Saisie sur salaire du locataire pour loyers impayés

Saisie sur salaire du locataire pour loyers impayés : les conseils essentiels de votre avocat à Toulouse

Les loyers impayés constituent l'une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs. Relances sans réponse, promesses non tenues, dettes qui s'accumulent : cette situation génère stress financier et inquiétude légitime. Face à un locataire défaillant, vous disposez de plusieurs recours légaux, et depuis juillet 2025, une nouvelle arme juridique s'offre à vous : la saisie sur salaire simplifiée.

Me Pierrick Bournet, avocat spécialisé en droit immobilier à Toulouse, associé du cabinet Occi Avocats, vous explique en détail cette procédure récemment réformée, ses conditions d'application et la marche à suivre pour récupérer efficacement vos loyers impayés.

La réforme de juillet 2025 : une avancée majeure pour les bailleurs

Un changement de paradigme dans le recouvrement des loyers

Jusqu'au 30 juin 2025, la saisie sur salaire d'un locataire pour loyers impayés nécessitait systématiquement le passage devant le juge de l'exécution lors d'une audience. Cette procédure, bien qu'efficace, s'avérait longue, coûteuse et mobilisatrice de ressources judiciaires déjà surchargées.

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 a considérablement simplifié cette procédure en permettant la saisie sur salaire sans audience judiciaire préalable, dès lors que le bailleur dispose d'un titre exécutoire constatant la dette locative.

Les objectifs de cette réforme

Cette évolution législative poursuit plusieurs objectifs :

• Accélérer le recouvrement des loyers impayés pour protéger les propriétaires bailleurs
• Désengorger les tribunaux en évitant des audiences systématiques
• Responsabiliser les locataires par une procédure plus directe et rapide
• Sécuriser le dispositif grâce à un registre numérique centralisé
• Préserver les droits du locataire par des mécanismes de contestation encadrés

Ce qui change concrètement pour vous

En tant que propriétaire bailleur confronté à des impayés de loyers, vous pouvez désormais :

• Engager une saisie sur salaire sans passer par une audience
• Récupérer vos créances plus rapidement (gain de plusieurs mois)
• Réduire les frais de procédure
• Bénéficier d'un recouvrement automatique et régulier chaque mois

Important : cette simplification ne signifie pas que la procédure est accessible sans accompagnement professionnel. Au contraire, la rigueur juridique reste primordiale pour sécuriser vos droits.

Les conditions essentielles pour engager une saisie sur salaire

Condition n°1 : Disposer d'un titre exécutoire valide

Le titre exécutoire : votre sésame juridique

La saisie sur salaire n'est possible que si vous détenez un titre exécutoire constatant officiellement la dette locative de votre locataire. Sans ce document, aucune procédure de recouvrement forcé ne peut être engagée.

Qu'est-ce qu'un titre exécutoire ?

Un titre exécutoire est un acte juridique revêtu de la force publique qui atteste de l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible. Pour les loyers impayés, il peut prendre plusieurs formes :

Le jugement du tribunal

C'est la forme la plus courante. Après avoir assigné votre locataire devant le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés, vous obtenez un jugement condamnant le locataire. Ce jugement devient exécutoire dès qu'il est signifié au locataire.

L'ordonnance d'injonction de payer

Procédure plus rapide et moins coûteuse, l'injonction de payer permet d'obtenir un titre exécutoire sans audience contradictoire, à condition que la créance soit incontestable et justifiée par des éléments écrits (bail, quittances, relances).

Le juge rend une ordonnance portant injonction de payer. Si le locataire ne fait pas opposition dans le délai d'un mois, l'ordonnance devient définitive et constitue un titre exécutoire.

L'acte notarié avec formule exécutoire

Plus rare en matière locative, mais juridiquement possible : si le bail a été établi par acte notarié comportant une formule exécutoire, il peut servir directement de titre pour engager une saisie.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Si vous ne disposez pas encore de titre exécutoire, votre avocat vous orientera vers la procédure la plus adaptée à votre situation. L'injonction de payer est souvent privilégiée pour sa rapidité et son efficacité, sauf si des contestations sont prévisibles ou si vous souhaitez également obtenir la résiliation du bail.

Condition n°2 : Identifier l'employeur du locataire

Une information cruciale mais parfois difficile à obtenir

Pour engager une saisie sur salaire, vous devez impérativement connaître l'identité et les coordonnées de l'employeur de votre locataire. Sans cette information, la procédure ne peut pas être mise en œuvre.

Comment obtenir ces informations ?

Plusieurs moyens légaux existent :

Les informations fournies lors de la conclusion du bail

Le dossier de candidature du locataire contient généralement ses bulletins de salaire et les coordonnées de son employeur. Conservez précieusement ces documents dès l'origine.

L'interrogatoire du débiteur

Votre avocat ou le commissaire de justice peut convoquer le locataire pour qu'il communique les informations relatives à sa situation professionnelle et financière. Le refus de se présenter ou de communiquer ces informations peut être sanctionné.

Les recherches du commissaire de justice

Le commissaire de justice dispose de moyens d'investigation pour identifier l'employeur : consultation des fichiers de l'administration fiscale, demandes auprès des organismes sociaux, etc.

Les informations via les organismes sociaux

Si votre locataire perçoit des prestations sociales (APL, RSA, etc.), le commissaire de justice peut obtenir des informations sur ses revenus et sa situation professionnelle.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Dès les premiers impayés, engagez discrètement des recherches pour identifier l'employeur actuel de votre locataire. Cette anticipation vous fera gagner un temps précieux lorsque vous disposerez du titre exécutoire.

Condition n°3 : Vérifier que le locataire perçoit des revenus saisissables

Tous les revenus ne sont pas saisissables

La saisie sur salaire ne peut être exercée que sur des revenus du travail soumis à certaines règles de saisissabilité. Tous les revenus du locataire ne peuvent pas être systématiquement saisis.

Les revenus saisissables :

• Les salaires et traitements
• Les primes et gratifications
• Les indemnités de congés payés
• Les commissions
• Les pensions de retraite
• Les allocations chômage (partiellement)

Les revenus insaisissables ou partiellement saisissables :

• Le RSA (totalement insaisissable)
• Les allocations familiales (largement protégées)
• Les minima sociaux
• Les indemnités journalières de Sécurité sociale (selon les cas)

Les tranches de saisissabilité

La loi protège le locataire-débiteur en ne permettant la saisie que d'une fraction de son salaire, calculée selon un barème progressif qui préserve un minimum vital.

La procédure de saisie sur salaire : étape par étape

Étape 1 : Obtenir le titre exécutoire

Avant toute chose, sécurisez votre créance

Sans titre exécutoire, aucune mesure d'exécution forcée n'est possible. C'est votre priorité absolue.

Si vous n'avez pas encore engagé de procédure :

Me Pierrick Bournet vous conseillera sur la meilleure stratégie :

L'injonction de payer (procédure rapide)

• Dépôt d'une requête au tribunal avec les justificatifs de la dette
• Décision du juge sous 1 à 2 mois sans audience
• Signification de l'ordonnance au locataire
• Délai d'opposition d'un mois pour le locataire
• Si pas d'opposition : titre exécutoire définitif

L'assignation classique (procédure contradictoire)

• Rédaction et signification d'une assignation
• Audience devant le tribunal judiciaire
• Jugement rendu après débats contradictoires
• Signification du jugement
• Titre exécutoire (éventuellement assorti de l'exécution provisoire)

Le cabinet Occi Avocats prend en charge l'intégralité de cette phase pour obtenir rapidement votre titre exécutoire.

Étape 2 : Mandater un commissaire de justice

Le rôle central du commissaire de justice

Depuis 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires ont fusionné pour créer une nouvelle profession : les commissaires de justice. Ces officiers ministériels sont les seuls habilités à mettre en œuvre les mesures d'exécution forcée, dont la saisie sur salaire.

Que fait concrètement le commissaire de justice ?

Muni de votre titre exécutoire, le commissaire de justice va :

• Vérifier la régularité et la validité du titre
• Calculer précisément le montant de la dette actualisée
• Rédiger le commandement de payer
• Signifier ce commandement au locataire
• Enregistrer la procédure au registre numérique des saisies
• Notifier ensuite le procès-verbal de saisie à l'employeur

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Le cabinet Occi Avocats travaille en étroite collaboration avec des commissaires de justice expérimentés de la région toulousaine. Cette synergie professionnelle assure une fluidité et une efficacité optimales dans la conduite de votre dossier.

Étape 3 : Signification du commandement de payer au locataire

Le point de départ formel de la procédure

Le commandement de payer est un acte officiel par lequel le commissaire de justice, agissant pour votre compte, somme le locataire de régler sa dette dans un délai d'un mois.

Que contient ce commandement ?

• L'identité complète du créancier (vous, le bailleur)
• L'identité complète du débiteur (le locataire)
• Le fondement juridique de la créance (bail, jugement)
• Le décompte précis et actualisé des sommes dues (loyers, charges, intérêts, frais)
• Le titre exécutoire justifiant la démarche
• Le délai d'un mois accordé pour payer ou contester
• Les conséquences en cas de non-paiement (saisie sur salaire)
• Les modalités de contestation devant le juge de l'exécution
• L'inscription obligatoire au registre numérique des saisies sur rémunérations

Les trois issues possibles après signification :

Le locataire paie intégralementLa procédure s'arrête. Vous récupérez vos loyers impayés et les frais de procédure.

Le locataire propose un arrangementIl peut solliciter un échelonnement de sa dette ou négocier un délai. Vous restez libre d'accepter ou de refuser cet arrangement. Votre avocat vous conseillera sur la pertinence de cette solution.

Le locataire conteste ou ne réagit pasPassé le délai d'un mois sans paiement ni contestation recevable, le commissaire de justice peut passer à l'étape suivante : la notification de la saisie à l'employeur.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Ce délai d'un mois peut sembler long, mais il est juridiquement obligatoire et permet souvent de dénouer la situation à l'amiable. Certains locataires, confrontés à la réalité d'une saisie imminente, trouvent des solutions (aide familiale, crédit, arrangement avec l'employeur) pour éviter cette mesure.

Étape 4 : Notification du procès-verbal de saisie à l'employeur

L'engagement effectif de la saisie

Si aucun paiement n'intervient dans le mois suivant le commandement, et en l'absence de contestation suspensive, le commissaire de justice notifie un procès-verbal de saisie à l'employeur du locataire.

Que contient ce procès-verbal ?

Document essentiel adressé à l'employeur, il comprend :

• L'identité complète du débiteur (votre locataire, salarié de l'entreprise)
• L'instruction formelle de retenir la fraction saisissable du salaire
• Le mode de calcul précis de cette fraction saisissable
• Le montant total de la dette à recouvrer
• Les coordonnées du commissaire de justice répartiteur
• Le décompte actualisé des sommes à retenir mensuellement
• Les modalités de versement au commissaire de justice

Les obligations de l'employeur

Dès réception de ce procès-verbal, l'employeur a plusieurs obligations légales :

• Informer le salarié de la saisie dans un délai de 8 jours
• Calculer la fraction saisissable du salaire selon le barème légal
• Retenir mensuellement cette fraction sur le salaire net
• Verser ces sommes au commissaire de justice répartiteur
• Continuer ces versements jusqu'au remboursement complet de la dette

Le non-respect de ces obligations expose l'employeur à des sanctions.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

L'employeur devient un acteur-clé de la procédure. Dans la très grande majorité des cas, les employeurs respectent scrupuleusement leurs obligations légales. Cependant, en cas de difficultés (employeur défaillant, erreurs de calcul, contestations), votre avocat intervient pour sécuriser le bon déroulement de la saisie.

Étape 5 : Recouvrement mensuel et régularisation

Un recouvrement automatique et sécurisé

Une fois la saisie mise en place, le recouvrement devient automatique et régulier. Chaque mois, l'employeur retient la fraction saisissable et la verse au commissaire de justice, qui vous la reverse après déduction de ses frais et émoluments.

Combien de temps dure la saisie ?

La durée dépend de plusieurs facteurs :

• Le montant total de la dette
• Le niveau de salaire du locataire (qui détermine la fraction saisissable)
• L'évolution de sa situation professionnelle (augmentation, prime, changement d'emploi)

Une dette de 5 000 euros sur un salaire modeste peut nécessiter 12 à 24 mois de saisie, tandis que sur un salaire élevé, le remboursement peut être plus rapide.

Le registre numérique des saisies sur rémunérations

Depuis la réforme, toutes les saisies sont enregistrées dans un registre numérique centralisé. Cet outil garantit :

• La traçabilité de chaque procédure
• L'absence de saisies multiples non coordonnées
• La transparence pour toutes les parties
• Le respect du principe de proportionnalité

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Suivez régulièrement l'évolution du recouvrement avec votre commissaire de justice. En cas de changement de situation du locataire (démission, licenciement, nouveau CDI), des ajustements de la procédure peuvent être nécessaires.

Les droits et recours du locataire face à la saisie

Le droit de contestation dans le mois

Un délai impératif pour agir

Le locataire dispose d'un délai strict d'un mois à compter de la signification du commandement de payer pour contester la saisie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire.

Les motifs légitimes de contestation

Le locataire peut contester sur plusieurs fondements :

Contestation de la dette elle-même

• Il conteste devoir les sommes réclamées
• Il prétend avoir déjà payé (avec justificatifs)
• Il invoque une compensation (travaux effectués, dégradations du logement)
• Il soulève une prescription

Contestation de la procédure

• Le titre exécutoire serait irrégulier ou caduque
• Le commandement comporterait des vices de forme
• Les délais n'auraient pas été respectés
• La signification serait invalide

Contestation du montant saisissable

• Erreur dans le calcul de la fraction saisissable
• Non-prise en compte de personnes à charge
• Erreur sur le niveau de ressources

L'effet suspensif de la contestation

Point crucial : dès lors qu'une contestation est formée dans le délai d'un mois, la procédure de saisie est automatiquement suspendue dans l'attente de la décision du juge.

Cela signifie que si votre locataire conteste, même sans fondement sérieux, vous devrez attendre la décision judiciaire avant que la saisie puisse être effectivement mise en place sur son salaire.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Si votre locataire conteste la saisie, ne vous inquiétez pas outre mesure. Beaucoup de contestations sont infondées et rejetées par le juge. Le cabinet Occi Avocats assurera votre défense devant le juge de l'exécution et obtiendra généralement la confirmation de la saisie, parfois assortie de mesures complémentaires en votre faveur.

La demande de délai de grâce

Une possibilité d'échelonnement

Le locataire peut demander au juge de l'exécution d'accorder des délais de paiement, même si la dette est avérée. Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation et peut, compte tenu de la situation du débiteur, accorder des délais pouvant aller jusqu'à deux ans.

Les critères d'appréciation du juge :

• La situation personnelle et familiale du locataire
• Ses ressources et charges actuelles
• Ses perspectives d'amélioration financière
• Sa bonne ou mauvaise foi
• L'ancienneté et le montant de la dette
• Votre propre situation de créancier

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Les demandes de délais de grâce doivent être combattues ou encadrées. Votre avocat présentera au juge des éléments démontrant que des délais excessifs vous causeraient un préjudice important, tout en proposant éventuellement un échéancier raisonnable et réaliste.

La négociation d'un plan d'apurement

Une solution alternative parfois préférable

Plutôt que de laisser la saisie se poursuivre sur de longs mois, le locataire peut proposer un plan d'apurement amiable : un calendrier de remboursement échelonné de sa dette.

Les avantages pour chaque partie :

Pour le locataire :

• Éviter la saisie sur salaire et ses conséquences professionnelles
• Maîtriser le montant et le rythme des remboursements
• Préserver sa relation avec son employeur
• Éviter l'inscription au registre des saisies

Pour vous, bailleur :

• Récupérer potentiellement vos fonds plus rapidement
• Économiser les frais de saisie sur la durée
• Maintenir éventuellement la relation locative si le locataire se réinsère
• Éviter les aléas d'une procédure longue

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Tout plan d'apurement doit être formalisé par écrit, idéalement sous forme d'acte d'avocat ou d'acte notarié pour lui conférer force exécutoire. Les simples promesses verbales ou les arrangements informels vous exposent à de nouvelles déconvenues. Le cabinet Occi Avocats sécurise juridiquement ces accords et prévoit les conséquences en cas de non-respect.

Le barème de saisissabilité : combien pouvez-vous récupérer ?

Le principe de la fraction saisissable

Protéger le minimum vital du débiteur

Le législateur a instauré un système de tranches progressives pour la saisie des rémunérations. L'objectif est double : permettre au créancier de recouvrer sa créance tout en préservant les moyens de subsistance du débiteur.

Le revenu de référence

Le calcul se fait sur le salaire net, après déduction des cotisations sociales et avant prélèvement à la source de l'impôt.

Les tranches de saisissabilité en 2025

Le barème est révisé régulièrement pour tenir compte de l'évolution du coût de la vie. Voici le barème applicable en 2025 :

Tranche 1 : Totalement insaisissableMontant correspondant au RSA pour une personne seule (environ 635 euros en 2025). Cette somme reste intégralement à la disposition du débiteur, quelle que soit sa situation.

Tranche 2 : Jusqu'à 1 500 eurosFraction saisissable : 1/20ème (5%)

Tranche 3 : De 1 500 à 2 300 eurosFraction saisissable : 1/10ème (10%)

Tranche 4 : De 2 300 à 3 400 eurosFraction saisissable : 1/5ème (20%)

Tranche 5 : De 3 400 à 4 900 eurosFraction saisissable : 1/4 (25%)

Tranche 6 : De 4 900 à 7 200 eurosFraction saisissable : 1/3 (33%)

Tranche 7 : Au-delà de 7 200 eurosFraction saisissable : 2/3 (66%)

Les majorations pour personnes à charge

Le débiteur bénéficie de majorations importantes s'il a des personnes à charge (conjoint, enfants, ascendants).

Ces majorations augmentent le montant insaisissable et réduisent donc la fraction prélevée chaque mois.

Exemples concrets de calcul

Exemple 1 : Locataire célibataire sans charge

Salaire net : 1 800 euros

• Tranche insaisissable (RSA) : 635 euros → 0 euro saisi
• Tranche 2 (de 635 à 1 500 euros) : 865 euros × 5% = 43,25 euros
• Tranche 3 (de 1 500 à 1 800 euros) : 300 euros × 10% = 30 eurosTotal mensuel saisissable : 73,25 euros

Exemple 2 : Locataire avec deux enfants

Salaire net : 2 500 eurosAvec deux personnes à charge, les tranches sont majorées.Total mensuel saisissable (après majoration) : environ 150 euros

Exemple 3 : Locataire avec salaire élevé

Salaire net : 4 000 euros (sans personne à charge)Calcul sur toutes les tranches : environ 650 euros mensuels saisissables

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Ces calculs sont techniques et nécessitent une expertise précise. Le commissaire de justice est responsable du calcul exact, mais votre avocat vérifie sa conformité pour protéger vos intérêts. En cas d'erreur, des rectifications peuvent être demandées.

Les documents nécessaires pour initier la procédure

Le dossier complet à constituer

Pour que votre commissaire de justice puisse agir efficacement, vous devez lui fournir un dossier complet et à jour.

Les documents obligatoires :

Le titre exécutoire original

• Jugement revêtu de la formule exécutoire
• Ou ordonnance d'injonction de payer devenue définitive
• Ou acte notarié exécutoire

Le bail de locationCopie intégrale du contrat de location liant les parties, établissant la relation locative et les obligations du locataire.

Le décompte actualisé de la detteDocument précis indiquant :

• Les loyers impayés mois par mois avec dates d'exigibilité
• Les charges locatives impayées
• Les intérêts de retard légaux calculés au taux en vigueur
• Les frais de procédure déjà exposés et récupérables
• La clause pénale éventuelle prévue au bail
• Le total général de la créance à la date du décompte

Les coordonnées du locataire

• Nom, prénom, date et lieu de naissance
• Adresse actuelle (celle du logement loué ou nouvelle adresse si connue)
• Numéro de téléphone et email si disponibles

Les coordonnées de l'employeur

• Raison sociale exacte de l'entreprise
• Adresse complète du siège social ou de l'établissement employeur
• Coordonnées du service paie ou RH
• Numéro SIRET de l'établissement si possible

Les documents complémentaires utiles

Les quittances et preuves des paiements antérieursElles établissent l'historique de la relation locative et prouvent que le locataire payait régulièrement avant de devenir défaillant.

La correspondance avec le locataireRelances, mises en demeure, lettres recommandées : tous ces éléments démontrent vos tentatives de règlement amiable et renforcent la légitimité de votre démarche.

Les justificatifs d'identité de l'employeurExtrait Kbis de l'entreprise, qui confirme son existence légale et ses coordonnées officielles.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Un dossier complet et bien organisé accélère considérablement la procédure. Le cabinet Occi Avocats vous assiste dans la constitution de ce dossier et vérifie que tous les éléments nécessaires sont réunis avant de mandater le commissaire de justice.

Les coûts et frais de la procédure

Les honoraires d'avocat

L'accompagnement juridique

Faire appel à Me Pierrick Bournet et au cabinet Occi Avocats représente un investissement qui se révèle rapidement rentable.

Les honoraires comprennent généralement :

• L'analyse de votre situation et la stratégie de recouvrement
• L'obtention du titre exécutoire si nécessaire (injonction de payer ou assignation)
• La coordination avec le commissaire de justice
• Le suivi de la procédure de saisie
• La défense de vos intérêts en cas de contestation
• Les échanges et conseils tout au long du recouvrement

Les honoraires sont généralement calculés au temps passé ou sous forme de forfait selon la complexité du dossier.

Les émoluments du commissaire de justice

Les commissaires de justice pratiquent des tarifs réglementés pour les actes de procédure d'exécution.

Les principaux postes de coût :

• Frais de signification du commandement de payer
• Frais de notification du procès-verbal de saisie
• Émoluments de suivi de la saisie sur rémunération
• Frais de déplacement éventuels
• Frais d'inscription au registre numérique

Ces frais sont généralement compris entre 200 et 500 euros selon la complexité.

La récupération des frais

Bonne nouvelle : la plupart des frais sont récupérables

Le titre exécutoire que vous avez obtenu condamne généralement le locataire aux frais et dépens de la procédure. Cela signifie que :

• Les frais d'avocat (partiellement via l'article 700 du Code de procédure civile)
• Les frais de commissaire de justice
• Les intérêts de retard

sont ajoutés à la créance principale et seront récupérés via la saisie sur salaire.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Ne renoncez jamais à engager une procédure par peur des coûts. Dans la très grande majorité des cas, les frais engagés sont récupérés sur la dette du locataire. De plus, l'absence d'action vous expose à une perte totale de vos loyers impayés, bien plus coûteuse que les frais de procédure.

Les situations particulières à connaître

Le locataire change d'employeur

Une situation fréquente qui nécessite une adaptation

En cours de saisie, votre locataire peut changer d'employeur (démission, licenciement, fin de CDD, nouveau CDI). La saisie ne s'arrête pas automatiquement mais doit être transférée.

La procédure de transfert :

• Le commissaire de justice doit être informé du changement
• Il notifie un nouveau procès-verbal au nouvel employeur
• La saisie se poursuit sans interruption sur le nouveau salaire
• Le décompte de la dette est actualisé en tenant compte des sommes déjà recouvrées

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Si vous apprenez que votre locataire a changé d'emploi, informez immédiatement votre commissaire de justice et votre avocat. Une réactivité rapide évite toute interruption du recouvrement et empêche le locataire de "disparaître" dans la nature.

Le locataire se retrouve au chômage

Une situation délicate mais gérable

Si votre locataire perd son emploi et perçoit des allocations chômage, la saisie peut se poursuivre, mais avec certaines particularités.

Les allocations chômage sont partiellement saisissables :

• Elles sont soumises au même barème que les salaires
• Mais le montant insaisissable est plus élevé pour préserver les moyens de subsistance
• Le recouvrement est généralement plus lent

Pôle Emploi devient le tiers saisi à la place de l'employeur. Le commissaire de justice notifie la saisie à cet organisme qui effectue les retenues mensuelles.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Cette situation ralentit le recouvrement mais ne l'annule pas. Maintenez la saisie en place tout en encourageant le locataire à quitter le logement pour limiter l'accumulation de nouvelles dettes. Parallèlement, envisagez la procédure d'expulsion si elle n'est pas déjà engagée.

Le locataire est auto-entrepreneur ou travailleur indépendant

Une situation plus complexe

La saisie sur salaire stricto sensu ne s'applique pas aux travailleurs indépendants qui ne perçoivent pas de salaire. Cependant, d'autres procédures de recouvrement existent :

La saisie-attribution sur comptes bancaires

Le commissaire de justice peut saisir directement les sommes présentes sur les comptes bancaires professionnels et personnels du locataire indépendant.

La saisie des créances

Si le travailleur indépendant a des clients qui lui doivent de l'argent, ces créances peuvent être saisies.

La saisie-vente

En dernier recours, les biens professionnels et personnels (hors biens nécessaires à l'activité et à la vie courante) peuvent être saisis et vendus.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

La situation des travailleurs indépendants nécessite une stratégie de recouvrement adaptée. Le cabinet Occi Avocats vous orientera vers les procédures les plus efficaces selon la situation patrimoniale et professionnelle de votre débiteur.

Le locataire est fonctionnaire

Un cas qui facilite généralement la procédure

Les fonctionnaires (d'État, territoriaux ou hospitaliers) perçoivent des rémunérations régulières et stables. La saisie sur leur traitement suit les mêmes règles que pour les salariés du privé.

Les particularités :

• Les employeurs publics sont généralement très rigoureux dans l'application des saisies
• Les traitements sont versés avec une grande régularité
• Le risque de licenciement ou de cessation d'activité est faible
• Le recouvrement est donc plus sécurisé et prévisible

Les alternatives et compléments à la saisie sur salaire

La saisie-attribution sur comptes bancaires

Une procédure complémentaire très efficace

Parallèlement à la saisie sur salaire, ou si le locataire n'a pas d'employeur identifié, la saisie-attribution sur ses comptes bancaires peut être mise en œuvre.

Comment fonctionne-t-elle ?

Le commissaire de justice identifie les établissements bancaires où le locataire détient des comptes (via le fichier FICOBA accessible aux officiers ministériels). Il notifie alors une saisie-attribution qui bloque immédiatement les sommes disponibles sur ces comptes, dans la limite de votre créance.

Les avantages :

• Effet immédiat dès la notification à la banque
• Pas de barème de saisissabilité (sous réserve du solde bancaire insaisissable minimal)
• Récupération potentiellement rapide si le compte est approvisionné

Les limites :

• Efficace seulement si le compte contient des fonds suffisants
• Le locataire peut vider ses comptes avant la saisie s'il est averti
• Le solde bancaire insaisissable (environ 600 euros) reste à disposition du débiteur

La saisie conservatoire

Geler les biens en attendant le titre exécutoire

Si vous n'avez pas encore obtenu votre titre exécutoire définitif mais que vous craignez que votre locataire organise son insolvabilité, une saisie conservatoire peut être ordonnée par le juge.

Cette mesure bloque les comptes bancaires, les véhicules ou autres biens du locataire en attendant que le jugement soit rendu, empêchant ainsi la dissipation des actifs.

L'expulsion du logement

Une procédure parallèle indispensable

La saisie sur salaire permet de récupérer les loyers impayés, mais n'empêche pas le locataire de continuer à occuper le logement sans payer, aggravant ainsi la dette.

La procédure d'expulsion doit être engagée parallèlement :

• Assignation devant le tribunal pour résiliation du bail et expulsion
• Obtention d'un jugement ordonnant l'expulsion
• Signification du commandement de quitter les lieux
• Intervention du commissaire de justice pour l'expulsion effective

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Ne dissociez jamais recouvrement des impayés et expulsion du locataire défaillant. Ces deux procédures sont complémentaires. Le cabinet Occi Avocats les gère simultanément pour optimiser votre situation : récupération des arriérés ET libération du logement pour le relouer.

La garantie Visale et les autres cautions

Des recours parallèles à activer

Si votre locataire bénéficiait d'une caution (Visale, caution bancaire, caution solidaire d'un proche), n'oubliez pas d'actionner ces garanties parallèlement à la saisie sur salaire.

La garantie Visale couvre généralement :

• Jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés
• Les dégradations locatives dans certaines limites
• Elle intervient après deux mois d'impayés

La caution solidaire d'une personne physique peut être assignée en même temps que le locataire pour obtenir un jugement de condamnation solidaire.

Modèle de lettre pour informer le commissaire de justice

Voici un modèle de courrier à adresser au commissaire de justice une fois que vous avez obtenu votre titre exécutoire :

[Vos prénom et nom]
[Votre adresse complète]
[Code postal et ville]
[Téléphone]
[Email]

[Nom de l'étude de commissaire de justice]
[Adresse complète]
[Code postal et ville]

[Lieu], le [date]

Objet : Demande de mise en œuvre d'une saisie sur salaire pour loyers impayés

Pièces jointes : Titre exécutoire et pièces justificatives

Madame, Monsieur le Commissaire de Justice,

Je soussigné(e), [vos nom et prénom], propriétaire bailleur, ai l'honneur de solliciter votre office pour mettre en œuvre une procédure de saisie sur salaire à l'encontre de mon locataire défaillant.

Références du dossier :

• Locataire débiteur : [Nom, prénom, date de naissance]
• Adresse du logement loué : [Adresse complète]
• Nature du titre exécutoire : [Jugement du tribunal judiciaire de Toulouse / Ordonnance d'injonction de payer]
• Date du titre : [Date]
• Référence du jugement : [Numéro RG]

Montant de la créance au [date] :

• Loyers impayés : [montant] €
• Charges impayées : [montant] €
• Intérêts de retard : [montant] €
• Frais de procédure : [montant] €
• Total : [montant total] €

Coordonnées de l'employeur du débiteur :

• Raison sociale : [Nom de l'entreprise]
• Adresse : [Adresse complète]
• SIRET : [Numéro si disponible]
• Contact service paie : [Si connu]

Je vous prie de bien vouloir engager dans les meilleurs délais la procédure de saisie sur salaire prévue par les articles L3252-1 et suivants du Code du travail, conformément à la réforme du 1er juillet 2025.

Je reste à votre entière disposition pour vous communiquer tout complément d'information nécessaire à la bonne conduite de cette procédure.

Je vous remercie par avance de votre diligence et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur le Commissaire de Justice, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre signature]

Pièces jointes :

1. Copie du titre exécutoire (jugement ou ordonnance)
2. Copie du bail de location
3. Décompte détaillé et actualisé de la créance
4. Coordonnées complètes du débiteur
5. Coordonnées de l'employeur
6. Copie des dernières quittances et preuves des impayés
7. Copie de ma pièce d'identité

Les erreurs à éviter absolument

Erreur n°1 : Agir sans titre exécutoire

Certains bailleurs, excédés par les impayés, contactent directement l'employeur du locataire pour demander une retenue sur salaire. Cette démarche est totalement illégale et vous expose à des poursuites pour harcèlement ou atteinte à la vie privée.

La règle d'or : Aucune mesure d'exécution forcée n'est possible sans titre exécutoire préalable.

Erreur n°2 : Négliger les délais de procédure

Les délais légaux (commandement de payer avec un mois de délai, délais de contestation) doivent être scrupuleusement respectés. Toute précipitation peut entraîner l'annulation de la procédure.

Erreur n°3 : Accepter des arrangements oraux

Le locataire vous promet de payer "la semaine prochaine" ou propose un arrangement informel ? N'acceptez jamais un accord oral sans formalisation écrite et sans suspendre temporairement la procédure en cours.

Le conseil de Me Pierrick Bournet :

Tout arrangement doit être formalisé par écrit, daté, signé, et préciser clairement les engagements de chaque partie, les conséquences en cas de non-respect, et les procédures qui restent suspendues conditionnellement.

Erreur n°4 : Cesser la procédure d'expulsion

Certains bailleurs, rassurés par la mise en place d'une saisie sur salaire, abandonnent la procédure d'expulsion. Erreur stratégique majeure : le locataire continue d'occuper le logement sans payer, accumulant de nouvelles dettes pendant que vous récupérez lentement les anciennes.

La bonne stratégie : Mener de front saisie sur salaire (pour les arriérés) et expulsion (pour libérer le logement).

Erreur n°5 : Renoncer face à une contestation

Votre locataire conteste la saisie devant le juge ? Ne baissez pas les bras. Beaucoup de contestations sont purement dilatoires et seront rejetées. Faites-vous assister par votre avocat qui défendra efficacement vos droits.

Conclusion : agissez rapidement et méthodiquement

Les loyers impayés ne doivent jamais être pris à la légère. Chaque mois qui passe aggrave votre situation financière et renforce la position du locataire mauvais payeur.

Les points essentiels à retenir :

• La saisie sur salaire du locataire est possible depuis juillet 2025 avec une procédure simplifiée
• Elle nécessite impérativement un titre exécutoire préalable
• La procédure se déroule sans audience judiciaire si le locataire ne conteste pas
• Le recouvrement est automatique et mensuel jusqu'à extinction de la dette
• Le locataire conserve des droits de contestation et de protection
• La saisie doit être menée parallèlement à la procédure d'expulsion
• L'accompagnement d'un avocat spécialisé sécurise et accélère le recouvrement

N'attendez pas que la situation devienne ingérable. Dès le deuxième mois d'impayé, contactez Me Pierrick Bournet au cabinet Occi Avocats pour une première consultation. Plus vous agissez tôt, plus vos chances de recouvrement sont élevées et plus vous limitez l'accumulation de la dette.

Le cabinet Occi Avocats met son expertise au service de votre tranquillité et de la défense de vos droits de propriétaire bailleur. Quelle que soit votre situation, des solutions juridiques existent pour récupérer vos loyers impayés et retrouver la sérénité.

Cabinet Occi Avocats
Me Pierrick Bournet, Avocat associé
Spécialiste en droit immobilier
Toulouse

Propriétaire bailleur confronté à des loyers impayés ? Contactez dès maintenant le cabinet Occi Avocats pour mettre en place une stratégie de recouvrement efficace et récupérer vos créances.

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