plus-value brute = Prix de vente – (Valeur vénale + frais et charges déductibles)

Prix de vente : Montant réellement encaissé, hors frais d’agence payés par l’acquéreur.
Valeur vénale : Celle déclarée au notaire lors de la succession.
Frais et charges déductibles : Montants qui augmentent la valeur d’acquisition fiscale et réduisent donc la plus-value imposable.

Les frais et charges qui réduisent la plus-value

Frais d’acte et droits de succession
- Montant réel payé (justifié par pièces)
- Ou forfait légal de 7,5 % de la valeur vénale
Travaux réalisés
- Montant réel avec factures d’entreprises (pas de main-d’œuvre personnelle)
- Ou forfait de 15 % de la valeur vénale si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, même sans justificatifs

Illustration chiffrée

Valeur vénale : 250 000 €
Frais d’acte (forfait 7,5 %) : 18 750 €
Travaux (factures) : 20 000 €
Prix de vente : 300 000 €

Plus-value brute = 300 000 – (250 000 + 18 750 + 20 000)
Plus-value brute = 11 250 €

Dans cet exemple, les frais et travaux ont réduit la plus-value imposable de 50 000 € à seulement 11 250 €.

La Fiscalité Applicable à la Plus-Value Immobilière Après Succession

Les taux en vigueur

La plus-value immobilière est soumise à deux impositions distinctes :

Impôt sur le revenu : 19 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit un total de 36,2 % sur la plus-value imposable (après application des frais déductibles et abattements).

Les abattements pour durée de détention

La fiscalité de la plus-value immobilière prend en compte le temps écoulé entre la date du décès (et donc de l’acquisition par succession) et la date de la vente.

Durée de détentionAbattement IR (19 %)Abattement PS (17,2 %)Moins de 6 ans0 %0 %6e à 21e année6 %/an1,65 %/an22e année4 %1,60 %Après 22 ansExonération totale IR9 %/an jusqu’à 30 ansAprès 30 ansExonération totaleExonération totale

Exemple : Si vous vendez un bien 10 ans après l’avoir reçu en héritage, vous bénéficiez :

Pour l’IR : 5 années d’abattement (de la 6e à la 10e année) × 6 % = 30 % d’abattement sur la base imposable.
Pour les prélèvements sociaux : 5 × 1,65 % = 8,25 % d’abattement.

Les Exonérations Possibles

1. La résidence principale

Si le bien hérité est votre résidence principale au moment de la vente (occupation effective et habituelle), la plus-value est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.

2. La durée de détention longue

Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans.
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

3. Les biens de faible valeur

Vente inférieure à 15 000 € pour une personne seule.
Vente inférieure à 30 000 € pour un couple marié ou pacsé.

4. Cas spécifiques

Première cession d’un logement autre que la résidence principale si le prix est réinvesti dans l’achat d’une résidence principale dans les 2 ans.
Vente à un organisme de logement social.
Vente à un promoteur immobilier dans certaines zones, avec abattements exceptionnels.
Situations particulières : retraite, invalidité, divorce (conditions à vérifier).

💡 À savoir : L’abattement pour durée de détention se calcule depuis la date du décès, pas depuis l’achat initial du défunt. C’est une différence majeure avec d’autres régimes de plus-value.

Points de Vigilance et Risques Fiscaux

Impact de la valeur déclarée lors de la succession

Sous-évaluation : Réduit les droits de succession à court terme, mais augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente.
Surévaluation : Augmente les droits de succession, mais réduit la plus-value future.
En cas de contrôle, l’administration fiscale peut rectifier la valeur d’acquisition, recalculer les droits de succession et la plus-value, et appliquer des pénalités.

Contrôles et rectifications possibles

Le fisc dispose de plusieurs moyens pour vérifier la cohérence d’une valeur vénale :

Comparaison avec les prix de vente de biens similaires (bases notariales DVF et Patrim).
Expertise indépendante mandatée par l’administration.
Analyse du prix de revente par rapport à la valeur déclarée.

⏳ Délai de contrôle : jusqu’à 6 ans après la déclaration de succession.

Pénalités en cas d’anomalie

Intérêts de retard : environ 0,2 % par mois.
Majoration : 40 % en cas de manquement délibéré, jusqu’à 80 % en cas de fraude avérée.

Cas Particulier : Bien en Indivision

Lorsque le bien hérité appartient à plusieurs héritiers :

Accord unanime obligatoire pour la vente.
La plus-value est calculée au prorata des droits détenus par chaque héritier.
Les abattements de durée de détention s’appliquent individuellement à chaque quote-part.

Stratégies pour Optimiser la Fiscalité

Déclarer une valeur vénale juste et documentée lors de la succession (rapports d’expertise, ventes comparables).
Conserver toutes les factures de travaux réalisés après la succession.
Anticiper la durée de détention : attendre un seuil d’abattement clé peut réduire, voire annuler, l’imposition.
Vérifier les exonérations spécifiques selon votre situation (résidence principale, faible valeur, organisme social).
Se faire accompagner par un notaire ou un avocat fiscaliste avant de signer un compromis.

En Résumé

La plus-value immobilière sur un bien reçu par succession dépend directement de la valeur déclarée au jour du décès et du prix de vente.
Une bonne préparation permet :

De réduire l’imposition grâce aux frais déductibles et aux abattements.
D’éviter les risques de redressement en cas de revente à un prix élevé.
De profiter d’exonérations dans certaines situations.

💡 Conseil de Valérie Pons – Avocate en droit des successions à Toulouse :

“Une vente réussie commence par une succession bien gérée. Évaluer correctement le bien, anticiper les délais et préparer le calcul de la plus-value sont les clés pour vendre sereinement et éviter les mauvaises surprises fiscales.”

FAQ – Succession et Plus-Value Immobilière

1. Comment calculer la plus-value immobilière après une succession ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au jour du décès (valeur déclarée lors de la succession), augmentée des frais et charges déductibles (droits de succession, frais d’acte, travaux).
Formule :

Plus-value brute = Prix de vente – (Valeur vénale + frais déductibles)
Ce montant est ensuite réduit par les abattements pour durée de détention et peut bénéficier d’exonérations.

2. Quels sont les taux d’imposition sur la plus-value après une succession ?

La plus-value imposable est taxée à :

19 % au titre de l’impôt sur le revenu
17,2 % au titre des prélèvements sociaux
Soit un total de 36,2 % avant application des abattements.
Des abattements progressifs sont accordés à partir de la 6ᵉ année, avec exonération totale d’IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

3. Quelles exonérations existent pour éviter de payer la plus-value ?

Les principales exonérations sont :

Vente de la résidence principale (occupation effective et habituelle au moment de la vente).
Longue détention : exonération totale IR après 22 ans et prélèvements sociaux après 30 ans.
Bien vendu à un prix inférieur à 15 000 € (30 000 € pour un couple).
Première cession d’un logement autre que la résidence principale si le prix est réinvesti dans l’achat d’une résidence principale.
Vente à certains organismes de logement social ou à un promoteur, sous conditions.

4. Que se passe-t-il si la valeur vénale a été sous-évaluée lors de la succession ?

Une sous-évaluation réduit vos droits de succession sur le moment, mais augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la vente.
En cas de revente à un prix nettement supérieur à la valeur déclarée, le fisc peut rectifier la valeur initiale, recalculer les droits de succession et la plus-value, et appliquer :

Des intérêts de retard
Une majoration (40 % à 80 % selon le degré de mauvaise foi)

5. Comment réduire légalement la plus-value imposable ?

Déclarer une valeur vénale juste au moment de la succession, basée sur des comparables et éventuellement une expertise.
Inclure les frais réels (droits, acte notarié, frais d’agence, diagnostics).
Conserver toutes les factures de travaux réalisés après la succession.
Anticiper la vente pour bénéficier des abattements liés à la durée de détention.
Vérifier les exonérations auxquelles vous pouvez prétendre selon votre situation.